ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[861: 検討板ユーザーさん]

というか、管理会社一社すらまともに使えないなら、複数の業者を扱う自主管理なんて無理だから、まだお金で解決できる管理会社のほうがましだと思うよ。

管理会社は、まだ株式会社だから、ましだけど、自主管理になって独裁理事長誕生したら、ほとんど理事長の財布になるよ。

[862: 匿名さん]

↑と、自分の会社の財布にしたい管理会社の人がほざいてます。

自主管理でも大半は健全だし、何より管理会社の利益分がない為、安価でその範囲で管理がされている。管理会社はピンハネした１００％が管理会社の財布です。

[863: 匿名さん]

ってか、管理会社をまともに使えないと言いながら、管理会社使えって、論理破綻していることにいつ気が付くんだろう、このバカは・・・。

[864: マンション掲示板さん]

>>860 匿名さん

他は知りませんが、大凶アステージは、大規模な横領を何度も繰り返し業務停止になりましたが
明るみに出ない普段の大凶の手口！は横行しております。例えば建物の保険を申請しにくいように、申請について虚偽の内容を伝え理事を混乱させますし、様々矛盾点を突きつけると、フロントマンは転勤となり交代、リセットされる。その後、別の人間を送り込む。配置されている管理人も一緒にやめる事もある。これは連携プレーの為か？住人の探りは管理人がお手の物。
無駄で必要のない設備交換はする。エレベーターをPOGのままにしワイヤーや電池交換を促し、中には事故を装う事もあり、しかし保険適用もせずに積立金から引き抜きます。直接契約してるはずが、駐車場等の費用が高額なメンテナンス業者からがっぽり抜きます。一方、保険事故で保険が出ても、管理組合へ正しい金額を伝えませんので当然今度はその話し合いとなり、無駄な時間が経過します。校正したとしても、目の前にいるのは泥猫。安心した暮らしは望めませんし。また、誰が意見したかを彼らは把握しており、嫌がらせもされると知りました。恐怖です。
修繕の報告は遅く、他社への相見積もりも取れないほど傷んでから報告してくる。建物を長く保つ提案ではなく大規模修繕でがっぽり稼ぐ為のスキームでしょうから。横領が出来なくても、大規模修繕費でほぼ資産を使わせるスキームかと思います。その後は、管理組合が自身で検討下さいというような流れとなり、
ほぼ９割の建物は死ぬという運命です。金が足りなければ値上げ、しかし入居者も歳を取りますから無理。その間、「資産は充分ありますから大丈夫です。」と言い続けて、管理組合に隙を与え検討する機会を失わせる手口ですね。

[865: 匿名さん]

＞エレベーターをPOGのままにしワイヤーや電池交換を促し、中には事故を装う事もあり、しかし保険適用もせずに積立金から引き抜きます。

犯罪ですね。

国交省のホットラインステーションです。こちらに苦情入れましょう。
https://www1.mlit.go.jp:8088/hotline/cgi-bin/u_hotline03051.cgi

ただ、その前に証拠は必須です。人を説得するのに、一番高価的なのは証拠です。

ちなみに理事ですか？

理事なら、まず可能な範囲で管理会社の不正の物的証拠を集め理解のありそうな理事に相談し、数を集めて、理事長に相談しましょう。この間は、管理会社に察知されないようにしましょう。妨害工作が入るので。理事長が管理会社側なら、理事を多数派工作して、過半数に行きそうであれば、臨時理事会を開いて、理事長を解任できるはずです。

それで新理事長のもの、改善を望むのではなく、さっさとリプレイスした方がいいです。改善を望むなど、時間の無駄ですから。

[866: マンション掲示板さん]

人を騙すのが非常に上手い。
悪の化身というのは、目的を果たす為に正しい事を伝える人間を引きずり下ろす為のノウハウを持っており、悪い噂をいかにも事実かのように伝えたり、自社の協力店を管理組合へ入れ込む為に、自ら提案した相見積もり競合他社の悪口を理事長や理事に伝える事があり驚きます。素人理事は大概、管理会社を信用する為、気が付いた時は時既に遅い。また悪徳管理会社は、分譲マンションがどうあるべきかの検討しない為、管理組合が資金不足に悩むと、分譲マンションの質の低下、セキュリティの低下、更に利益最小のものを提案する事になる。これは管理会社へ利益をもたらす為の提案である事に理事会が気が付かないと、ズルズルとこの悪徳提案管理会社の思う壺。
全国の百獣の王分譲マンションは、ほぼ90%以上で借入金の提案や大幅な値上げを強いられ、建物の資金不足に悩み改善が不可能になっている事に気付く。

[867: 匿名さん]

〉８６２
自主管理もいっぱい問題ある。
管理会社のピンはね分が、理事長に入るだけ、何も変わらない

[868: 匿名さん]

>>866

悪徳マンション管理会社と書くと善良なマンション管理会社が存在するような誤解を招きます。

マンション管理会社自体が、区分所有者から見れば、もれなく悪徳な存在なのです。
と言うのも、彼らは区分所有者から利益を上げるための団体だからです。

本来、商品を買う場合は、商品の価値に納得して支払っていますが、
マンション管理の場合は、納得して支払っているものは、管理会社の外注先の仕事に対してであり、管理会社の仕事に対してはわずかしかありません。にも関わらず、価値以上の価格を「騙して」購入させている点で悪徳です。しかもオレオレ詐欺みたいなことも平気でやる。

シロアリを金払って飼っているようなものですから。

[869: マンション掲示板さん]

、分譲マンション理事は自分の乗るエレベーターの構造をよく確かめて欲しい。エレベーターのワイヤーがどこに設置されているのか？更に、平成のエレベーターには機械室はない。アステージが作る修繕計画書の昇降機の欄に実際には行なわれないエレベーター籠の交換費用も計上されて更に大きく盛られた数字。
また高額な修繕費を伴います駐車場修繕業者は、アステージにかなりのリベート金を支払うのではありませんか？それが嫌で相見積もりに参加してくれない業者がおります。業界でも有名のようです。リプレイスなら業者からの中抜きをしない、誠実な管理会社を希望します。おりますか？

[870: マンション掲示板さん]

>>868 匿名さん
横領数、横領の規模もトップランクですし、他の管理会社ではここまで追従出来ておりません。マンションののり面が崩落し人が死亡したマンション、こちらもこの管理会社。現在理事会…区分所有者が遺族より訴えられているようで気の毒ですが。自分らは犯罪者にされる事もあると知りました。予兆もあります。

[871: 匿名さん]

>>870

>分譲マンション理事は自分の乗るエレベーターの構造をよく確かめて欲しい。エレベーターのワイヤーがどこに設置されているのか？更に、平成のエレベーターには機械室はない。アステージが作る修繕計画書の昇降機の欄に実際には行なわれないエレベーター籠の交換費用も計上されて更に大きく盛られた数字。

完全な犯罪であり、詐欺罪ですね。これは刑事なんで、被害届出すといいと思います。
１つだと、単純ミスで逃げ切られる可能性あるので、別の担当者とかで同じ犯罪的な事案があれば、証拠出して、警察にいきましょう。ご報告お待ちしています。

[872: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。
　

[873: 匿名さん]

一部委託管理にすれば、だいぶ節約が可能。

[874: 匿名さん]

組合費の保管と出納のみを委託すればよい。
設備・清掃。等の管理は専門業者に委託した。
おかげで組合費の個人負担は業界でも一番安いと思う。
しかし、管理会社は面白くないが、
大型マンションなのでいつかは管理会社主導にできると思って息のかかった役員を送り込んではいるが功を奏していない。

[875: 匿名さん]

息のかかった役員を送り込むなんてできるんですか？

[876: ご近所さん]

＞組合費の保管と出納のみを委託すればよい。
それだけなら管理会社に委託などせずに、ここに委託すればいい。
【自主管理マンション管理組合様向け「出納・会計サービス」JS WITH】
https://www.js-net.co.jp/association/js-with.html

[877: 匿名さん]

>>876 ご近所さん
登録されたいないので危険

[878: 匿名さん]

>>876

こんなサービスがあるんですね。もう管理会社に頼む意味ないですね。

[879: 匿名さん]

管理会社に出納・会計業務を部分委託？

保証契約受諾会員一覧｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/hosho/kaiin_list.html

422 日本総合住生活(株)

[880: ご近所さん]

＞877 匿名さん
＞登録されたいないので危険
登録されているから安全という考えは非常に危険。
馬鹿の一つ覚え。
ぼったくりや詐欺行為を合法的にやってのけるのが登録された管理会社。
だから、保証なんて使えない。
使えない保証を求めても無意味。