ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[841: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

[842: 検討板ユーザーさん]

８３６
その前に、それを管理会社が、するリスクとほぼない利益を理解している？

いろいろでっち上げてでも、そこまで管理会社を悪者に、したいのかが、わからないね。

[843: 匿名さん]

お前はすぐ切れるからまともに対応はできないんだよ。
話し合いができないタイプの典型だからね。
批判だけならだれでもできるということを知らないんだろう。
だから相手にされなくなるんだ。
相手に対するおもいやり、感謝の気持ちを忘れないことだね。
最初からしらないのかもね。若いからね。こんなとこにいちゃだめだよ。
もっと違う世界をみてみるんだよ。これからの人生にプラスになることが
あると思うよ。それとも一生ここに居続けるかね。

[844: 匿名さん]

ここは管理組合にとって何が有益かを語るスレッドなので、管理組合からの売上を最大化したい管理会社の関係の方はお控えください。管理会社の関係の方の意見ははなから求めてないので。

[845: 匿名さん]

管理会社の擁護する人のこれまでの発言もてても、ほぼ全部、デマと嘘ばかり。
マンション管理士を依頼すると５０万円かかるとか、マンションフロントは多数の担当を抱えないとか、管理報酬以外から利益を取ってないとか、マージンは一切取ってないとか、自主管理になると、単純に中抜きの管理会社を省くだけなのに、住民が清掃や会計をやらなければいけないとか、全部デマや嘘ばかり。改めて、害悪でしかないね。

[846: 匿名さん]

不安煽ってぼったっくるのが管理会社のやり口。説明は嘘ばかり。オレオレ詐欺と変わらないよ。

[847: ご近所さん]

＞そこまで管理会社を悪者に、したいのかが、わからないね。
それは逆だ。
少しでも管理組合との信頼関係を取り戻すための、私が実行している議決権開票システムを取り入れてくれれば、ぎくしゃくしている組合員との信頼関係が深まることになる。
何を躊躇しているのか、是非、実行に移すべく行動してほしい。

[848: 匿名さん]

あと、ここで管理会社の擁護を頑張ってしてる人が壊滅的に頭が悪く、擁護が的外れで日本語にもなってなくてさらに信用落としてるのに、そこにも頭が悪いから気づかない。頭が悪いから仕方ないんだけど、他の管理会社の人も迷惑してるだろうな。

[849: 匿名さん]

>>847　847
お前はＨＮをころころと変えるんだな。
そういうところも信用されないのが分らないのか。

[850: 匿名さん]

>>849

誰から？
847さんは住民の味方ですよ。

住民の敵はア・ナ・タ！

住民が住民から利益をあげる管理会社を信じちゃ騙されるだけだし。

[851: eマンションさん]

ご近所さんは、でたらめばらまいても、議決権公開システムを、押したいらしい。
単純に、分譲マンション用の投票アプリ作ってる会社の人とかだろう。

もう少しまともにアピールすればいいのに、どちらかというといろいろなところで不評をかっている。むしろ管理会社よりたちが悪い

[852: 匿名さん]

いや、管理会社が1番必要ない存在。社会の癌。

[853: 匿名さん]

管理会社＝中抜きピンハネ業

[854: 検討板ユーザーさん]

でも、それ以上に自主管理が嫌な人が多い。

自主管理以外の改善策が、あるならいいけど、それがないなら、あまり意味がない。

[855: ご近所さん]

＞それ以上に自主管理が嫌な人が多い。
嫌なのではなくて、どうすれば自主管理ができるのか、未経験だから踏み込めないだけですよ。
管理会社は【議決権行使書改竄行為】によるぼったくり管理しかできないから批判が強い。

[856: 匿名さん]

もうなんでも簡単に手配できる時代になったし、管理会社の存在意義がどんどんなくなってきていて、不要な存在であることがバレつつあるね。このビジネスモデルもボチボチやばいでしょう。

そりゃ、30万もあれば防犯カメラ一なんて余裕で一式揃うのに、不安煽って平気で騙して100万以上も管理組合に使わせてるような商売の仕方してりゃあ不信感買うわな。

[857: マンション掲示板さん]

このスレッド惹かれます。

現在、正にこの管理会社のせいで、私達の大切なマンションの資産が荒らされ、この先、しっかり建物を保全していけるか不安でして、ここに辿り付きました。是非様々教えてください。
現在の管理会社は酷いものです。

[858: マンション掲示板さん]

大京アステージは大京ライオンズマンションを購入すると自動的にこの管理会社になりますが、管理会社の質は非常に悪く驚きます。
管理会社を素通りし、大京販売に直接連絡して確認しなければ、この管理会社の提案を受けてはならないと思います。なぜなら、その先どうなるか全く検証せず提案するのです。アステージは自社、管理会社に利益が出るよう自社の協力店を入れ込む。多分、マージン等が入るからではないでしょうか。
我々分譲マンションのセキュリティレベルが大きく低下しようが、危険度が上がり人の命の危険さえ脅かされる可能性があろうが平気で提案してきます。この管理会社と付き合うと、修繕積立金が早期に足りなくなるでしょうし、マンション内の安心な暮らしに不安を感じたり、セキュリティまで脅かされる可能性大ですから。

[859: マンション掲示板さん]

本当は早期に、過去からされてきた事を行政の等に開示し、厳しく指導するなりして頂かなければ、着実にこのマンションもダメになるでしょう。

[860: 匿名さん]

正直、どこも似たようなものでしょう。管理会社の利益の源泉が管理組合の積立金であり、管理費です。簡単な管理を難しく見せかけ、ぼったくりを正当化するのが彼らフロントの仕事です。

よろしければ、詳しく手口を教えてください。

管理会社のリプレースや一部委託を考えた方がいいかもしれません。できれば、管理会社抜きで、管理組合だけで話し合い、冷静に彼らの仕事ぶりを検証することをお勧めします。マンション管理士に相談するのも手かもしれません。