ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
相場って、一般的な価格を言うんだろ？
管理会社の利益が乗っている可否は別として、それを相場価格として値引きしてやったと自慢しているんじゃないの？値引きして相場に戻したって話しなら全然やすくないじゃん。いわゆる定価じゃん。

[62: 匿名さん]

管理会社に頼んでいる以上、管理会社の利益がのってないわけがないだろw

[63: 匿名さん]

ここにもいたね。

[64: 匿名さん]

ご近所さんって管理会社にとれば天敵みたいな存在だね。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん
マジで言ってんの？笑笑
どんだけ自惚れてんの？ご近所さん。

[66: 匿名さん]

＞65 匿名さん
ご指摘の通りです。
私ごときの力など、巨大な巨悪管理会社組織にはカエルの小便にも値しないでしょう。
そのことを肝に銘じ、来年もピンハネ管理会社撲滅に向かって邁進する所存です。
来年も今年同様、ご贔屓くださるよう切に願ってやみません。
明るいマンション管理組合の将来が来ることを願って、お互いに頑張りましょう。

[67: 匿名さん]

>>66 匿名さん
管理会社１０９お管理物件の組合員は充分気を付けてください。
特に一部の組合員と共謀して役員の選任や工事費の上乗せ及び
でっちあげや保険金詐欺等で組合費の無駄使い,そ
れに伴う組合の信用喪失行為等を予防してください。

[68: 匿名さん]

→特に一部の組合員と共謀して役員の選任や工事費の上乗せ及び
でっちあげや保険金詐欺等で組合費の無駄使い,そ
れに伴う組合の信用喪失行為等を予防してください。

これ詳しくご解説下さい

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
１０９関係者が管理業関係では一番多いと見た。
このスレ全部を見てもそれらしき雰囲気がおおい投稿が多い。
>>68 匿名さんもそれらしき雰囲気を感じる。はちみつ臭い。

[70: 匿名さん]

109関係とはどういう意味ですか？

[71: 匿名さん]

>>70 匿名さん
１０９が得意とする規約や法令に違反する行為を強要してはいけませんよ。

[72: 匿名さん]

109とはなんですかなんですか?

[73: 匿名さん]

継続的な日常業務（エレベーター保守、清掃業務、警備業務、警備業務、植栽、宅配ロッカー保守etc）は管理組合による直接発注が無駄がない。管理会社に委託しても無駄な手数料（委託管理費の３割程度）を毎月支払っているだけで、結局は管理会社も専門業者に再委託している。管理会社は管理のプロでもなんでもなく、マンション管理組合の管理業務の発注業務を請け負っているだけの存在。

管理員も管理組合が直接求人を出して直接雇用ができれば理想。採用コストも地元の求人誌の掲載料など僅かですむはず。

そもそも管理会社からの派遣管理人は人件費がクソ安く、人材の質は運が全て。人材難と言われるが、それは単純に賃金が低いためで、少し相場より高く出せば、すぐ集まる。それでも、管理会社経由で頼むより安くつく。つまり、管理会社経由の管理人は、高いお金を払い、低賃金の人に頼んでいる状態。時給相場の２割高い求人を出せばすぐ応募は来るはずで、いい人材を選んでまずは業務委託契約で頼んで、その人に細かい業務を頼めばいい。

管理会社経由では管理組合が直接、管理員に指示を出すことは違法になるので自由度が低い。民間や団体で研修制度もある。

そもそも、マンション管理自体、マンション管理会社のフロントが片手間でできる作業。マンション管理会社のフロントは一人で１５棟前後の担当を持っている。自社の利益に繋がらない担当物件の資産価値価値向上や自社の利益損失となるコスト削減など期待できるわけでもない

ただ、このように理事会業務以外、自主管理になれば管理会社は嫌がるだろうが、それでも大規模修繕利権が欲しいから、契約は続けたいはず。もちろん大規模修繕も管理会社を関わらせてはダメ。要するに管理会社と関わってもいいことはない。

[74: ご近所さん]

＞73 匿名さん
その通りで正論だと思います。
未経験者の組合員にとっては、未知の世界のことですから頭で理解できても行動までには至らない。
そこが問題なのです。
少しでも経験のある方なら、管理会社が介入することが如何に不経済か、手に取るように分かる。
あとは、フロントの代わりとなる人材を管理組合内で如何に確保するか、そこにすべてがかかっていると言えます。
人材の育成とそれに伴う投資をすれば実現できる可能性は大きいと思う。
後は投資に対する組合員の理解が必要になってきます。
【幽霊の正体見たり枯れ尾花】フロントの管理業務なんてそんなもんです。

[75: 匿名さん]

管理会社のメリットって理事会運営業務の他はクレームや要望の際には統一の窓口になってくれていることで、正直それ以外に何もない。だって実際の管理業務は基本的に外注だからな。それだったら管理組合が直接外部委託すればいいのは明白だ。

理事会運営以外、何か建設的で区分所有者のメリットになるような提案や業務など一切ないと言っていいだろう(何か役に立った提案など、これまでありましたか？)。逆に住民の無知に付け込んでコストパフォーマンスの著しく悪い不要な提案ばかりして手数料を儲けようとするほど。もはや有害でしかないと言い切っていいと思う。

仮に契約を打ち切られたとしても、業務を直接発注してコスト圧縮できて不要な提案はされないしいいことずくめ。最初の見積もりと発注の手間だけで、その後の理事の負担が嫌なら、管理人業務だけ外注すれば済む。

管理会社は窓口が一本化していることの便利さだけの対価に管理費の4割くらいを毎月支払っている。とてももったえないと思う。今や自主管理アプリもできているし、もう管理会社の時代じゃないよ。

[76: 匿名さん]

管理会社に管理を委託するのは、総合管理と部分管理があります。
その中で管理委託費は月１戸当たり７００円～１，０００円程度です。
これには、会計や出納業務、管理会社の理事会や総会の支援業務が
含まれます。
当然工事や点検に対する実施の調整も含まれます。これらのことを
やってもらって月１，０００円以内で済むのです。
工事や点検業者の募集や相見積もり等も取ってくれます。
理事会や総会の議事録案も作成します。
管理員や清掃人の指導や教育もしてくれます。
管理委託費は安いと思いませんか。それでももったいないというのなら
理事会で全てやればいいでしょう。
管理員や清掃、各種点検については、管理会社を通さず自分たちでやる
というのなら部分管理にすればいいだけのことです。
全国のマンションの殆どがなぜ管理会社に管理を委託しているかを
考えるべきでしょう。

[77: 匿名さん]

管理会社がしなければ住民がするのかい。
そんなマンションには住みたくない。たいした金額でもないだろう。

[78: ご近所さん]

＞管理委託費は月１戸当たり７００円～１，０００円程度です。
嘘もほどほどに。
どこの管理会社なの？
だから、フロントは信用できないし、でたらめなフロントを雇用し教育している管理会社も信用できない。
＞77 匿名さん
＞管理会社がしなければ住民がするのかい。
こんな間抜けな住民がいるマンションには住みたくない。

[79: 匿名さん]

〉全国のマンションの殆どがなぜ管理会社に管理を委託しているかを
考えるべきでしょう。

マンションを買った時から委託されてるからでそれが当然と思われているからです。戸建ては必要に応じて自分で比較検討の上、頼みますよね？本来それが合理的です。投資用マンションだって同様です。

[80: 匿名さん]

>>76

>管理会社に管理を委託するのは、総合管理と部分管理があります。
その中で管理委託費は月１戸当たり７００円～１，０００円程度です。
これには、会計や出納業務、管理会社の理事会や総会の支援業務が
含まれます。
当然工事や点検に対する実施の調整も含まれます。これらのことを
やってもらって月１，０００円以内で済むのです。
工事や点検業者の募集や相見積もり等も取ってくれます。
理事会や総会の議事録案も作成します。
管理員や清掃人の指導や教育もしてくれます。

そうですよね。管理委託費だけだと安過ぎますよね。商売になりませんよね。
だから、他の業務委託費に大幅な利益を乗せるんです。管理組合に分からないように毎月ね。

管理会社の管理人は最低賃金レベルだから、自主管理にして管理人を1.5倍くらいにして管理組合が直接雇って管理会社がやっていた管理業務をやってもらえればすごく効率的な気がする。