ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6672: 匿名さん]

自主管理なんてできっこないんじゃないか？
そんな仲のいい管理組合あるか？

[6673: 匿名さん]

当方が理事長を務める管理組合では、
管理開始屋に委託しているのは、

①エレベーターの定期点検
②消防設備点検

③受水槽・高架水槽の清掃
④会計管理業務

上記の4点です。

雨漏りや水漏れの調査は、
管理組合が主体となって
対応しています。

[6674: 3183=6097]

>>6673 匿名さん

ほお、合理的だね。
定期的に必ず発生する業務、特に会計管理については管理会社に委託してる訳か。
漏水系のトラブルも素人仕事では不安もあるが、発生頻度が低いことを鑑みれば
一次対応は管理組合で行ない、事象がある程度特定できたら業者に委託するのが
現実的かつ効率的なやり方だと思うよ。勿論、組合がそれに対応できる事が前提だが。
単に固定費的に管理会社にフィーを払うようだとロスにもなるだろうね。

会計管理を任せられるかどうかが委託管理の合理化・適正化をきちんと考える者と
単なる管理会社アンチとの大きな違いだということだろう。

[6675: マンション掲示板さん]

組合の会計管理は会計事務所に頼むのが
安くて確実で安心
管理会社は簿記資格程度の事務員がやってるから
費用高額でそれでいいなら頼めば良い
金持ちマンションですなーw

[6676: マンション検討中さん]

>>6675 マンション掲示板さん
管理会社に会計業務だけ委託した場合と会計事務所に委託した場合の金額比較したことあるんですか？あるならエビデンスください。
想像で言ってないですよね？

[6678: 管理担当]

[No.6677と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6679: マンション検討中さん]

>>6677 口コミ知りたいさん
想像だけで語ってる人に当然のこと聞いただけなんですけど？
論点ズラさずまともに答えられないのですか？
私のレスに他人の投稿に対する批判しないで下さい。まともな議論できないのですか？
何のために生きているのですか？

[6680: プロ設備屋]

反論できないからって削除依頼しまくる必死さw
馬鹿は治らんなw

[6681: 3183=6097]

>>6676 マンション検討中さん
＞管理会社に会計業務だけ委託した場合と会計事務所に委託した場合の金額比較したことあるんですか？

急に何の話？　なんでキレ気味なん？

ちなみに教えてよ。どっちの方が安いの？
ちゃんと仕事をしてくれてフィーも安い方に委託すればいいじゃん。別にそこは否定してないっしょ。
俺は会計処理などの恒常的で面倒な作業、それなりに正確性や専門性も求められる作業は
ちゃんとやり方を知ってる人に金を払ってでもやって貰った方がいいねと言っているのであって、
そうではない作業（突発的に発生するかも知れない作業）に対応するために、固定費的なフィーを
払い続けるのはムダになるかも知れないよねと言っただけじゃんよ。

組合員だけで会計管理できるよ！と豪語するなら別にそれでも構わんさ。できることが前提ね。
できるかできないかを現実的に考え、委託した方がいいという判定が下せるのは
「ちゃんと考えられる者」だけだよね、アンチにはそれはできないだろ、って言ったんだよ。
別に委託先が会計事務所だって俺は否定しないよ。他に管理会社に頼みたい業務が無いならな。