ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6652: 匿名さん]

>>6646 通りがかりさん

お宅のマンションの管理規約にスラブ下の給排水管が専有とされているなら、共有に変更しておかないと、二重にひどい目に遭いますよ。
おそらく火災保険には加入してらっしゃるでしょうから、
階下の水漏れの賠償はその火災保険で支払われるでしょうが、
給排水管の修理代はあなたが支払わせられることになりますよ。
給排水管の修理代を補償してくれる保険などないです。
まずどこから漏れが生じているのか調べるのに調査代がかかり、
予想箇所が外れれば別の箇所をほじくらなくてはなりません。
この調査代を保険が払うかどうかは契約内容次第なんです。
スラブ下というと、階下no
天井ですから、そのあちこちをほじくるのであれば階下の住人に多大な迷惑をかけるだけでなく、あなたがその修理代を自腹で払えないとなると告訴される可能性もあるわけです。管理規約の当該内容がどうなっているかいちおう確認されたほうがいいです。

[6653: 匿名さん]

漏水検知機能が付いている今時の給湯器は、天井の火災感知器や受信機のインターホン、ガス漏れ検知器と同じ理屈で、給湯器も管理組合の費用負担で管理し更新できると言い出す組合員がいるかもしれませんね？

[6654: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[6655: 名無しさん]

6654タイプミス

6654→6653
給排水背指→給排水設備

バカ多すぎで腹痛くてタイプミスだわw

[6656: 匿名さん]

>>6654 名無しさん

＞たとえ専有部でも組合責任の共用部扱いな

管理組合が支払いを拒否した例はいくらでもあるので
管理規約の記載を確認されたほうがいいです。
マンションの築年数も関わってきます。
新しいマンションはスラブの上に給排水管を通す
工法がほとんどだと聞いています。
スラブの下を給排水管が通るマンションはかなり古い経年劣化した
マンションですからなおさら注意が必要です。

[6657: 名無しさん]

>>6656 匿名さん

その工法は今でも多数有る
昔の団地やマンションこそ
スラブと床の間に配管設置で
区分所収者の管理下
水漏れも区分所有者責任な
無知な爺さんだことw

[6658: 通りがかりさん]

>>6652 匿名さん
調査の話はしてない。
6636さんは専有部の水漏れと言っているのだから原因特定済みなんでしょ。ちなみに原因調査は共用部の保険、保険に漏水調査費用がなければ管理組合。
専有部の修理代を払えなければ告訴も当然でしょ、何言ってるの？

給排水管の修繕費用も専有部なら基本は区分所有者が負担。管理組合がまとめて実施することもあるけど、部屋に入れない人の対応とか大変だよ。

[6659: 3183=6097]

>>6654 名無しさん

「たとえ専有部でも共用部扱い」？
何じゃそりゃ。
区分所有者が物理的にアプローチ出来ない空間に共用部分扱いの設備配管があるならそこは専有部分から除外しておけよって話だよ。
実態としてそうはなっていない事例があるのだとしても例外として扱うべきだな。

他者を高齢者扱いして揶揄するということは、荒らし君は結構若い御仁なの？
だとしたら単純に見聞が足らんでしょ。

[6660: 匿名さん]

事件名：建物共用部分確認等請求事件
裁判年月日：平成12年3月21日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決

【裁判要旨】
?マンションの専有部分である甲室の床下コンクリートスラブと階下にある乙室の天井板との間の空間に配された排水管の枝管を通じて甲室の汚水が本管に流される構造となっている場合において、甲室から右枝管の点検、修理を行うことは不可能であり、乙室からその天井裏に入ってこれを実施するほか方法はないなど判示の事実関係の下においては、右枝管は、建物の区分所有等に関する法律二条四項にいう「専有部分に属しない建物の付属物」であり、区分所有者全員の共有部分に当たる。

[6661: 6660]

　↑ には「共有部分」と書かれているが、判決文では以下のように書かれている。

【要旨】右事実関係の下においては、本件排水管は、その構造及び設置場所に照らし、建物の区分所有等に関する法律二条四項にいう専有部分に属しない建物の附属物に当たり、かつ、区分所有者全員の共用部分に当たると解するのが相当である。

[6662: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[6663: 管理担当]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[6664: マンコミュファンさん]

>>6656 匿名さん
管理組合が支払いを拒否するのはよくあるって、経緯知ってんの？そしてそれは正しかったの？
小学生のみんなやってるレベル

[6665: 3183=6097]

>>6660-6661

>>6654が削除されちゃったので話が繋がらなくなったな。
で、その最高裁判例は何の意図で貼ってあんの？
当該枝管は「専有部分なのに共用部分扱い」なのではなく
「専有部分ではなく共用部分とするべきだ」という判決なんだけど。
両者の違いが解らないってことかな？

[6666: 匿名さん]

>>6660 と >>6661 は、
「>>6654 名無しさん」の
>>「たとえ専有部分でも組合責任の共用部扱いな」
に関して、載せたものです。

また、この判決は、
「本件排水管は、専有部分ではなく共用部分とするべきだ」
ではなく、
「本件排水管は、専有部分ではなく共用部分である」
と判示しています。

[6667: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[6668: 匿名さん]

特定の投稿者のレスを非表示にしていますが、>>6663 も非表示になっています。
ということは・・・

[6669: 匿名さん]

築40年以上の分譲マンション
水漏れ原因は・・

①給湯管の穴あき　約6割

②排水管の詰まり　約3割
③給水管の穴あき　約1割

と、言われています。

[6670: 検討板ユーザーさん]

>>6669 匿名さん
関係ない話は他所でやってくれ

[6671: 3183=6097]

旗色が悪くなったからまた話題をリセットしようって肚なんだろうよ……
今度は配管からの漏水かw