【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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6586:
3183＝6097
[2025-01-30 15:24:28]
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6587:
匿名さん
[2025-01-30 19:07:39]
違法行為で国交省から行政処分を受け
世間に社名や悪行を晒された多くの管理会社の中 特に顧客の金を横領着服を1回ではなく 複数回も反省なく繰り返している コンプライアンス意識皆無な 社内統制が全くない最近のマンション管理会社は下記 ・日本ハウジング ・東急コミュニティー ・コミュニティワン(東急に吸収合併) ・日鉄コミュニティー ・穴吹コミュニティー ・東武ビルマネジメント 他にも多数の横領着服した管理会社はあるが 改善策すら機能せずに悪事を複数回繰返す 企業として最低な管理体制ですね フジテレビ以下ですよ フジでもプライドが有るでしょうし 万引き盗人は愚かで恥でしませんよ |
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6588:
3183＝6097
[2025-01-30 21:58:53]
>>6587 匿名さん
既述のとおり俺は削除依頼をしないけど、そこに書いてある 「コンプライアンス意識皆無」 「社内統制が全くない」 「フジテレビ以下」 「万引き盗人」 というくだりは大丈夫？ 根拠を伴う事実として責任を持って投稿したということでいいんだね？ つくづくスゲー人だなと思うばかりなんだが、管理者さんに削除して貰った方が よっぽど君のためだと思うんだけどなぁ。 |
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6589:
評判気になるさん
[2025-01-30 23:45:09]
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6590:
マンション掲示板さん
[2025-01-31 11:47:07]
個人としての感じたことを書いてるだけでしょ
おおやけに広く世間に開示されてる情報 誹謗中傷ではないね 企業が同じあやまちを何度もくり返すのは その企業の体質やコンプライアンス意識の低さ 改善するてだてもない企業ってこと 広く国民が知れば契約するわけもなく 淘汰されるのが消費経済のあたりまえ |
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6591:
匿名さん
[2025-01-31 12:27:23]
>>6590 マンション掲示板さん
個人の意見であれば誹謗中傷していいのか。なるほどなるほど。 |
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6592:
マンコミュファンさん
[2025-01-31 14:16:17]
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6593:
通りがかりさん
[2025-01-31 15:53:09]
犯罪犯した会社を罵ってどこが悪いのか意味不明？
ぬすっと社員雇ってるのはアホ管理会社 教育もできないアホ管理会社はさらされ罵られ それでも反省しないからまたぬすっと繰り返すわな 国交省も社名さらして改善方針の提出程度じゃ ヌルい 最近9億円も盗んだ馬鹿タレ社員がいる会社は マヌケすぎ その多額な金額のぬすっと発覚まで管理職も 気がつかないとは狂っとるな |
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6594:
マンション検討中さん
[2025-01-31 22:11:13]
管理会社不要論は間違いだった訳ですね。管理員の雇用から始まり具体内容をツッコめば、自作自演をして論点ずらして逃げる。このレスの後は同意って投稿して自作自演だって騒ぐのでしょう。
その程度だから自主管理が増えないんです。管理会社が憎いなら自分のマンションで自主管理進めて、そのナレッジを投稿して下さい。空想ばかりで実現性が全く見えません。 |
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6596:
口コミ知りたいさん
[2025-01-31 23:38:01]
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6597:
eマンションさん
[2025-02-01 04:58:48]
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6598:
マンコミュファンさん
[2025-02-01 09:02:31]
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6599:
マンコミュファンさん
[2025-02-01 13:10:40]
ドロボウ社員がいる管理会社使うより
素人でも管理組合ですべてやるほうが絶対にいいわさ マンション購入する人なら多少の知識はあるし 修繕も建設建築関係者とかプロも住人にいるっしょ 会計事務くらい外注すれば万全 まぁ会計の専門家も住んでるなら頼めばええかもw |
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6600:
匿名さん
[2025-02-01 15:20:10]
築40年になる分譲マンションの区分所有者です。
保険会社に提出する漏水の示談書に、当方の名前を記入し、勝手に捺印までしてました。 『有印私文書偽造』という立派な犯罪です。 （5年以下の懲役） 犯人は、管理会社の社員でした。 |
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6601:
評判気になるさん
[2025-02-01 16:02:01]
>>6599 マンコミュファンさん
>マンション購入する人なら多少の知識はあるし 根拠のない妄想 >修繕も建設建築関係者とかプロも住人にいるっしょ 根拠のない妄想に加え、自社または関連会社への発注によるキックバックのピンハネ（笑） >会計事務くらい外注すれば万全 これはいいんじゃない？外部に誰がデータや情報を連携するのか知らんけど >まぁ会計の専門家も住んでるなら頼めばええかもw 建設建築関係者と会計の専門家ばかり負担を強いられるクソマンションだな |
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6602:
検討板ユーザーさん
[2025-02-01 17:49:58]
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6603:
評判気になるさん
[2025-02-01 20:50:41]
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6604:
匿名さん
[2025-02-02 00:55:47]
今時の自主管理は、住民自らが日常清掃したりするのでなく、主に専門業者への外注手配でしょう。
平時だけなら敷居は低いが、災害時の対応ができるのかが課題。 できる能力のある人が、ボランティア（又は寸志）で主導してくれるなら、反対しない。 その人が引退し、継げる能力のある人がいなければ、管理会社に全部委託か第三者管理に移行すればよいだけ。 |
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6605:
匿名さん
[2025-02-02 04:58:07]
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6606:
匿名さん
[2025-02-02 06:24:01]
標準管理委託契約書の緊急時の業務について、「実施することができる。」は、しなくてもよいのかもしれませんね。そもそも、大規模な災害なら管理会社も対応できないでしょう。緊急時の対応は、自主管理しなければならないと想定しておくのが良いですね。
マンション標準管理委託契約書 （緊急時の業務） 第９条 乙は、第３条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由に より、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕が ないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合におい て、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額 を甲に通知しなければならない。 一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等 二 火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪、孤立死（孤独 死）等 ２ 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やか に、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限り でない。 マンション標準管理委託契約書コメント ９ 第９条関係 ① 本条で想定する災害又は事故等とは、天災地変による災害、漏水又は火災等の偶発 的な事故等をいい、事前に事故等の発生を予測することが極めて困難なものをいう。 ② 第１号及び第２号に規定する災害又は事故等の例については、当該マンションの地 域性、設備の状況等に応じて、適宜内容の追加・修正・削除を行うものとする。 ③ 専有部分は組合員が管理することになるが、専有部分において犯罪や孤立死（孤独 死）等があり、当該専有部分の組合員の同意の取得が困難な場合には、警察等から管 理業者に対し、緊急連絡先の照会等の協力を求められることがある。 ④ 管理業者は、災害又は事故等の発生に備え、管理組合と管理業者の役割分担やどち らが負担すべきか判断が難しい場合の費用負担のあり方について、あらかじめ管理組 合と協議しておくことが望ましい。 ⑤ 組合員等で生じたトラブルについては、組合員等で解決することが原則であるが、 管理組合がマンションの共同利益を害すると判断した場合、管理組合で対応すること となる。この場合に管理組合が管理業者に助言等の協力を必要とする場合、緊急時の 業務に明記することも考えられる。 |
少なくとも俺が削除依頼を出した時の「依頼理由」は、特定の企業の
過去の不祥事について投稿するべからずということではなく、
そこの従業員はもれなくバカなんだとか、管理会社自体が泥棒体質なのだとまで
言うのは一方的であり、主語のでかい誹謗中傷だから削除するべきだという内容だった。
過去の事実を知らしめることと、処罰の対象にならない部分まで攻撃することとは
きちんと区別しなさいよという話をしたまでだよ。
そういう意味では、君のその>>6584は引き続き削除されるべきだろうし
>>8585の方は依頼をかけても削除はされないだろうね。
管理人さんがどう判断するかはまた別の話。
アホ呼ばわりされた管理人さんは自ら削除することはできないだろうししないだろうが、
俺も別にわざわざ削除依頼をかけるつもりは無い。
アンチによる失言のサンプルとして残すのもそれなりに有意義だろう。
て言うか、管理人をそこまで悪し様に批判しておきながら、よくもまあ場所だけは
のうのうと使い続けられるなという「呆れ」はあるよ。
過去に処分履歴が一切ないことを選定条件とするなら、その管理組合の方針として
意味はあることだろう。選択肢はだいぶ狭まるだろうし、今のところネガな過去が無くても
使っているうちに…ということは有り得る。そこを受け容れられるなら好きにすれば？って感じだな。
過去の問題を発注者として把握しながら、敢えてそこを使うという選択肢にはそれなりに
意義があると俺なんかは思うんだけどね。別に「弱みを握る」という訳ではないが。
何にせよ、行政処分を受けたことがある企業はダメだと社名を挙げて言うのであれば
逆にそういうフィルタにかからない企業名を挙げてみてはどうだろうかと思うよ。
まあ、しないだろうけど。何せ管理会社アンチだもんな。