【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
|
6557:
3183＝6097
[2025-01-26 16:56:20]
|
|
6560:
3183＝6097
[2025-01-26 20:26:58]
>>6558 マンション掲示板さん
＞行政が罪を犯した管理会社の悪質さを ＞国民に知らすために情報や買う社名を晒してるのに ＞こんな掲示板で削除するとはどゆこと？ たぶん>>6555のことを言ってるんだと思うが、俺が昨日削除依頼を出したんだよ。 過去の不祥事はともかく実在の社名を挙げて、そこの社員を馬鹿呼ばわりしたり 会社そのものが悪質であるかの様な言い種は流石に如何なものかと。 それは只の誹謗中傷ではないのかと指摘したら、管理者はしっかり削除したのさ。 君が言うデジタルタトゥ―とやらは、どちらかと言えば書き込んだ君の刺青じゃないか？ つまらん証拠が残らなくて良かったな。今回のそれは俺はもう削除依頼は出さない。 関係者から問題にされた時は正面きって戦うといい。 ところで、>>6542-6548もゴッソリ削除されてることには気づいてるよね。 そっちは俺が自作自演をしていると一方的に決め付ける内容だった。 複数のＨＮを使い分ける者が、根も葉も無いことを言って俺を個人攻撃してきて やれ荒らしだつまらん人生だなと、およそスレの趣旨にそぐわない暴言を吐くから 削除して欲しいと管理者に依頼をかけたんだわ。結果はご覧のとおり。 指摘したレス以外にも削除されたものがあるから、管理者なら投稿者を特定し 同一人物のしわざであることは推測可能ってことなんだろうね。 ここの管理者はちゃんと仕事をしてるよ。荒らしを排除しようとしてくれてる。 対応は迅速かつ公平だわ。 今後も安心して主題に適う書き込みを続けようと思う。君もそうするといい。 で？ 悪徳管理会社とやらの悪行とその根拠は？ 君が社名を挙げたその企業は、常態的にそんな不祥事を続けていると言うの？？ こんどはHNを変えず、堂々と事実を書き込んでくれることに期待する。 ピンハネ回避のために管理会社を排除した成果はどんだけ出てるのかな？ いろいろ引き続きよろしく頼むよ……。議論が進みやしない。 またしばらく間を置くかもだが、取り敢えず君への宿題は 「管理会社に頼らない自主管理方式、あるいは外部専門家への委託をしているケースは全体の何％ぐらいに”増えたのか”」を調べることだ。国交省の昨年の調査結果には載っていなかったので、調べてくれると助かるよ。 では (^^)ﾉｼ |
|
6565:
元 官僚
[2025-01-27 06:56:22]
客の管理組合の口座から金を盗んで
国交省が悪事を世間に社名や悪事の内容を 公表し晒す行政処分を受けた糞管理会社が 必死でSNSの書き込みの削除依頼してるのさ 行政処分を受けた管理会社でググると大量に出る 企業で泥棒の社員が1番多いのはマンション管理会社 ピンハネなど朝飯前の泥棒株式会社な 国交省の告発文書には元社員の横領や着服と 書いてあるが 泥棒した時はその管理会社の社員だろうが 特に同じような事件を幾度も繰返し起こす会社は 自浄能力が皆無で管理職や役員が馬鹿もしくは 知能が低いタワケだということ [一部テキストを削除しました。] |
|
6566:
匿名さん
[2025-01-27 07:41:57]
>>6557 3183＝6097さん
自主管理はマンション総数3戸以下にはおススメします。 それ以上は全員のIQやリテラシーが相当高くないと無理だと思う。 そういう人たちはふつう仕事が忙しくて自主管理の理事会活動に関わる時間が無い。 |
|
6567:
匿名さん
[2025-01-27 07:46:58]
|
|
6568:
検討板ユーザーさん
[2025-01-27 09:53:22]
>>6566 匿名さん
理事会活動って何で面倒かと言うと 管理会社の工事営業の場になってるからだよ。 別に面倒でもなんでもない。問題が無駄遣いによる金欠だとすると、はるかに管理会社に委託してる方が問題になる。それが商売だからね |
|
6569:
3183＝6097
[2025-01-27 12:35:04]
|
|
6571:
名無しさん
[2025-01-29 06:10:55]
削除される自作自演に削除されない自作自演、管理者にはIP等が見えているだろうから誰が自作自演しているかバレバレなのだろう
アンチは既に議論できないみたいだしスレの存在意義はなくなったな |
|
6572:
匿名さん
[2025-01-29 06:56:54]
同意
|
|
6575:
管理担当
[2025-01-29 12:58:52]
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。 他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、関連レスの一斉削除を行わせていただきました。 レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。 検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、第三者にも、不快感を与えることがありますので、どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。 今後とも、宜しくお願いいたします。 |
|
|
|
6576:
3183＝6097
[2025-01-29 13:06:37]
>>6573=6574 匿名さん
君、もしかして自分でやってない？ 俺になりすまして「自演らしき投稿」を。セコいと言うか回りくどいと言うか… 自演がどうのとかどうでもいいから、スレタイに沿った話をしてよ。 ちゃんと宿題を設定してあげたじゃないか。 この５年間で、組合と管理会社の関係性は「委託率」においてどう変化したのよ？ 現実の区分所有者さん達は「管理会社なんて信用できない、要らない」と考えて 完全にとは言わないまでも自主的な管理をするようになってきたのか？ 第三者管理方式は「管理者管理方式」とも言って、区分所有法でいう管理者を 旧来の管理規約のように理事長が兼ねるのではなく、職としての管理者を 業務委託によって選任する訳だよね？ そして今やそれが主流になりつつあると。 管理会社が勝手に決めてそうなってる訳ではなく、区分所有者がそれを選択する ケースが圧倒的に増えてるんだよ。 その理由をよ～～く考えるんだな。中立的な思考ができるのなら、だが。 |
|
6577:
匿名さん
[2025-01-29 14:10:18]
>>6576 3183＝6097さん
>>第三者管理方式は「管理者管理方式」とも言って、区分所有法でいう管理者を 旧来の管理規約のように理事長が兼ねるのではなく、職としての管理者を 業務委託によって選任する訳だよね？ 最低でも国土交通省のガイドラインなどを読んでから、 意見を述べましょう。 「管理者管理方式」の三つのパターンが図で書かれています。 間違ったことを偉そうにしゃべると、恥をかくだけです。 |
|
6578:
通りがかりさん
[2025-01-29 16:54:23]
|
|
6579:
匿名さん
[2025-01-29 21:29:34]
|
|
6580:
名無しさん
[2025-01-29 22:42:35]
こんな掲示板のルールすら理解できないのに工事の見積りなんてどうやってとってるんだろう？
ピンハネ回避のために電話するだけ。というが具体内容は一切出さない。やれてるなら事例をどんどん出して共有すりゃいいのに… |
|
6581:
3183＝6097
[2025-01-30 00:45:18]
>>6577 匿名さん
やれやれ……… ＞「管理者管理方式」の三つのパターンが図で書かれています で？ それがどうかしたのかな。 どの図をどう解釈してるのか知らんけど、国交省が示しているとすれば「第三者管理方式」の ３分類であって、それは理事会の有無で分類しているだけのことだよ。 理事会がある場合は「誰が理事長になるのか」で細分化されるから計３パターンあるだけだ。 それが何故「”管理者管理”方式」と呼ばれるのか知ってるか？ という話をしている。 言葉尻をとらえて「理事長が管理者となるパターンもあるよ」とでもドヤりたいのだろうが 俺が言った「旧来の管理規約」の場合、理事長はほぼ例外なく区分所有者である点は理解してるか？ 標準管理規約がそうであるように、一般的な管理規約では理事＝組合員が大前提だからだ。 それとは違って第三者管理方式では、理事会を温存するパターンでも管理者を組合員以外から 選任するところがミソなんだよ。理事長を管理者とする場合の理事長は区分所有者ではない。 君が見てる図にもそう書いてあるだろうに。見落としてんの？ 区分所有法には「管理者」という役割は定義されているが、管理組合の理事長というポストは 定義されていない。従来の一般的な管理規約では法第３条団体の代表である理事長を、 法律上の管理者であることにしている「だけ」だった。 それが様々な弊害を引き起こしていることが問題視され、本来必要な管理者としての機能を 理事長のそれとは区別し、業務の範囲や責任を明確化しなきゃならないと多くの人が考える様に なってきたから、第三者管理方式には「管理者管理方式」という二つ名があるのさ。 必ずしも区分所有者ではない、必ずしも理事会の長ではない「真の管理者」が管理をする 管理方式だという意味なんだよ。 では実際それは誰が適任なのかという話において 管理会社に委託するのが現実的だと多くの人が考えてる。 その世の中の流れにおいて、もはや自主管理派なんて出る幕はないのさ。管理会社アンチも然り。 勉強になっただろ？ |
|
6582:
3183＝6097
[2025-01-30 00:54:46]
>>6579 匿名さん
＞お節介かもしれませんが、 右上の「…」をクリックして ＞削除依頼を出さないと いや、散々依頼はしてるんじゃないか？ 事実無根なら管理権限者には相手にもされないだけで（笑） 自作自演はやめろと言うなら「自分だってやめろ」と誰しも言うだろう。 そう言った者が同じことをしているなどというイチャモンは論理破綻だな。 俺からの削除依頼は普通に対処して貰えてるから、既に答えは出てるけどね。 俺もその都度、長々と書き込んではいるが、それが無益な内容だと判定され 削除されるなら素直に受け止めるよ。じゃんじゃん指摘して貰って構わん。 判定するのはアンチ君ではないのだから何も問題はない。 |
|
6583:
3183＝6097
[2025-01-30 01:07:26]
という訳で、管理担当さんにだいぶご負担を掛けてしまった様なので、以後はスレの進行が正常化することに期待する。管理会社不要論を展開したけりゃそれも構わんが、やるなら合理的な説明を納得感の伴う論理・言い回しでお願いしたいね。過去に不祥事があったからダメだ、なんてのは子供の理屈だわ。
企業の体質に問題があるなら、サービスの利用者として改善を求めるのは当然だが、デカ過ぎる主語で批判目的の批判しかしない様では話にならん。数字的にも、大多数の管理組合・区分所有者が管理会社が業務としてマンションの管理をサポートしてくれることに期待しているのは事実なのだから。そこを大前提とした議論が出来ない者はこの場には要らない。 |
|
6584:
匿名さん
[2025-01-30 05:47:51]
公で国が行政処分として晒している企業名を
ここスレで削除する意味がわからん 広く世間に企業の悪事や危険性を周知させるためだが このスレの管理人はアホですな まさか企業の悪事を隠すためですかね 笑う便所の落書きスレ |
|
6585:
マンション掲示板さん
[2025-01-30 10:17:04]
何度も行政処分を受けている管理会社は
その体制や社宮が悪く管理職や役員の能力が 低いという現実。 行政処分を受けた管理会社で検索すると多数あるが 中でも常連のように何度も悪事をする業者は 拡散した方が良いでしょうね 特に横領や着服など、金を盗む行為が複数の 東急や吸収されたコミュニティワン、日本ーーー 日鉄コミティーに常連以外では高額横領も 有るようで、行政処分を受けた管理会社で検索で 全て出ますので管理会社の変更など検討の参考に して下さい。 |
ちゃんとそういう意識があるなら管理会社には区分所有法の管理者としての権利義務を業務として委託するにとどめ、理事会はその監視機能として存続させるという手が当然にある。実際にはそこの負担が負いきれないからこそ世の中には第三者方式が増えているんだが、別に「組合が自分でやっちゃダメ」なんてことはない訳で。金の使い込みを「おそろしい」と言いながら、理事会廃止が大前提だと思ってるのはホントに不思議なことなんだよな。
外部専門家？ また例のマンション管理士様の登場かいな。
別にそれでもいいけど、管理会社への委託だとブラックボックス化して怖い怖いと言う傍ら、なんで同じ第三者である外部専門家には安心して業務委託ができるのか、説明がつくのかね？ 何でもいいからウチにご用命くださいなとでもいうステマか何かなんだろうか。でも、それだと総会は通らんよ。他の組合員の皆さんはバカではないのだろうから。
何度も言ってる気がするけど、管理会社は信用できないと思うなら自主管理をすればいいのよ。ちゃんと組合の総意を取ってね。全体の５％未満の超レアケースとして注目される事請け合い。