ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6529: 匿名さん]

主の言い分はよくわかる
不動産の売買でも理屈上は業者を噛まさないでも取引できるし登記もできる
　でも実務上は業者に3パーセントの手数料を払って売買仲介させ更に司法書士を使って登記させる
　マンション管理も第三者を噛ませた方が円滑に回るから管理業者が存在するわけで価値観がバラバラの集合住宅で自主管理はなかなか難易度がある

　例えばポストの鍵が壊れたら自分で部品を取り寄せて部品代だけ管理会社を通じて管理組合に請求するような小さい事の積み重ねでフロントマンを幾らか緊張させることはできるだろう　意識の高い人は自分でできるレベルの事はあえて自分でやって管理会社の存在価値の低さを間接的に教えてやる、ケチというよりしっかりしてる細かい人だと思わせることは大事だ

[6530: 3183＝6097]

>>6529 匿名さん

集合郵便受は標準管理規約における分類は共用部分でも、そこに設置されている錠の部分だけは専用使用部分として、故障時の修繕対応を入居者に委ねている組合は在るにはあるんだが、その話だと係る費用を組合に精算させるということなのだから、普通に「共用部分の修繕」な訳だよね。それを『フロントを緊張させるために入居者が独断でやって、後から管理組合に請求する』なんてやっちゃダメに決まってるじゃんよ。実際そんな真似をしたところでフロントは緊張なんてしないよ。ちゃんとルールを守ってくださいよと注意される程度だろう。それに、あんまりそんなことばかりやってると管理会社の方から次期契約の更新を拒否されるかも知れないよ。うちに任せた筈の仕事を勝手にやってしまって失敗した時の責任は転嫁してくる、委託費の多寡に変なツッコミを入れてくる様な組合は、受託企業の方から排除されかねない。もうそういう売手市場的な時代になりつつあるんだってば。
リプレイスをチラつかせたところで「どうぞどうぞ！」と（笑）
そうやって実際に管理会社に逃げられちゃって、不本意な後釜選定を余儀なくされた組合の話を聞いたばっかりだわ。

[6531: 匿名さん]

>>6529 匿名さん

当方が理事長を務める管理組合でも、
集合郵便受けのダイヤル錠交換は、
管理会社に一応、見積りを取ります・・

しかし、業者を間にかませ、実際には
理事長である当方が行っています。

品物は、モノタロウで入手可能です。

[6532: 匿名さん]

>>6530 3183＝6097さん

ルールを守ってないとはどこの部分の事を言ってるの？
担当者と話して見積もりを取った上で簡単作業だから自分でやることで作業料を節約してるだけの話しなんだが
それがルール違反になるのなら主の言ってるピンハネ業そのものになってしまうな

[6533: 匿名さん]

築古マンションで郵便ポストも腐ってボロボロでしたが所有者は無関心でした。郵便物もポストからこぼれて整理に困っているとの報告が絶えない。規約等のもその旨の決まりはない。ようやく重い腰を上げて規約等の改正等でポストは共用部分として交換することになった。カギの所有権をどうするかが問題になっている。

[6534: 3183＝6097]

>>6532 匿名さん
＞担当者と話して見積もりを取った上で簡単作業だから自分でやることで作業料を節約してるだけの話

ああ、そういう話なのか。
共用部分の修繕で区分所有者個人が管理組合に相談する前に無断で部品の手配などをしてしまう様な書きぶりだったし、その部品代の支払いを管理会社（組合？）に追認させるみたいな印象も持ったのでね。でも、そんなことでフロントが緊張する訳がないという見解は変わらないな。

要は管理会社が手配する仕事も、組合内の「意識が高い人」が先回りして、相見積もりを取ったりDIY的な作業を手弁当でやったりしようよ、って話だよね。当然、その都度管理会社には相談しながら。全然やりゃいいと思うけど、主流化はしないだろうな。うちの組合だったら理事会は通せても総会で否決されちゃう提案だよ。

[6535: 匿名さん]

>>6530 3183＝6097さん
横から失礼します。

＞委託費の多寡に変なツッコミを入れてくる様な組合は、受託企業の方から排除されかねない。もうそういう売手市場的な時代になりつつあるんだってば。
リプレイスをチラつかせたところで「どうぞどうぞ！」と（笑）

確かにそういう傾向になりつつありますし、そういう悪しき傾向を肯定するような特集記事が数年前に某経済誌でありました。
管理委託費が高騰しております。高騰の理由は”人件費”とされていますが、
この分野で人件費がそれほど跳ね上がっている印象はありません。

あなたのおっしゃるようなマンション管理業界の”現況”によって
悪徳管理会社の言うなりにならざるを得ない管理組合が増えているとしたら、
大変憂慮されます。うちのマンション管理組合もそのひとつです。
理事会は管理会社に遠慮して、みずから相見積もりを取ることさえやめてしまいました。割高でいい加減な修繕工事が増えています。
この現況を変えないと、全国に管理不全マンションが増えて行くことでしょう。
修繕積立金が枯渇したら、管理会社は管理委託契約の更新を拒否することでしょう。
あなたはそんな悪徳管理会社を容認しろとおっしゃるつもりですか。

[6536: 名無しさん]

>>6535 匿名さん

3183は荒らしだから相手にしても無駄ですよ。
ただ時間かけて荒らしてるだけの人です。

見積は管理組合で取るのが鉄則です。
管理会社経由だと手数料分高くなるだけでなく、手数料目当ての無駄工事が増えます。管理組合の無駄が管理会社の利益になると言う構図があるから彼らも必死です。

管理組合に直接見積を取られたら商売にならないから、難しいだの大変だのトラブルになるだとウソを並べて、利益の源泉である見積業務を手放さないんですよ。

大規模修繕はともかく、通常の設備や小修繕の見積業務なんて簡単です。ようはそれを大変で難しいことにしないと、管理会社は商売にならないと言うだけです。

つまり管理会社の言うことは聞いてはダメです。

[6537: 3183＝6097]

>>6535 匿名さん
＞あなたはそんな悪徳管理会社を容認しろとおっしゃるつもりですか

え？
俺のリプの何処をどう読めばそんな台詞が出てくんの？
フロントの動きを厳しく律したいのなら部品の手配をセコセコ自力でやる様な遠回しなことをしないで、普段の理事会に区分所有者がしっかり参加して意見を述べるなり、業務の遂行状況が解る様な資料・説明を求めりゃいいじゃんよ。
悪徳業者を容認するどころか「排除しろ」と言ってんだよ。
そのためには区分所有者側が利口になる必要があるし、排除した暁に適切な管理をするためには優良な管理会社を選定する必要があるだろと。
要はそこ。「優良な管理会社なんていない」という話に結局は帰着させたいだけなんじゃないの？

あんたは「悪しき傾向」と言ったな。管理会社の方が管理組合を選ぶようになってきているのは良からぬことだと。逆だよ。ただでさえ人出が足りなくなっている中で、限られた労力が適切に回っていくためには、発注者側の不良因子は選別して再教育するなり、それがダメなら淘汰するなりしなきゃならなくなってる。そのために管理会社が毅然とした態度に出ることは、オーナーとしての高い意識を持って管理業務を適正に処理していこうとしている管理組合にとってはむしろ良い傾向だろう。何が「悪しき傾向」なんだ？

管理費の高騰に人件費が絡んでいるのはその通り。て言うか、当たり前だろう。従前のようにフロントマンが１人で10件以上も担当して、意識の低い組合役員の面倒をみなきゃならない時代を終わりにしましょうという世の中の流れがある中では、従業員の勤務体制や報酬も当然に見直される訳だよ。建設業界とかもそれが原因で工事費が高騰してるじゃんか。

改めて言うが「悪徳業者を排除する」という文言を「管理会社不要論」を正当化する口実にしなさんな、って話。このスレの目的は後者なんじゃなかったっけ？
俺は『管理会社は必要だ』と思っていて、その必要論を正常化させるべきだと思っているから、ここでグダグダ詭弁を弄しているアンチにダメ出しをし続けているのだよ。
あんたの組合とて、今の管理会社の言いなりになってたら酷い目に遭いそうだと思うのなら皆で話し合って対策を考えればいい。リプレイスはその一手段だよ。悪徳業者なら「どうぞ」とは言わずに食い下がってくるかもな。いま「どうぞ」と言って引き下がる管理会社は、むしろ仕様に応じた業務を適切にやっているという自負があるところだろう。ウチより安いところでウチより良い仕事ができるところを探せると思うならどうぞそうしてください、という事なんさ。無理にディスカウントに付き合わなくても他に依頼者はいるのだ、とね。

[6538: 3183＝6097]

>>6536 名無しさん

で、「横からすみません」と誰かさんが出て来た後に必ずアンチ登場。
「この人は荒らしだから言ってもムダですよ」と一芝居打つところまでがセットだな。
要は管理会社なんて要らないと。こっちが本音で、いきなり本音を展開したら話にならないから「横からすみません」と露払いをしてる訳だ。

もう随分前からバレバレ（笑）

[6539: 匿名さん]

>>6538 3183＝6097さん
それは妄想だと思う。
ここは５ちゃんねるではないから。

[6540: 入居済みさん]

>>6539 匿名さん

3183はずっと粘着してる管理会社の元か現職かわからないが、単なる嵐。ってか、参考になる情報が一切ないモノホン嵐。管理会社が可哀想だからもっと管理費や修繕費払ってね。勝手に見積もり取らないでねと言ってるだけ。この情報聞いて、誰も得しないでしょうw

[6541: 3183＝6097]

>>6540 入居済みさん

コロコロＨＮを変えてるが、結局はいつものコレ↓が主旨な訳だよな。

＞つまり管理会社の言うことは聞いてはダメです

管理組合に求められる主体性を尤もらしく語ることで「管理会社不要論」に肉付けをしているだけ。横からマンもそれを演じるキャラのひとつだろうね。

正常な管理組合は管理会社の言うことをちゃんと「聴いて」いるのだよ。
言われる事のすべてに盲従しろとは誰も言っとらん。発注者として発注仕様や委託金額の適否を正しく判定するには、相手の提案を正しく理解し自分達にとって必要なことを取捨選択しなければならない。全体的な意識が低い組合なら猶更、そこを自覚して管理会社によるサポートを受ける必要がある。
「管理会社のいう事を聞くな」という間違った標語を「言いなりになるな」という意味ではなく「相手にするな」という意味で広めようとする者のせいで、安かろう悪かろうの管理会社を選んでしまったり、出来もしない自主管理の途に進んでしまったりしたら目も当てられん。そして、一度そうなったらもう後戻りはできなくなってしまう。既述のとおり、今は「正常な」管理会社の方からそういう管理組合は見限られるようになりつつあるんだけどね。

…とまあ、これはアンチ君に向けたレスとしてはもはや無意味ではある。
理解しようとしないし、そもそも目的が「管理の適性化」ですら無いからな。
たまたま読んでくれた「正常な判断力を持つ人」が、歪んだネガキャンに惑わされて委託管理や第三者管理の途を踏み外してしまわないための進言だとでも思っていただきたい。

[6549: 匿名さん]

大阪府警は21日、マンション管理会社の社員だった68歳の男が、マンション管理組合の修繕積立金など約4700万円を着服したとして逮捕したと発表しました。

管理会社は被害総額が最大約9億円に上る可能性があるとしていて、今後、余罪を調べています。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6526655

[6550: 匿名さん]

>>6549 匿名さん

被害総額がすごいね。
マンション管理に詳しいある弁護士が言っていたけど、
管理会社側からの示談や賠償補填のおかげで、実際に明るみにならないだけで
こういう事件は稀ではないらしい。
今回の事件も管理会社がきちんと賠償できるといいけど、
そうでなければ、被害に遭ったマンション管理組合は
管理不全マンションへの道まっしぐらで可哀そうすぎる。

管理会社管理者方式を導入して、理事会や監事などの監視チェックをすべて外してしまったら、修繕積立金着服の発覚も遅れることだろう。お金を取り戻そうとしても
取り戻せないかもしれない。
ちょっと、想像するだけでもゾッとするね。

[6551: 匿名さん]

6550だけど、業界全体で”こういう事件は稀ではないらしい。”そうだ。
明るみに出す会社のほうが信用できそうな気がするけどね。

[6552: 口コミ知りたいさん]

一番怖いのは管理会社の無駄な中抜きは犯罪ととらえられてない事。管理組合に害悪しかもたらさないのに、問題視されてないのが問題ですね。

[6553: 匿名さん]

処分を受けた管理業者一覧
不適正にもほどがある　マンション管理不適正化法

（１）　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、 事件として表に出てこないケースはもっとあります。なぜか行政処分されなかった事件、 及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合或いは損害を与えた役員による事件は、
　　　　 【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

（２）　コンテンツとして個々の事件を見るのではなく、全体をコンテクストで見て下さい。 今の状況が見えてきます。 　　(ContentsとContext)
　　　「国交省の組織的隠蔽」～立入検査での違反業者は処分も公表もしない～

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2025年(令和7年)1月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
　(未処分)

2023年11月21日,同社が事件を公表したが、2025年1月16日現在、国交省の行政処分はない。 （未定） 株式会社
ビケンテクノ

登録番号:
(未公表)
大阪本社：大阪府吹田市南金田2-12-1

東京本部：東京都品川区東品川2-2-4天王洲ファーストタワー17F

同社大阪支店（大阪市中央区）マンション管理課・Ｘ課長（60歳で定年後再雇用）が、 2023年9月2日頃から欠勤・行方不明となり、2023年11月16日社内調査で 管理組合の預金の払戻請求書を偽造して銀行から引き出し着服していた不正行為が発覚し、 翌17日同社はＸ課長を行方不明のまま懲戒解雇した。

14管理組合の被害総額2015年度以降 9億1474万4839円 （注)　金融機関における取引履歴の保管期間 （10年）

Ｘ課長は8管理組合の預金通帳と印鑑を預かり保管していた。 他の管理組合は、Ｘ課長から言われるままに払戻請求書の押印を行っていた。 Ｘ課長は払戻手続きを自ら行い現金を領得。 管理組合の決算報告書を改ざん。決算報告では通帳残高証明の開示もしなかった。 管理組合からの開示要求もなかったため、残高虚偽表示が管理組合に発覚することはなかった。

株式会社ビケンテクノ社発表　(いずれも投資家向け報告書)
・2023年11月21日 「当社元社員による管理組合財産着服疑念の発生について」(PDF 87KB)
・2023年12月 1日 「現段階での調査状況および調査委員会の設置に関するお知らせ」(117KB)
・2024年 2月14日 「専門家による調査委員会の調査報告及び当社の対応に関するお知らせ」(773KB)
・2024年 2月14日 「特別損失の計上に関するお知らせ」(PDF 92KB)
・2024年 3月 1日 「管理組合財産着服事案に対する再発防止策に関するお知らせ」(PDF 124KB)

同社概要：設立（1963.5.14）・資本金18億8百万円・従業員数2,134名・売上346億9千万円・経常利益24億8千8百万円（いずれも2023年3月決算） 尚、本調査（報酬及びDigital Forensic鑑識調査）費用 3千9百6万6千円含む不正関連損失 9億5381万1千円を特別損失に計上した。

今後、抜本的な再発防止策として、マンション管理課の業務を同社の連結子会社マイムコミュニティーへ移管する。 現在、マイムコミュニティーが管理する管理組合のうち、理事会が設置されておらず管理業者が管理 者に就任しているものが37 件ある。そのうち27 件については、マイムコミュニティー自身が管理者 となっており、印鑑を保管して出納の承認を行っている。国土交通省が推進している第三者（管理者）管理方式

改善措置指示 2024年
令和6年
8月20日 株式会社長谷工コミュニティ

登録番号:
(5）第030710 東京都港区芝２－６－１
(1)同社元従業員が管理組合の財産を着服した。 (2)管理組合への会計報告で事実と異なる記載で報告をした。 (3)管理組合への管理事務報告で事実と異なる記載で報告をした。 (4)重要事項説明会の日時及び場所について掲示をしなかった。 (5)重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなかった。

　以上、国交省近畿地方整備局発表(PDF 393kb)
　同社発表文書 「監督処分について」　(PDF 1,077KB)

同社概要：設立1978年9月7日、主要株主：長谷工管理ホールディングス、 資本金28億4,000万円、従業員数1,306名他5,635名(2024年4月1日現在)

●同社は2010年にも管理員の横領着服で処分を受けている。
同社2010年10月1日付け文書「お客様へのご報告とお詫び」(PDF 73kb) (※2010年の発表です)

改善措置指示 2024年
令和6年
3月27日 株式会社
ダックス

登録番号:
(3)第093723号

法人番号
5290001008686 福岡県福岡市中央区長浜１－１－１
(1)元従業員が2010年から2022年12月の間に、5管理組合の資金数千万円を横領着服した。（法第81条第1号）
(2)複数の管理組合で会計の収入及び支出の状況に関する書面の不実記載（法第76条及び法施行規則第97条第5項違反）
(3)複数の管理組合で管理事務報告書の不実記載（法第77条及び法施行規則第88条違反）

　国交省九州地方整備局発表文書(PDF 94kB)

同社創立1995年2月　資本金1億円
(一社)マンション管理業協会加盟2022年7月14日

（注）同一社名で業種も異なる別会社が全国に40社以上あります。他社の迷惑にならぬよう本件の法人番号も記載

[6554: 匿名さん]

>>6549 匿名さん
この事件の被害は、投資用の区分マンションが多いような気がします。

[6556: 匿名さん]

>>6553 匿名さん
今後、理事会廃止型の管理会社による第三者管理方式が増え続けると、管理会社社員によるこういう着服事件がそれに付随して増えそうでおそろしい。それを総会監視型などと呼んでいるけど、理事会廃止してしまったら、総会の監視機能など限界がある。
しっかりした外部専門家を監事として雇えればいいが、かなりのコスト高になる。