ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6509: 匿名さん]

>>6507 匿名さん
うちにはお宅みたいなバカ理事長が誕生したがまもなく消えた。なぜかはつぶらやでは解らんだろう( ´艸｀)

[6510: 匿名さん]

どんどん管理組合から
直接発注にしましょう！

管理会社を通さない。

[6511: 匿名さん]

それ等はピンハネではなく営利企業だから利益の追求を業としての営業活動である。ピンハネは泥棒。

[6512: 名無しさん]

>>6507 匿名さん

自主管理って理事長が清掃や点検するんじゃなくて、管理会社を通さず、直接契約するから余計な中間マージン払わずに済むと言う管理形態です。

管理会社は結局、管理や工事の品質を高めることなく、中抜きするだけだから、自主管理物件が分譲されなくなって40年以上経つのに、それ以前からの物件は自主管理のままなんですね。

だって管理会社と契約する意味が全くないですから。

[6513: 匿名さん]

自主管理はダメだ実務経験者。

[6514: 匿名]

どういう意味かな

[6515: 匿名さん]

横からまたごめんね
管理会社使うなら事務管理の委託だけで十分
マンション修繕は管理組合の総会の承認で発注でok
全ての修繕工事は施工会社と材料、素材(塗料や樹脂)
のメーカーが2社がダブルで約10年程度以上の保証付き
工事の施工は施工監理する技術者などが常駐するし
理事会や住人に負担になることは無い
管理会社に丸投げすると何もしないのに
5割以上手数料取られるから気をつけなよ
元大手管理会社フロントの忠告です

[6516: 評判気になるさん]

>>6515 匿名さん

賢い組合は管理会社に工事は関与させませんからね。中抜きが激しいから工事会社は手抜きになって最悪

[6517: 匿名さん]

>>6512 名無しさん

無償で清掃しているわけではありません。
清掃会社を間に入れています。

清掃会社と管理会社で競合させ、
その清掃会社に決めました。

管理組合にとっても、安い費用で
清掃業務を委託できて、有益です。

[6518: 匿名さん]

清掃費を節約しなければならないマンションは資産価値がさらに劣る。

[6519: 職人さん]

>>6518 匿名さん

清掃費の節約ではなく、管理会社の無駄な中間マージンをカットしただけですよ。

[6520: 匿名さん]

>>6519 職人さん

■まさに、その通りです。
去年まで、管理会社に巡回清掃を委託していました。

たまたま、2人組の清掃員が当方が理事長を務める
マンションに入るのを見かけ、離れた場所から
様子を見ていました。

そうしたら、たった15分で作業を終え、
クルマに乗り込み、出ていきました。

誰も、見てないと思ったのでしょう。
10階建てのマンションです。
（投資用の分譲賃貸）

管理会社に清掃を委託するのを止める、
きっかけとなりました。

[6521: 匿名さん]

また横からすみません
管理会社頼りにせずに管理組合主体で
マンション管理ができているマンションは
当然に資産価値も高評価できます
管理会社に丸投げできるのは
一戸の月額管理費10万円以上の超高級分譲マンション
管理会社に丸投げするなら必然的に管理費や
修繕積立金に負担額は増えることになります
ランニングコストが高額なマンションが
資産価値があるわけありませんよ
極力お金の必要な事は管理会社には任せないこと
事務管理だけで十分です

[6522: マンション掲示板さん]

>>6520 匿名さん

管理会社経由の契約はたいてい中間マージンが上乗せされていて、業者は管理会社にキックバックを支払っていたりします。だから、バカらしくなり、真面目に仕事しないことも考えられます。管理会社もキックバックくれる業者には
強く言えないので、質が落ちる。

つまり、管理会社が関与した取引は質が悪くなります。

[6523: 3183＝6097]

ピンハネは理論上あるだろうね。
実例としてどんな費目でどのくらい取られてるのか俺は知らんけど。
実際そういうことがあって、管理組合の取り組みとして削減したことがあるなら
是非披露してみてくれと何度もここで提案したんだが、
「ネットにいくらでも転がってるだろ」の一言で誤魔化される。
まあ、そういう机上の空論しか展開できないヤツはほっとくとして、委託価格の適性化を
管理組合が目指すこと自体は俺は大賛成よ。その結果「管理会社は要らない」などという
結論には到底ならないだろうと思うだけで。
だって、普通はみんな管理組合の役員なんて、ましてや管理者を兼ねる理事長なんて
やりたくないに決まってるからな。一部を除いてはだが。

賢い理事長さんが頑張ればいいとか言ってる人もいるが、まあいつもの御仁かな。
第三者管理方式も今のところはマジョリティではないけれど、検討中の組合は多いし
今後どんどん増えることは間違いない。自主管理マンションは５％から増えるどころか
もはや消滅寸前ですな。むしろそれで上手くいってる事例があればプラチナ級じゃない？
管理会社なんて要らない！と言いたいならその稀有な事例紹介とともに存分にドヤればいいのに。

[6524: 匿名さん]

>>6523 3183＝6097さん
同意

[6525: 匿名さん]

管理組合の運営を管理会社に委託する分譲マンションについて、
国土交通省は12月20日、事業者が自社やグループ内の企業に
清掃や修繕などの業務を発注する際、住民や所有者への
事前説明を義務づける方針を示した。

住民らが割高な費用負担を迫られる例があり、改善をめざす。

https://www.asahi.com/articles/DA3S16110936.html

[6526: マンコミュファンさん]

>>6525 匿名さん
いいね

[6527: eマンションさん]

そんなの当たり前やん
事前説明なしで費用がかかることを
管理会社が勝手にできるわけないやろ
緊急時以外はな
誰の金やとおもとるんや

[6528: 3183＝6097]

>>6525 匿名さん

ますます管理会社と管理組合は共存の関係性を深めるな。
流石にもうスレタイを変えないと（笑）
俺がひとつ提案してやるよ。

「管理会社のピンハネを防ごう！ 時代は第三者管理方式」　～自主管理なんてもう無理ゲー　

ピンハネ自体は否定してないから結構よくない？ｗ