ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6489: 匿名さん]

>>6488 通りがかりさん
ボケの書き散らしｗ
おまえこそ自分の人生の管理が出来ているように見えないのだがｗ

[6490: マンション比較中さん]

また3183さんが暴れているの？早く出てこいよ！

[6491: 匿名さん]

自主管理はいやだが、１０戸以下ということではないね。

[6492: 3183＝6097]

はいは～い、お久し振り。管理会社アンチ君とあほあほマンは元気でやってる？

もうじきマン管の法定講習があるからこのスレのことも思い出して覗きに来たんだけど
「早く出てこいよ！」と言われても気付かないよｗ　んで放置してたらこの有様か。
丸８ヶ月もレス無しとはなあ。
つくづく広がらない話題なんだな、ピンハネ云々てのは。一言レスしか返せないあほあほマン君では議論の場を回すことすら難しかったか。

それはそうと、その後管理会社への委託率はどうなった？
管理会社を見限って自主管理に切り替える管理組合は増えたのかな？
全体のうち５％「も」いたのがさらに増えて10％を超えてきたかね（笑）んな訳がないよなｗ

５年に一度の国交省マンション総合調査が予定通り実施されて、今年の６月にはその結果が報告書にまとめて公表されてる訳なんだが、管理会社アンチ君は内容を確認してないの？
俺が見た限りだと、自主管理率の調査項目自体が今回から無くなっちゃってるみたいなんだが。あまりにバツが悪い結果だから見て見ぬフリしてるってこと？
「管理者管理方式」って、アンチ君なら当然知ってるよね。
今や新築分譲マンションではそれが主流と言っていい。まさに管理会社がよろしくやり過ぎ
ないように、国交省がガイドラインを定めて正しいやり方を示唆してるぐらいなんだが
それはつまり、もはや管理会社無くしてマンション管理は成立しないという現実の証でしょうに。面倒臭い管理組合役員なんて、忙しい皆さんは誰もやりたがらないんだよ。

スレタイになってる「管理会社によるピンハネ」って、今は具体的にどういうされ方をしてんのかな？
「ピンハネするから要らない」だった筈の管理会社は、区分所有者からそっぽを向かれるどころか
実態を見れば見るほど今後は益々アテにされてるとしか言えないよね？

せっかく５年に一度の実態調査の結果が報告された年なんだからさ。その結果を見て
具体的に何が問題でどういう対策が検討されているのかを把握した上でちゃんと議論を続けなよ。
それが出来ないならこのスレはもう死に体もいいとこだわな。もはやマンション管理は委託管理方式の一択で、その内容がさらに細分化されてる。ピンハネされたくなければその前提で、ガイドラインに沿った委託契約にすりゃいいじゃん。

例の長文コピペも微妙にバージョンアップしてるなｗ
新たに無駄な動画までリンクされてて、久々に笑わせて貰った。

[6493: 周辺住民さん]

>>6492 3183＝6097さん
この方のコメントは、一方的な決めつけで、読むと気分が悪くなる。

[6494: 匿名さん]

管理会社はピンハネ産業であるとスレには非常に違和感を感じる。このスレ主はピンハネの意味も説明していない。ピンハネとはなんぞや。

[6495: マンコミュファンさん]

>>6494 匿名さん

ピンハネでググれアホ

[6496: 匿名さん]

>>6495 マンコミュファンさん
調べたよ、学者ではないので小理屈は避けて一言で泥棒と同じ用語だよね。貴方はつまるところ管理会社を泥棒扱いをしている重大な過ちを犯している。管理会社は他の営利企業と同じ利益は追求するのも業務内容です。ピンハネはしていません。

[6497: 匿名さん]

横からごめんね
管理会社がピンハネするというのはイメージとして正解
管理会社が受注してグループ会社や下請けに施工をさせてその手数料としてカネ取るわけよ
これ管理組合住民には当然無駄なカネで管理組合が発注するならこの手数料的なカネは必要ないわけね
結果、マンションの修繕工事で色々とやり方があるけれど
管理会社に丸投げするのが1番高いわけさ
長年の経験で組合が入札で施工会社に工事させるのと
管理会社丸投げでは後者が少なくても5割は高額よ
組合発注が1億なら管理会社丸投げは1億5千万以上
さらに住民が高齢や素人ばかりなら4倍5倍のカネ
盗られるわけよ　この字でいいかなw
管理会社は何もしないのに手数料取るだけだから
ピンハネと言われるわけさ
嫌なら組合で発注すればいいだけよ
それが普通のマンションだから

[6498: 匿名さん]

当方が管理組合の理事長を務めるマンションでは、
水漏れや雨漏りは、管理会社に対応させていません。

■管理組合が、主体的に対応しています。

管理会社に任せているのは、下記の通り
↓↓↓↓↓↓
①消防設備点検
②エレベーター定期点検

③受水槽・高架水槽の清掃
④会計管理業務

清掃業務は、直接清掃業者に
管理組合が発注しています。

ゴミ置き場が、見違えるほどキレイ
になりました。

【管理会社まかせにしない！】

これが、より良いマンションにする
ための鉄則でしょう。

[6499: 匿名さん]

>>6498 匿名さん
とても危険なマンション。
そんなマンションは買いません。
水回りの管理をしなくてもいい管理委託は管理会社が最も好む契約だ。実務を知らない阿保管理者だね。

[6500: 評判気になるさん]

>>6498 匿名さん

管理会社には極力、関与させないにつきますね。管理会社経由の取引を、管理組合であらためて業者選定してやり直り直したら、中間マージンがカットできるので、その分で断然やすくなります。

見積や業者選定もたいした手間もトラブルなんてありません。管理会社は大変だ！トラブルになると言いますが、大変なことにしないと、取引を自分たちで囲い込んで中抜きできませんからね。

[6501: 匿名さん]

>>6500 評判気になるさん
管理が不安定で良くない。
文脈から察するとあなたには無理。
机上の空論を述べるな。

[6502: 匿名さん]

>>6500 評判気になるさん
マンションの水回りの管理を素人集団の組合がする。危険極まりない。マンション管理の良し悪しは水回り管理で始まり水回り管理で終わる。実務経験のない管理者には理解できないでしょうね。困ったものだ。

[6503: 匿名さん]

>>6498 匿名さん

【管理会社まかせにしない！】

これが、より良いマンションにする
ための鉄則でしょう。

素晴らしいですね！

[6504: 匿名さん]

管理組合に任せっきりはさらに危険。

[6505: マンション検討中さん]

もともとは多くの管理組合が自主管理であったが会計処理ができなかったり管理費の使い込みや業者との癒着が多発し自主管理から管理会社の管理にシフトして行った。

管理組合任せにすると元に戻ってしまう可能性があり、管理会社より安ければなんでもいいなら理事にバックマージンが支払われる事もあるだろう。

[6506: 匿名さん]

自主管理は高くつく上に資産の評価を下げる。
基幹事務と建物と設備の管理は管理会社への委託管理の方が安心です。私のマンションでは私の不注意で下階に漏水事故を起こし加害者になりました。
原因調査で管理会社の調査を受けた折に下階との示談もしてくれて被害者宅の補修工事を組合の保険（個人賠償特約）で自己負担なしでしてくれました。
下階へは菓子折りを持参してお詫びをしただけでした。
組合はこんな時の為に事故調査費用も保険で請求できるようにしていました。

[6507: 匿名さん]

>>6503 匿名さん

当方が管理組合の理事長を務めるマンションでは、
ゴミ置き場の分別・整理を理事長自らが、週3回
行っています。

人の上に立場に立つ人ほど、人が嫌がる作業を
率先して行うと、一目（いちもく）置かれた
存在になるでしょう。

これは、管理組合の理事長に限ったことでは
ありません！

[6508: 名無しさん]

>>6507 匿名さん
あなたができなくなったら一体誰がやるのか。なぜ毎日やらないのか。一目置かれて公正、公平でいられるのか。理事のなり手を自分から減らすことは継続性を考慮できていないと言わざるを得ない。
マンションの管理は一生続くのだから今だけを考えず、将来を見越した施策をできるのがまともな理事長。