ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6327: 匿名さん]

ある程度は多めにみないとね。
エレベーターの使用は１階の住民は利用しないのに、
点検費用や交換費用等は負担しなければならないんだから。

[6328: 匿名さん]

＞賃貸マンションの話ではないよ

？？
賃貸マンションの話などしていませんが、何故そう思ったのですか？

つまり貴方が言っている「負担割合表」とは、標準管理規約ベースで作られている普通の管理規約なら第25条～3X条くらいに規定されている費用負担割合の表のことですよね。共有持分に応じて各区分所有者が負担するという、分譲マンションでは当たり前のルールです。
そもそも管理会社との交渉を経て管理費が減額できたとして、その負担割合までもが変わる訳ではない筈なのに、>>6318で

＞管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい

と言っておられたのは何故なんですか？
負担割合表は、よほど変な物件でなければ原始規約の時点で掲載されている筈ですよね。
その内容を変えるには総会による規約変更決議が当然必要ですから、変更後の負担割合表は組合員全体に提示することが大前提な筈ですが、それを>>6322で「強行規定ではないからしなくていい」などと言ったのはどういうことなんですか？

ここで「強行規定」と言うからには「区分所有法の強行規定ではない」という意味だと解釈するしかないですが、規約変更に係る同法上の規定のうち、特別決議に関する規定は規約による別段の定めができません。つまり強行規定ですよ。

管理費の負担割合は「普通なら」規約に定められている筈ですので、これを変えるには区分所有者全員に変更後の表を展開しなければなりません。議決割合自体が強行規定によって定められていますし、総会議案である以上、議案は事前に周知されるべきですね。そしてそもそも、管理費を低減させるだけなら負担割合の変更は伴わず、規約変更をする必要もない筈です。

私が訊いていることの意味、わかりますか？
再度訊きますが、↓これってどういう意味なんですか？

＞管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい

只の間違いならそう言ってください。

[6329: 匿名さん]

>>6328 匿名さん
管理委託費と管理費を混同してはいけないよ( ´艸｀)。

[6330: 匿名さん]

>>6329 匿名さん

混同してませんよ。
貴方が「管理費」と書いた管理費の話をしてます。
こちらが訊いていることには答えず、すっとぼけるつもりですね？
いいですよそれで。

[6331: 匿名さん]

>>6326 匿名さん
そう思うよ、
区分所有法では共用部分の持分割合若しくは
専有部分の持分割合となっているが別途規約
で定めることが出来るとあるので法令の強行
規定ではないので規約に設定し直せばいいで
しょう。
規約の変更は区分所有法31条だったかね。
しらんがな～( ´艸｀)

[6332: デベにお勤めさん]

>>6323 匿名さん
今年に入ってい管理費がかなり上がってますが、何かしらしてる理事の人たちは遅かれ早かれ裁判で裁かれる運命です。

[6333: 匿名さん]

>>6331 匿名さん

管理費等の負担割合を組合員に開示していない管理組合なんて昨今の分譲物件で存在するんですか？

[6334: 匿名さん]

>>6333 匿名さん
適正化法施工後の分譲にはないと思うが、
そんなに知らんがね～～( ´艸｀)

[6335: 名無しさん]

>>6334 さん

適正化法の施行は平成13年。たった20年前ですよね？
では、区分所有法が施行された昭和38年から約40年の間に供給された区分所有法マンションの中には存在するということですか？

そして今も相当数現存すると？

[6337: 匿名さん]

>>6328 匿名さん
まず、
管理費を管理会社と交渉して
減額できないよ。
管理委託費ならば交渉で減額できる。
管理費と管理委託費を混同しているよ
( ´艸｀)。

[6338: 匿名さん]

>>6337 匿名さん

はぐらかさないでくださいよ。
管理費をいくらにするか、決めるのは言うまでなく管理組合の総意です。私は管理費を減額する方法のひとつに「委託費の低減」があるという前提で話をしているに過ぎません。

貴方は「管理費を減額したのなら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい」と言いました。そんなことをするまでもなく、区分所有マンションの管理組合は各区分所有者に負担割合を開示している筈で、そもそも「管理費を」下げたことをきっかけに負担割合を改めて周知する意味などないですよねと言ってるのですよ。多くの管理組合では元々規約集にその表を掲載しているのですから。違いますか？

指摘に答えられないということでいいですね？
管理規約が定められ管理組合が機能している既存の区分所有マンションの中に、管理費等の負担割合が各組合員に知らされていない事例があるんですか？

[6339: 評判気になるさん]

>>6338 匿名さん
あるらしい。
元地主には安くするとかね

[6340: 匿名さん]

>>6338 匿名さん
だったら管理費を減額させるために
管理委託費を減額させる。
と言えば良いんじゃないかい( ´艸｀)。

[6341: 匿名さん]

>>6338 匿名さん
原始管理規約に負担割合が表記されているのであれば規約の改正時の総会の議案書には表記されるので一覧表の配付は必要ありませんよ( ´艸｀)。当たり前でしょう。

[6342: 匿名さん]

>>6341 匿名さん

質疑を繰り返しますよ。
貴方は「管理費を減額したのなら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといい」と言いました。
原始規約に記載があるなら内容に変更が無い限り再配布の必要は無い。当たり前ですよね。では貴方のご認識では「原始規約に記載が無い事例」というものが、考慮するほど存在するということですか？　

もしもそうなら、管理費の減額など関係なく直ちに改善すべき状態ですね。

[6343: 匿名さん]

>>6342 匿名さん
原始規約に管理費等の負担割合一覧表が表記されていないなどとは一言も言ってはいません。分譲時の規約や重要事項の説明は管理会社とは別で宅建業法の範疇ですからね( ´艸｀)。

[6344: ご近所さん]

正体は６０９７さんなんで無視していいかと

[6345: 匿名さん]

>>6343 匿名さん

実務的知識が曖昧だから、指摘されるまで知らなかっただけですよね？
そうでなければ「管理費を減額したら負担割合表を配るといい」などとは言わない筈ですから。

「割合が変わった時は一覧表を再配布せよ」という意味で仰っているのだとして、実際どういう場面を想像してますか？　一部の区分所有者だけを優遇して数字をいじる様な場面を想定しているとでも？　それとも原始規約の段階でそのようなケースをご経験なさっているのですか？（笑）

専有面積割合や共用部分の面積構成が変わらない限り、費用の負担比率が変わることなど無いと私は認識してます。貴方が尤もらしく吹聴した「再配布」なんて、現実にはほぼ発生しないことです。ありもしないことで知恵をアピールし、小銭を稼ごうとする者の発想ですね。

[6346: 匿名さん]

>>6345 匿名さん
>費用の負担比率が変わることなど無いと私は認識してます。
その認識はどこで得たものですか？管理費値下げを経験した時ですか？笑

[6347: ご近所さん]

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Q サービスの質が下がるのでは？

A 下がりません。マンション管理の実行部隊は管理会社ではなく、関係のある事業会社が担っていて、管理会社はその中抜きをしているだけです。この中抜き部分にあたる中間マージンやバックマージンが相見積もりによる競争原理で値下げの原資になります。したがって、業務やサービスの質には影響しません。そもそも、納得のいく条件を提示して見積もりを出しているので、契約が成立して期待外れなら、それはリプレイスによる問題ではなく、契約不履行の問題です。

Q現行の管理会社に管理費の値下げを相談するとどうなるの？

Aこれこそ、管理の質が下がります。例えば「管理人の勤務日を減らすと管理費は安くなります」などと、言われサービスの低下につながります。当然ですよね。サービスをカットすれば管理会社にとっては利益率は下げずに済みますから。

つまり、管理費の値下げは、「管理会社の利益を削る値下げ」と、「サービスをカットする値下げ」があります。現行の管理会社に丸腰で相談しても、サービスカットに誘導されるだけです。「他の管理会社はこの値段でやってくれるけどどうする？」となって、初めて管理費値下げの交渉になるのです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。

また、荒らしが主張する「項目別の相場を提示して現行の管理会社に交渉」は、項目別の相場はそもそも調べようがありません。例えば４０階タワマンのエレベーター保守費の相場など、ネットを調べてもどこにも載っていませんし、仮に事例があっても、それは「相場」とは言えません。それでも荒らしは。存在しないデータでも「考えろ」と言ってきます。まともじゃないですよね。荒らしが言う、「項目を相場で交渉」は相場を知る術がないので、そもそも誰もできないでしょうw