ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6307: 6097]

>>6306 名無しさん

何でそう思うの？
俺は全然思わないけどな。
て言うか、何でいちいち断片的な問答を仕掛けてくるのやら。
誘導尋問のつもりならもうちょい上手にやりなよ。

[6308: 匿名さん]

>>6307 6097さん

え？コンサル使わないなら、どうやって値下げ改革するんですか？

[6309: 6097]

>>6308 匿名さん

え？　じゃねえよ（笑）
またそうやって相手にブン投げる。

改革の方法は改革できるできる言い続けてる方で考えてよ。
現状維持を選択してる大多数の組合とその組合員は改革なんて必要無いか
する余地が無いと判断してるんだから。

[6310: 検討板ユーザーさん]

>>6308 匿名さん
あほくさー

[6311: 匿名さん]

値下げ交渉するのはコンサルと思っているあほがいる。
それぐらいは自分でやれ。

[6312: 匿名さん]

だいたい、値下げ交渉するのに、収支報告書の費目で
やるのが普通だというのが分からないようでは話にならない。
コンサルに依頼してもその手法でやるよ。

[6313: 匿名さん]

もし値下げをコンサルに依頼してそれができた場合の
収支報告書の項目はどうなるの？

[6314: 匿名さん]

管理費が値下げされたんだから、収支報告書のいずれかの
項目を減額するんではないですか。

[6315: 名無しさん]

6079さんに聞けば？

[6316: 匿名さん]

>>6313 匿名さん

それをきく意味って何かあるんですか？（笑）

[6317: 匿名さん]

>>6314 匿名さん
収支報告書の一般会計（若しくは管理費等会計）
の収入の部の項目は管理費の減額。

[6318: 匿名さん]

管理費の減額をしたら各組合員に管理費の負担割合表を配布するといいでしょう

[6319: 匿名さん]

>>6317 匿名さん
管理費の減額なんて野暮の骨頂。
管理費の余剰金は修繕積立金に回せばいい。

[6320: 匿名さん]

>>6319 匿名さん
そうだよ、
管理費を減額したからとの投稿に
答えただけだよ。
減額したのであれば収支報告書もその分収入
が減るし、
分譲当時に専有部分の部屋タイプ別の管理費
等の負担割合の一覧表も作成し直して総会の
議案書等と共に組合員に配布すればいいだけ
でしょう。
うちは剰余金として修繕積立金に繰り入れま
すけどね。
減額などは具の骨頂だよね。
俺なら剰余金は株式を購入するけどね。
また、攻められそうで怖い、( ´艸｀)

[6321: 匿名さん]

>>6318 匿名さん
「するといいでしょう」じゃなくて
しない訳にいかんでしょうが。

[6322: 匿名さん]

>>6321 匿名さん
しなくてもいいよ。
強行規定ではないよ。

[6323: 匿名さん]

マンションの規約には管理費等の負担割合は
専有部分（共用部分の持分）の床面積の割合
とするとあるのに一部の悪徳組合員と悪徳管
理会社が共謀して組合員によっては安かった
り高かったりしている疑いが発覚して一覧表
の配付の問題でもめているよ。
規約には設定されていないマンションもある
からね。
疑念があれば組合に一覧表の請求をしてみて
ね。出さない組合は怪しいよ。
理事長も知らないかもしれない。

[6324: 匿名さん]

>>6318 さん

管理費の負担割合表って何ですか？

[6325: 匿名さん]

>>6324 匿名さん
賃貸マンションの話ではないよ。
分譲には部屋の大きさはまちまちだから
大部屋は負担金が大きくて小部屋は少な
い負担としているよ、
それを、専有部分の床面積の割合と表記したり、
共用部分の持分割合と表記したりする。
わりと説明も
ややこしや～ややこしや‘～です( ´艸｀)。
また因縁付けて攻められるかもよ。
揚げ足取りがいるからね( ´艸｀)。

[6326: 匿名さん]

床面接割合だと上の階は得だよね。もともと値段は上の階ほど高いからね。