ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[601: 匿名さん]

あと、何度も言われているけど、句読点は付けた方がいいと思うよ。

日本語不自由なのは分かるがせっかくHN変えても１人のバカが言い続けてることがバレバレだからw　

[602: 検討板ユーザーさん]

〉3倍払うだけのメリットも何が怖いかも言えないんだろ？w

なんでまだ３倍にこだわるの？
そもそも安物カメラと高性能カメラの違いかもしれない

内容が同じとは、誰も言ってないよ

[603: ご近所さん]

>602 検討板ユーザーさん
＞内容が同じとは、誰も言ってないよ
逆の場合だってある。
値段が高いのに性能が悪いというパターン。
ぼったくり業者が喜ぶコメントでもあり、彼らの常套文句。

[604: 匿名さん]

３倍に拘らないならなんで書き込むのかな？

楽天でも、200万画素、赤外線など十分なのに、マンション用途でそれ以上の機能の必要性と３倍の差を納得できるくらいのスペック差の根拠なんてどうせ全く証明できないんでしょ？

見苦しいな

[605: 匿名さん]

自主管理は怖いよ。
素人がマンション管理はできない。

[606: 検討板ユーザーさん]

〉マンション用途でそれ以上の機能の必要性と３倍の差を納得できるくらいのスペック差の根拠なんてどうせ全く証明できないんでしょ？

画素数は、取り付け位置による。高い位置から、広く映すならもっと高い画素がいい。
あとは広角とかハードディスク容量とかも重要です。

納得させる根拠や証明って、そもそもその３倍の根拠がないから。同じもので３倍かかる根拠を出してからじゃない。あなた以外に３倍かかるっていってないんだから。

[607: 匿名さん]

見苦しいな。

三倍の根拠は既に以前のレスにリンクにあるし、区分所有者で防犯カメラの更新の経験あればみんな知ってるよ。それでも違うと主張するなら、仕様と価格のリンク貼れば？

[608: ご近所さん]

＞605 匿名さん
＞素人がマンション管理はできない。
当たっている。
フロントなんて3流大学出の素人ばかり。
ショボイ頭でマン管なんてできるわけがない。
マン管に関するトラブルが絶えないのは彼ら（フロント）の能力不足。
フロント業務者はマン管資格者以外はなってはいけない。

[609: 坪単価比較中さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

[610: 検討板ユーザーさん]

〉三倍の根拠は既に以前のレスにリンクにあるし、区分所有者で防犯カメラの更新の経験あればみんな知ってるよ

ないよ
違うカメラだし、通販の場合は、工賃適当だし、比べようがない。
ちなみに工賃で、一番高いのは、配線を見えなくするようにつけてケースだから、それがある場合は高いよ。専門業者取り付けの場合は、概ねこれが入っている。

[611: 検討板ユーザーさん]

〉６０８
つまり資格保持者がいないマンションは、自主管理は、できないということですね。

[612: ご近所さん]

＞611 検討板ユーザーさん
発想がしょぼい。
フロント連中にはいないが、マン管士なんて世の中にごまんといる。

[613: 匿名さん]

>>610

更新なのに、既存の配線をあえて使わず、さらに高い機能や保証があると信じてその差に３倍の価値があると思えば、使えばいいんじゃない？適正価格であげようとせず、そこまで管理会社経由の業者を使いたければ、使えばいいんじゃない？そこの業者が通販で買えるより高い性能があるという根拠はどこなの？

[614: 匿名さん]

カメラスレから引用

128 匿名さん 2021/03/23 20:53:29
管理会社は一番、住人にとって損になる提案を得になるかのように装って提案します。それが自社の利益に繋がるからです。

防犯カメラの導入で最も得するやり方は量販店で必要なだけ買ってあとは街の電気工事士に頼む。これで問題なく、業者に頼んでも結局作業するのは電気工事士なので中身は変わりません。専門業者に頼むのはNGです。彼らは単なる中抜き業者です。設置費は高くても一台1万円です。

削除依頼
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129 匿名さん 2021/03/25 17:12:24
管理会社フロントですが、私は毎回128さんの提案をしていますよ。
リースとかレンタルとか提案する理由が全くわかりませんし、説明できませんから。
実際メリットがないことをもっともらしく説明する能力がありませんので、ネットで機器を購入し、電気工事屋から2.3人日当で来てもらって作業してもらってます。
リースと比較すると、この方法だと2年に1回新品に入れ替えてもリースより安いです。

[615: 検討板ユーザーさん]

〉６１３
誰も更新なんて言ってないし、でたらめ情報混ぜると全てに信憑性なくなるよ

それにいまだに同じ条件で３倍かかる根拠ないし、でたらめの上塗り恥ずかしいよ。

[616: 匿名さん]

>>615

>誰も更新なんて言ってないし、でたらめ情報混ぜると全てに信憑性なくなるよ

いまだに防犯カメラがついてないマンションなんか探す方が難しいと思うけど？

根拠は>>580に出ているけど、同じ機種でないと、比べられないということ？

今、マンションで導入する防犯カメラのスペックなんで大差ないけど、４kでも通販は安いし、
それでも「管理会社が紹介してくれる防犯カメラはスペックがすごいから通販の３倍高くても導入したい！」と言うなら、導入すればいいし、管理会社の提案する防犯カメラのスペックを貼れば？

まあ、>>580に書かれている根拠を見るまでもなく、管理会社が進める防犯カメラ業者が高額なことは誰でも知ってるし、そこまで事実ねじ曲げて、通販と変わらないと言い張ってたらいいんじゃない？管理会社の見積もりと、通販の価格差を見れば誰でも分かることだし。

じゃあ、615さんは管理会社が提案するの防犯カメラ導入費用は１０台だといくらなの？

[617: 匿名さん]

>根拠は>>580に出ているけど、同じ機種でないと、比べられないということ？

そうですね。当たり前の話だと思うけど
例えば、

>こちらはサンプルみたいだが、７台で１００万円以上
http://netcamcam.net/data/%E9%A3%9F%E5%93%81%E5%B7%A5%E5%A0%B4%E5%90%9...

部材費は、個別で楽天で買ってもほぼ変わらない。
工賃（システムセットアップ費用、配線工事）合わせて、32万となる。

専門業者い以外で、工賃は、20万くらいといっていたから、
トータルが、117万が105万程度になるくらいで、トータルでの保障がなくなるってこと。5年で12万差、1年で2万ちょっと差で、困ったときに一括で直してくれる保険みたいなものと考えているだけ。

さらに、スペックって画素数だけじゃないからね。
撮影範囲、明所/暗所に対応、防水/防塵、見た目（防犯カメラぱっと見わからない）、HDD容量、モニタの有無、PCの有無、遠隔操作でのメンテナンス性、使い勝手などなど、他にもいっぱいあるよ。

[618: 匿名さん]

６１７さん
なるほど、専門業者かどうかではなく、安い機器か高性能機器かの違いということですね。

専門業者が、ぼっているわけではないですね。

[619: 匿名さん]

自作自演見苦しいですね。

管理会社が進めるような専門業者が出してるOEM製品の価格調べても意味ないですよ？同等以上の性能が通販で安く買えるのに、なんで管理会社が進める高いだけの製品使わないといけないんですか？

因みにそこのカメラ90万画素で赤外線機能もなしすですが、楽天なら200万画素でレコーダーや５年保証付けても七台で10万円切ってますよ。工賃入れても20万円程度で1/5以下になりますよ？

[620: 住民板ユーザーさん1]

617さん

通販でも必用十分な機能と保証のそろったシステムが揃うのに、あえて５倍も高い管理会社提案の業者を選ぶべき理由を答えられますか？

５倍の金額に見合う価値の中身ってなんですか？