ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6287: 6097]

>>6286 匿名さん

で？

そのピンハネをやめさせたいの？

やめさせりゃいいじゃんか。それが有意義だと思うならさ。
実際やめさせた経験談があればいいんだが、これだけ言っても出てこないんだもんな。

「皆でやめさせようよ」って話なら率先して実行してくれないと。

[6288: 匿名さん]

>>6287 6097さん

エレベーターの保守管理は管理会社の業務委託の場合、管理会社が毎月、ほぼ何もしないのに料金取るのは認めちゃったみたいだね。認めてないのなら、管理会社が何をしているのか、具体的に教えてね。

経験談も何も事例はコンサルのHPに行けば公開されてるよ。
悔しくて認めたくないから意味不明なこといってトボけるしかないんだもんなw

>「皆でやめさせようよ」って話なら率先して実行してくれないと。

具体的に何を実行するの？　

ここ掲示板だよw　君は頭おかしいんだから、マンションなんて考えなくていいから病院行った方がいいよ。


しかし、実行しろってこの馬鹿は一体何者なんだろうか。。

[6289: 6097]

>>6288 匿名さん

＞>「皆でやめさせようよ」って話なら率先して実行してくれないと。
＞
＞具体的に何を実行するの？　

俺は知らないよ～
知ってても教えてやる義理は無いしな。

君がここでそれを具体的に提示できない以上
ただの管理会社アンチでしかないよねと言い続けるのみ。
実行したいことすら自分で思いつかないのなら、その程度のキャラなんだと晒すことにしかならんでしょ。それを何故こっちが助けてやらにゃならんのだ（笑）
ボールはずっと君が持ちっぱなしだよ。

[6290: 匿名さん]

>>6289 6097さん

>俺は知らないよ～

すごいな。自分が実践で示せと言って、実践が何か聞かれたら、俺は知らないって。

頭おかしい

[6291: 6097]

>>6290 匿名さん

俺は知らないことを
知ってるであろう貴方に「教えてくれ」「見せてくれ」と言う。

何がおかしいのやら……

[6292: 匿名さん]

>>6291 6097さん

もはや、何が言いたいのかすら分からん。。

[6293: 評判気になるさん]

以前住んでいたマンション、オーナー管理の時はすごく綺麗だったのに管理会社を挟むようになって清掃が行き届かなくなった。
管理会社はいらないだろ
管理費搾取されている気分になった。
名古屋市のLEAFな

[6294: 名無しさん]

>>6293 評判気になるさん
管理会社いらないっていうなら排除する方法を提示してくれ。それができない限り何も変わらない。

[6295: 6097]

>>6294 名無しさん

いやいや、この人の場合は排除する方法もヘチマもないよ。
オーナー管理の時の方が正常だったというのだから従前に戻ればいいだけ。清掃作業以外にも委託の動機があったのなら清掃業務だけを委託から外せばいいのさ。

アンチもこのくらいシンプルな理屈でもいいから示せばいいのに。

[6296: 匿名さん]

>>6294 名無しさん
区分マンションとオーナーマンションの違いが分かっていないのだろうな。

[6297: 匿名さん]

>>6294 名無しさん

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

3年前にワンルームマンションを購入し、現在は管理組合の理事長をしています。

[6298: 匿名さん]

管理会社なしでできるところはそれが一番。
うちは無理。自分も、自分がボスになりたいという空しい願望を抱いている
（猿山の猿どもと変わらないレベル）
わけのわからないジジイどもとはもうこれ以上関わりたくない。
自主管理の前提って、みんなある程度仲良しじゃないと無理なんじゃないの？

[6299: 6097]

>>6298 匿名さん
＞ある程度仲良し

「信頼関係ありき」という意味なら一理あるんだが、すべての関係者が心情面で打ち解け合うというのは幻想よ。実務があるのだから、必ずその負荷が一部の者に集中する。その時の役員が分担するという形になればいいけれど、役目が属人化したり能力が無い人のせいで体制自体が弱体化したりするのが常。
そうはならない稀な組合が例外的に成功しているのが自主管理の実態だろうな。

[6300: 匿名さん]

>>6299 6097さん

あなたはどんな立ち位置ですか？マンションに詳しい肩書などあるんですか？

[6301: 匿名さん]

>>6299 6097さん
＞必ずその負荷が一部の者に集中する。
そんなことないと思うよ。
専門家やその他の便利なアイテムを使って役割分担させればいい。
自主管理サポートソフトクラセルを使うのも一つの例だ。
要するに、知恵を働かせればいい。
管理会社でなければできないという固定観念を取り払うべきです。
管理会社に代わる駒は十分に用意されている。

[6302: 6097]

>>6301 匿名さん

固定観念が無く方法論も確立されていると言うなら
まさにあとは知恵を発揮して行動あるのみだよね。
できる人からそうすればいいんでない？
そう言うとここにいる管理会社アンチは
「なんで実践してみせなきゃなんないんだ！！」
って騒ぐんだけど（笑）

95％の管理組合が委託管理を受け入れてるんだから
そのアイデアには普通にポテンシャルがある筈だろう。
いつまでも机上の空論では話になんないよね。

[6303: 匿名さん]

自主管理をするのなら、少なくとも一人はマンション管理士の
有資格者が必要だね。

[6304: マンコミュファンさん]

>>6301 匿名さん

この人、ただの荒らしだから相手しても意味ないよ。

[6305: 6097]

>>6303 匿名さん

必要無いよ。
管理組合にとっては必置資格でもなければ業務独占資格でもないからな。実力の知れないペーパー資格者に任せかねないぐらいなら外注すりゃいい。ホントに必要ならばの話だし、適任者が見つかればの話でもあるが。

[6306: 名無しさん]

>>6305 6097さん

でも管理費の値下げ交渉の時は、コンサルに見積もり取ってもらった方がいいんですよね？