【ピンハネの定義】=付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。(継続的な外注業務=定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も)
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから10?50%、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります(管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係)。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは1人につき10?20物件を担当しています。要するに、1物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の30%以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に1回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に15年持つ物を10年で交換していたっら30年間で1回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
*なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない?!ーー自主管理の方法も
6227:
匿名さん
[2023-05-15 15:17:54]
ヒマ人VS.ヒマ人の喧嘩w
|
6228:
通りがかりさん
[2023-05-15 15:43:07]
|
6229:
匿名さん
[2023-05-15 15:50:47]
殴り合いの喧嘩でもないのに、自作自演やなりすましを恐れるのは何でなんだろう?
相手の言ってることが同じ内容だと思うのなら返信も一発で済むのに。 |
6230:
デベにお勤めさん
[2023-05-15 22:36:29]
荒らしは同じこと何回も聞いてくるからね。3183の過去ログ見てみな。同じこと書いて、ほとぼり冷めたらまた同じこと書いて、同時期にいろんなHNを名乗って同じこと書いてる。そりゃコピペで十分だろw
|
6231:
通りがかりさん
[2023-05-15 22:44:46]
|
6232:
匿名さん
[2023-05-16 08:08:38]
|
6233:
デベにお勤めさん
[2023-05-16 09:19:32]
|
6234:
販売関係者さん
[2023-05-16 13:37:26]
あんたたち、バカ比べやってるみたいだねw
|
6235:
マンション検討中さん
[2023-05-16 16:10:43]
|
6236:
6097
[2023-05-16 17:35:18]
|
|
6237:
eマンションさん
[2023-05-16 17:48:15]
>>6236 6097さん
口先ってここ、匿名掲示板だよ?書き込み内容以外、具体的に何しろって言うの? コンサル云々の情報が間違いなら、それを指摘すればいいけど、実行移す云々は必要としてる人や組合がやる話じゃないの? |
6238:
匿名さん
[2023-05-16 19:33:37]
当方は、保険会社に提出する雨漏り被害の『示談書』を、偽造されたことがあります。保険会社に直接問い合わせて、発覚しました。
犯人は、管理会社 の担当者でした。有印私文書偽造(5年以下の懲役)という立派な犯罪です。 |
6239:
デベにお勤めさん
[2023-05-16 20:28:24]
|
6240:
通りがかりさん
[2023-05-16 22:26:48]
|
6241:
6097
[2023-05-17 13:27:34]
>>6234 販売関係者さん
つまりこのスレはアンチが仕切りたがってる以上その程度の議論ごっこにしかなり得ないってことさ。 委託管理の有用性を説明しても「それは管理会社擁護だろ」で片付けられ、かと言ってピンハネの事実も改善策も具体的に語られない。 行きつくところは自作自演への的外れなツッコミとそれに対するツッコミの繰り返しぐらいで、本来のテーマは全然掘り下げられない。 管理費削減をしたいよ、できるよと言いたいなら実行すりゃいいだけなのにな。(笑) |
6242:
匿名さん
[2023-05-17 15:25:51]
|
6243:
6097
[2023-05-17 16:18:39]
>>6242 匿名さん
俺には「ピンハネの事実」なんてイメージできないし、 問題として生じていないことに「改善策」なんて無いと思ってる。 管理会社はピンハネしかしないボッタクリ企業だから契約しない方がいい、という理屈はアンチが発信しているのだから、俺にそこを明確化しろというのはお門違いというものだよ。「無い」と言ってる者に「有る」と主張したいのなら具体的に見せてみろと言ってる。その意味が解らない訳じゃないんでしょ? 実際有りもしないから見せることができず、そうやって俺に「何を見せればいいのか言ってみろ」と転嫁してるだけだわな。 別に俺に認定される必要など無いのでは? まさか俺ひとりを納得させることが目的でもないでしょうに。 俺のことを荒らしだと思うのなら相手にせず、貴方なりの論理で「ピンハネの事実」をここで披露したり、それを改善する具体策だとか、実際に実行した経験談だとかを展開すればいいだけのこと。そうすれば俺が認定せずとも、他の誰かさんが「なるほどソレだよね」と乗っかって話が弾む筈だろう。お前さんがそういうことを何もしていないから、具体例や具体策はまだかな? 影響はどんだけ出たのかな? と指摘しているまで。 俺が「見なかったことにして」も他の皆さんにはちゃんと見える筈なんだろ? お前さんが示しているモノに本当に中身が伴っているのならな。 「見えてる」人たちに評価される様な成果が示されて、正しい議論が展開されれば、俺はたぶん居場所を失って自然に黙ると思うよ。今のところ全然そうはなっていないというだけだろう。 |
6244:
評判気になるさん
[2023-05-17 17:07:10]
|
6245:
デベにお勤めさん
[2023-05-17 18:24:59]
>>6243 6097さん
特定のマンションの削減事例ならコンサルがHPで公開してるよ。 ピンハネってのは、直発注すれば省ける中間マージンやバックマージンのこと。管理会社に毎月くれてやるのはおかしいって話でしょ。それをピンハネと表現しているってこと。 それから、中身が伴うって言われてもここは掲示板だから、個別の具体事例が知りたければ各自ネットで調べれば出てくるよ。コンサルの利用というのはあくまで、こういう手段があるって話でしょ。 何が分からないのか、分からないんだけど。理解しようとしてるのか、単に荒らしたいだけなのか、どちら? |
6246:
6097
[2023-05-17 19:59:52]
>>6244 評判気になるさん
>どんな形の説明ならピンハネや対策を認めるのか 「ピンハネについては具体的実例を、対策については体験談を」って 何度か求めた筈なんだが、その都度はぐらかされなかったっけ? 今からでもいいからお前さん自らの経験を踏まえて説明すりゃいいじゃん。 俺が認めなくても、それを読んだ他の方々にフックすれば大進歩だよ。 ていうかさ。 「あんたがどう思ってるかではなく」と言いながら 「どんな形なら認めるんだ」って俺に訊くのはどういうことなんだよw 俺がどう思うかで答えちゃダメなら答えようがあるまい(笑) |