ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6145: 匿名さん]

>>6144 匿名さん
つまり、従来の管理会社はお払い箱？

[6146: 匿名さん]

>>6145 匿名さん
お払い箱と言うよりも、所謂、基幹業務の部分をクラセルにまかせ、その他の専門的な知識が必要とされる部門に専門家として参加するのは一向に構わない。
その部門には、他にマンション管理士や一級建築士やコンサルタントなど競合が生まれる部門だ。
管理会社もそこで生き残りをかけて切磋琢磨し、自分を磨けばいい。

[6147: 匿名さん]

>>6146 匿名さん
もう少し現実見ような。切磋琢磨できるならとっくにやってる。あんたが挙げた奴等はほとんどが個人。信頼性が著しく劣るんだよ、金の流れ、人の繋がりが不透明過ぎて保って数年だろな。すぐに今以上の問題となる。

クラセルもハード面しか対応できずソフト面の負担を組合員に負わせるのか？当然、何か代案あっての提案なんだろうな？

[6148: 匿名さん]

>>6147 匿名さん
へー、企業なら信頼出来て、個人なら信頼できないんだ。
価値観は人それぞれ。
だから競合して優れたやつが生き残ればいい。
＞もう少し現実見ような
そっくりお返ししたい。
どちらかと言うと、個人の方が将来性はある。
既存の管理会社にはうんざり。
企業悪にどっぷりつかって麻痺しているのが現在の悪徳管理会社。
管理会社が管理している管理組合では、現状打開に対する問題解決の糸口は永遠に見いだせない。
議論が空回り。
このスレッドが良いお手本だ。

[6149: デベにお勤めさん]

6097はまた逃げたのかな？まあ、具体性皆無だからな。小学生の感想レベル。そりゃコテハン続けられないかw

[6150: 匿名さん]

>>6148 匿名さん
>企業なら信頼出来て、個人なら信頼できないんだ。
当然上場企業に限るがな。何故個人を信頼できる？不正があったとき、損害賠償請求しても個人に金がなければ返金されない。病気になったら？子供ができたら？これを見るだけでもどちらが信頼できるか分かると思うが、反論ある？価値観なんて曖昧な基準ではない。
競合した結果が今ではないのか？

個人の将来性って組合にとってのだろ。個人でやる側にとっては始めから将来性なんてない。何かあったときにだれが面倒見るんだよ。

既存の管理会社にうんざりしているなら頑張って自主管理したらいい。それをあんたのマンションの住民の多くが求めているならできる。

このスレは管理会社の責任なのか。スレ主個人のレベルの低さが問題じゃないのか、不思議だな。

[6151: 口コミ知りたいさん]

分譲管理の管理会社はスタンダード市場の日本ハウズイングだけで他には見当たらない。4財閥は別格として上場はこの管理会社のみでしょう。

[6152: マンション検討中さん]

>>6148 匿名さん
自主管理にしろ、そうでないにしろ、
諸悪の根源は、欧米と違って、日本のマンション管理行政や適正化法が
利益相反に関しておそろしく甘くて、しかも欧米の法律が管理組合の利益を守ることを主眼としているのに対して、日本は真逆だということだ。
悪徳管理会社がはびこる理由もそこにあるのではないかと思う。
全く雲泥の差だな。天下り国家はこれだから困る。

[6153: 6097]

>>6149 デベにお勤めさん

汚いケツでお尻ぺんぺん煽られても相手してやんないよ。
レベル低過ぎて欠伸が出ちまうw

[6154: 匿名さん]

>>6153 6097さん

貴方は何の目的で書き込んでるの？
それだけでいいから教えてくれませんか？

[6155: 6097]

>>6154 匿名さん

目的？？
皆さんと同じだよ。他の誰かが書いたことに反応してるだけ。
そこに取り立てて目的なんてあるのかね。あんたは何か崇高な目的でも？

アンチの書きぶりがツッコミどころに事欠かないから俺の登場頻度も増えるというもの。
もうそろそろまた飽きてきたけどな。半年近くＲＯＭってても全然進歩ないんだもの。

[6156: 匿名さん]

>>6155 6097さん
＞他の誰かが書いたことに反応してるだけ。
犬並みの知能だね。

[6157: 匿名さん]

>>6150 匿名さん
企業なら合法的に搾取するよ。
その程度のことも分からないの？
信頼性の部分で企業と個人を天秤にかけること自体がおつむが悪い証拠。
君はカチカチの管理会社オンリーマンだな。
少しはそのカチカチ頭を自分でかちわってみれば。
既存の管理会社が不要な時代に突入してるというのに。

[6158: 匿名さん]

>>6155 6097さん
＞アンチの書きぶりがツッコミどころに事欠かないから俺の登場頻度も増えるというもの。
逆なんじゃないの？
そのことに気づかないあんたもお目出度い人だね。

[6159: 匿名さん]

>>6157 匿名さん
個人が持ち逃げした金はどうなる？
マンション一棟でいくらの金が動くか知ってるか？そのふにゃふにゃのアタマじゃ考えられないか。

クラセルを使えば、、、マンション管理士、一級建築士に頼れば、、、あんたが具体なAs-IsとTo-Beを示せないから突っ込んでるだけなんだが…

[6160: 匿名さん]

>>6159 匿名さん
あのね、個人が持ち逃げできるような管理体制を作った管理組合にも責任はあるわな。
自業自得。
不法行為に対しては損害賠償しないとダメでしょ。
アホの一つ覚えみたいなことをいつまで繰り返すのカチカチ頭君。

[6161: 6097]

＞既存の管理会社が不要な時代に突入してるというのに

そりゃまあ、自主管理してるマンションが既に全体の５％「も」あるんだもんな（笑）
今年度の調査では一気に２桁かな？

[6162: 6097]

>>6160 匿名さん

またそうやって自分の論理矛盾を相手に転嫁しようとするう（笑）
君こそがヤバい体制に誘導しようとしてるじゃんか。

組合の公金を組合員個人の手から遠ざけることが委託管理の大きな意義のひとつなのに、それをやめさせようという工作活動を君はしてる訳だよね。
……あ、もしかして君、管理会社をクビにした後は万年理事になろうとしてない？ 「皆さんのために粉骨砕身務めます！」とか言って。

億単位の金を触ってみたい動機でもあるのかね。まさか身内に修繕業者とかいたりして。で、自分もそこの役員にひっそり名を連ねてたりしないよね？

すぐバレる様な真似をするほどバカじゃないか、流石に。

[6163: 匿名さん]

>>6161 6097さん
カチカチ頭でしかできない回答。
カチカチ頭で未来予測なんて矛盾しているからね。
マンション管理維新の話しているのだから理解できないのも無理はない。
自主管理？
それもひとつの手だわな。
70年前からの自主管理を想像してるの？

[6164: 匿名さん]

>>6162 6097さん
カチカチ頭の典型例みたいな奴だな。