ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6125: 匿名さん]

>>6119 6097さん

>俺がもしも怪しい項目や金額を見つけたら先ずは今の管理会社に指摘するけどな。そこで交渉の余地があるならそうするだろう。

これ、まんま他所のスレで奇怪な主張をひたすら繰り返す御仁と一緒ですね。

怪しい項目ってw わざわざHN引っ張り出して、この掲示板で自作自演で荒らしているのは自分ですって言ってるようなもんなのに、頭が悪いせいか墓穴掘っちゃってるのも気が付かないんだねw

[6126: 匿名さん]

予算内訳で費用がダントツなのが委託費。
委託費の見直しなくして管理費の削減はありえない。

[6127: 匿名さん]

>>6126 匿名さん

管理費と委託費は一緒じゃなかったのかよw
委託費以外は手をつけないでってか？w

[6128: 匿名さん]

客　このTVの値段下げて？
３１８３　TVのどの値段を下げたいんですか？液晶ですか？リモコンの値段を下げたいんですか？　液晶の相場調べてからきてね

客　はあ？　オタク頭大丈夫？

[6129: 6097]

>>6124 匿名さん

あんたは管理費を下げたいんだよね？
もっと言えば、管理会社に余計な金を払いたくない訳だろ？
だったら「委託費を」下げる方法を検討する以外にやれることがあんのかい。
あるなら教えてくれよ。昨日も書いたが、コンサルとやらに丸投げして
管理会社との交渉やら総会を乗り切る手筈やらを探ればいい、と言うのなら
そのコンサルを即座に選定するスキームぐらい示してくれんかな？

ああ、もっと簡単な方法がひとつだけあるわな。
やっぱり管理会社を切りたい訳だ（笑）
あんたのとこのポンコツ管理会社を擁護しなきゃならない事情は
俺にはなんにも無いので、さっさと総会で決議とって契約を解きなよ。


言葉尻をとらえて自分の無知蒙昧を誤魔化そうとしてもムダだからな。
今のやり取りをマトモな人間が客観的にみれば、アンチはまた理屈に行き詰り
孤立することになる。また長文コピペの準備でもしとけよ（笑）
今の倍くらいの長さが無いと、スレ送りとしては全然追い付かないぞ。
俺はいつでも、気が向いたらツッコミ入れてやるからね。

[6130: 6097]

>>6123 口コミ知りたいさん
＞管理費と委託費を同じと考えている組合員は意外と多いよ。

俺はその２つの言葉が「混同されていることは多い」なんて言ってる訳じゃない。
管理費が高いから下げたい場合はどうすればいいのか？　と何故か俺に訊くやつがいたから、具体的な方法としては管理会社に交渉して委託費を下げる検討を「普通なら」するものじゃないのかと教えてやったまでだ。管理費の額を決めるのは組合であり、ひいては組合員ひとりひとりなのだから、下げる判断をするには支出（≒委託費）を下げる以外にあるまいと。それって当たり前の話だよな？

管理費を下げる方法とはすなわち、管理業務委託費を下げる方法のことだろう。言葉の混同なんて無いさ。頭の悪いアンチ以外は誰しもそういう認識を持ってる。

[6131: 6097＝3183]

このところずっとアンチが猿芝居を展開して「組合員がもっと頑張らなきゃ」「専門家の助けを得よう」的な寒い根回しを続けているのを嗤いながら見てたんだが、流石にそろそろアンチはアンチらしく本音を言って貰わんとな。

お前に「組合員の意識向上」なんてねらいは１ミリも無いだろうに（笑）
それが本当だったら、それこそ委託管理は今まで以上にスタンダードな手段として位置付けられるよ。自分で自分の首を絞めなさんな。

[6132: マンション検討中さん]

管理会社が業務の大半を直接発注の形にすれば、そこの値下げには手を付けないってことですか？

[6133: マンション検討中さん]

項目、項目って言いながら、委託費しか見直さないって、最低限、自分の説明くらい矛盾ないようにしなよw

[6134: 口コミ知りたいさん]

管理委託費をいじらなくても管理費をいじることはできるよ( ´艸｀)。その逆もあるよ。管理費を.いじらなくても管理委託費をいじることが出来るよ大笑い。

[6135: 6097]

>>6134 口コミ知りたいさん
＞管理委託費をいじらなくても管理費をいじることはできるよ

やれるもんなら是非そうしろよ。
圧縮効果が見込めるほどの額で委託費以外の金を管理費名目で徴収されてる訳だろ？　あんたの管理組合も随分大変だな（笑）うちはそんなおかしなことになっていないので心配無用ｗ
委託費据え置きならそのポンコツ管理会社も大喜びだろう。


＞管理費を.いじらなくても管理委託費をいじることが出来るよ

当たり前だろがｗ
組合員がそれで納得するかどうかは別の話だけどなー


さて、いつものアンチ君に戻ったね。
新規レスにはすべて「参考になる」をポチってたのも君だったと。
スレが活性化したところで失礼するが、俺はまたサボらせて貰うよ。

長文コピペまだ？

[6136: 匿名さん]

この掲示板では、１０９爺の投稿を見分ける眼力を持たないと流れを掴めない。

[6137: 口コミ知りたいさん]

>>6135 6097さん

突っ込まれたらしらばっくれるくせにあんたが
書き込む目的はなんなの？やっぱり荒らすことが目的なの？

[6138: マンション掲示板さん]

アンチアンチって言ってるやつは自分が管理会社シンパ側だって言っちゃってること理解してるんだろうか。。

[6139: デベにお勤めさん]

>>6130 6097さん

>具体的な方法としては管理会社に交渉して委託費を下げる検討を「普通なら」するものじゃないのかと教えてやったまでだ。

これをどう読んだら具体的な方法なんだ?w

値下げの具体的な方法が「管理会社と交渉すること」ってww

[6140: 匿名さん]

>>6139 デベにお勤めさん
管理会社に委託費の削減交渉しても意味がない。
委託費の再構築となると、残された道はリプレイスか自主管理しかない。
大きな削減をしたいなら自主管理だな。

[6141: 匿名さん]

>>6140 匿名さん

普通は、コンサル使ってリプレイスですよね。

[6142: 匿名さん]

>>6141 匿名さん
普通は？なんかデータがあって言ってんだろな（笑）示せよー

[6143: 匿名さん]

何かとても不毛な対立ではないですか？
自主管理できるところは自主管理でやればいいし、
うちのマンションみたいに自主管理が無理なところは
管理会社とマンション管理士を相互監視させながら
やって行くしかない。
クラセルみたいなソフトがもっと多面的になれば、自主管理ももっと楽になる。
実は、コロナの最中に、ヨーロッパではこういう自主管理ソフトがすごく普及して
自主管理に移行するマンションが増えているという
記事を読んだ。もちろん組合員がそういうソフトを使いこなせないといけないし、
ホットラインで専門家の無料サポートもつく。
そうでないと、トラブルが生じたときに自主管理は崩壊しやすい気がする。

[6144: 匿名さん]

>>6143 匿名さん
自主管理の場合、心配なのはその継続性だな。
詳しい奴がいる間は大丈夫だろうが、いなくなる場合も考えて採用しないといけない。
その時のことを考えれば、専門家のサポートを受けながら自主管理と言う形が理想的でもある。
出入金管理や出納処理はクラセルにまかせ、その他の運営は専門家のサポートを受けながら組合員がやっていけばいい。