ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6085: 口コミ知りたいさん]

>>6084 デベにお勤めさん
大したことないよ。
所詮私大だからね。

[6086: 匿名さん]

自主管理は、さっきの犬のうんこの話みたいに
管理組合員全員の意識が高くないとダメ
気持ちはわかるけど、夢のまた夢

[6087: 匿名さん]

他の組合員のためなら犬の＊＊くらい拾うよという意識を全員が持たなきゃムリなんだよ。

[6088: 匿名さん]

そんなユートピアを押し付けられても。。。
バックマージンを規制する法律を議員立法でつくらせるほうが
まだ現実的かも。。。

[6089: 検討板ユーザーさん]

>>6088 匿名さん

よく1人で書いてて虚しくならないな。病気だって事自覚した方がいいよ。

[6090: 匿名さん]

>>6089 検討板ユーザー
別の人と間違えられた気がする

[6091: 検討板ユーザーさん]

自分で書いたことも忘れてるなら、本気で病院行った方がいいよ。ずっとこの掲示板に張り付いてて嘘ばっかついてるやつそんなにいないと思うよ。

[6092: 検討板ユーザーさん]

昔、コテハンが入れ替わり管理会社擁護や合理化を否定する粘着荒らし書き込みがされてたけど、いまは1人も表れないからね。書き込みしてた頃はこれまた数十分以内にレスがついてたけど、彼らは一体どこに行ったのかな？w

同じタイミングで一斉にいなくなって今度は匿名でまた全く同じ主張してるからね。1人が頑張ってずっと荒らしてるって考えるのが妥当でしょ。みんな自分の主張すら突っ込まれると既出だと逃げて、自分の意味不明な主張は既出なのに何度も言うのが特徴w

[6093: 匿名さん]

>>6092 検討板ユーザーさん
アタマ悪そう。。。

[6094: 名無しさん]

>>6093 匿名さん
惜しい、アタマ悪そうではなく、アタマ悪いんです。

[6095: 匿名さん]

共テ7割以下はアホやで

[6096: 口コミ知りたいさん]

>>6095 匿名さん
刺身の法則に合致。

[6097: 3183]

>>6092 検討板ユーザーさん＝いつものアンチ君

ああ、そのコテハンって俺のことなら年明け以降もずっと見てるよ（笑）
君は相変わらずだな。ずっとその調子で何の進歩も無い。
そのショボい稚拙な持論を否定してくる相手はすべて同一人物だということにしないと
管理会社アンチ論を維持できないという時点で、君はここでの議論に負けてるんだよ。
そのうちまた管理人にごっそりレスを削除されることになりそうだが、
同じことをどんだけ繰り返そうとも、管理組合が管理会社を頼りにして維持管理を
していくという図式は今後も変わらない。変えたきゃもっと頑張りなさい。

[6098: 匿名さん]

>>6097 3183さん

お聞きしたいんですが、マンションの管理費が高くて下げたい場合ってどうやって下げるんですか？

[6099: 匿名さん]

マンションの管理費が高いという人がいるけど
値下げ交渉はほどほどに
相場ってものがある
やり過ぎると管理会社が（それじゃお前らでやれよ）と逃げちゃう

[6100: 匿名さん]

貴方ではなく、3183さんに下げたい場合の手段について聞いてるんですが。

[6101: 匿名さん]

>>6098 匿名さん
マンション管理委託費はメチャクチャ安いけど、修繕工事費でボッタクリをやる有名な会社があるから、安易なリプレイスには気を付けてください。
マンション管理委託費の内訳をよく見て削れるところは削るという方法しかない。
しかも今は人手不足で資材の高騰というどうしようもない状況。

[6102: 匿名さん]

今までの理事会も管理委託費は削れるところは削っていることが多い
削るとすれば、管理会社の甘言に騙されて借りてる、必要としないAEDとかですが
こういうのを削るのは難しい（何かあったらどうする？と言われると理事会もビビる）
最初から導入しないのが一番でしょう

[6103: 6097]

>>6100 匿名さん

何で俺に訊くの？？

[6104: 匿名さん]

中坊かもしれん
絡んでみたいお年頃なのでは