ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5959: 名無しさん]

>>5954 匿名さん

自主管理は全体の僅か５％
しかもまともにやれてるとも限らない
とてもじゃないが勧められない

つまり委託管理一択ってことだよねw

[5960: 口コミ知りたいさん]

>>5959 名無しさん
前半はそのとおり。

自主管理の大変さ、問題点を理解した上で老後の生き甲斐として選択するのはありだよ。ボケないうちは。

[5961: 名無しさん]

>>5960 口コミ知りたいさん

ボケかけの老人の手慰みでとか大迷惑
勘弁してww

若い稼ぎ盛りの購入者にとっては益々委託管理一択よ。

[5962: 匿名さん]

>>5961 名無しさん
＞若い稼ぎ盛りの購入者にとっては益々委託管理一択よ。

それやっちゃうと、大切な資産があっという間に消えてしまいますえ。

[5963: 匿名さん]

マンションの住民は所得にしてもいろいろだからね。
管理費や修繕積立金がどんどん値上がりすれば反発
するしね。

[5964: 名無しさん]

>>5962 匿名さん

大切な資産を守るための支出なら普通にお支払いしますよ。
そのために働いているので大丈夫です☆

[5965: 匿名さん]

>>5964 名無しさん
殊勝な心掛けだね。
そういう気持ちを持つことが大切だよ。

[5966: 匿名さん]

>>5964 名無しさん
ところで、修繕積立金が不足しているので、１戸当たり月２万円の
値上ということになったら、必要なお金であれば快く承諾しますね。

[5967: 匿名さん]

>>5966 匿名さん

それだけ値上げされたら、中古価格で敬遠されてかなり資産価値下がるよ。
資産価値を上げるつもりで修繕費あげて資産価値下がったらバカでしょ。

[5968: 匿名さん]

>>5967 匿名さん
必要なお金であればと但し書きしているでしょう。
それだけ修繕積立金が少ないということに対して対応しなければならない
とした場合ですよ。
積立金が足りないマンションだったら資産価値はさがるでしょう。

[5969: 匿名さん]

５９６７さん
必要なお金であれば支払われるんでしょう。

[5970: 評判気になるさん]

平均的なマンションなら2万も値上げって、その時点でおかしいし、特殊なマンションなら2万も値上げが必要な価格で最初から設定しないはず。

必要なんじゃなくて計画自体がおかしいか、管理会社や施工会社の養分になってるだけ。それを必要な修繕費と言うのはおかしいね

[5971: 匿名さん]

>>5970 評判気になるさん
分譲時から修繕積立金の値上げをしなければそういうこともあるよ。
修繕積立金の額が１戸当たり月５，０００円ぐらいしかなければ、
大規模修繕工事や大型設備の更新工事を行うころには、２万円程度
値上しなければ工事ができないこともある。
別におかしいことでもない。

[5972: 匿名さん]

>>5964 名無しさん
必要なお金なら支払うのではなかったのですか。
いざとなれば支払いたくないんだね。

[5973: 匿名さん]

>>5971 匿名さん
管理会社がそれまでに修繕積立金をいくらボッタクルかで値段も違ってくる。
合人社みたいに修繕積立金をボッタクレば、当然２万円ほど必要になるかもしれない。

[5974: 名無しさん]

>>5972 匿名さん

当人差し置いて盛り上がらないでよw
私は払いますよ。
月額２万円という金額だけでは適否を判定しようがないので、想定としての２万アップには根拠が必要ですけどね。
元の金額がいくらで、竣工後いつの時点でどういう理屈で２万なのか。説明できますか？w

[5975: 匿名さん]

それはあなたのマンションのことだから、自分で
調べた方がいいんでは。

[5976: 匿名さん]

>>5974 名無しさん
いざ値上げとなれば、黙っておられないんでしょう。
何かと難癖をつけたがるタイプ。

[5977: 匿名さん]

かっこつけていたって結局お金が絡めば反発してくる。
人間の性だね。

[5978: 名無しさん]

>>5975 匿名さん

私のマンションでのこと？
修積金の値上げは竣工当時から予定されていますってw
他の皆さんも承知の上で購入していますし、万が一
貴方の様に目的も根拠も示さず予定外の値上げを提唱する者が
いたところで、総会に掛けられることすら無いでしょうねw

ありもしないことを口にしておいて、根拠を求められたら
「自分で調べろ」とはこれ如何にw