ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5646: eマンションさん]

管理組合内部で党派の結成を制度化してはどうだろうか？自主管理党とか管理会社委託党とか？
そうすれば恥ずかしがり屋のアンチくんもモノをいいやすくなるだろう

[5647: 3183]

>>5626 匿名さん

非常に長ったらしい割に内容がほぼ無いので強引に要約（通訳）してみた。

＝＝＝【管理会社アンチが示す自称”合理化スキーム”（要約）】＝＝＝

・管理会社への委託業務は「組合と各専門業者の仲介」的なもので、管理会社はそこで生じる中間マージンを収入減としている。
　よって、この中間マージンを減らせばサービスの質を落とさず委託費を下げられる。

・理屈としては自主管理をすることになるが、それが難しければ「サービスの質を落とさず安く請けてくれる管理会社」にリプレイスをすればよい。
　支出削減やリプレイスに関心がある組合員は少ないが、やろうと思えばできる。

・マージン削減に専門家の力が必要なのであればコンサルを頼ればいい。
　組合員としては全てコンサルにお任せ、報告だけ待っていれば、候補企業の選定や見積取得も含めすべて調整してくれるので大丈夫。

・管理費の見直しとは「削減コンサルへの依頼」と同義であり、理事として検討その他に労力を割くことはない。
　一般の組合員は管理会社の善し悪しを「清掃状態」だけで判定するので、他の部分で仕様を落とされたところで気付かれることはなく、問題は表面化しない。

＝＝＝要約ここまで＝＝＝


……はて、この中に他の組合でも再現可能な「スキーム」と呼べる部分ってあるんだろうか？　スキームどころか彼自身が「コンサルさえいれば組合としてやるべきことは無い」とまで言っている。コンサルさえ見つかればオールＯＫだと。そういう内容だよね。変革に向けて何もしなくても良いと言いながら「スキーム」とは？

方法論として示されていることがあるとすれば「専門性の高いコンサルに依頼する」という部分のみだが、それがスキームだと言いたいのだろうか。表現としてはフワッとしていて、コンサルへの依頼事項（業務仕様）はやはり明らかにされていないし、いくら金がかかるのかもイメージとしてすら示されていない。「普通に管理会社に頼むよりは安い筈だろ」ということなんだろうが、まあそりゃそうだろうｗ　そのやり方で管理会社と同等の成果を上げられるという確たる証拠も無いのだから。組織的後ろ盾のない個人（？）に安い委託費でやらせればいいじゃんという理屈でしかない。それで従前より安くならない訳があるまいよ。

そのコンサルとやらが本当に「委託候補」として裾野を拡げているのか？という前々からの問いには、やはりここでも答えられない訳だな。当たり前といえば当たり前だけどな。実際そんな便利な専門家など殆どいないのだから。心当たりが無いのにアテにする、という前提に立った提案って、口にするだけでも自分で不安にならないもんなのかね。理事会で切り出そうものなら他の皆さんから「ﾊｧ？」と白い眼を向けられること請け合い。もしかして既にそういう恥ずかしい体験をしていて、ここでリベンジを狙っているとか？


という訳で、アンチ君が言う「マンション管理の合理化スキーム」とは、いるかどうかも定かではない「専門家＝コンサル＝削減コンサル？」に『頼むこともできます』という、殆どおまじない程度のたった一文でしかないことがわかる。当然、当人もそんなことを実際にやったことはない訳だ。
彼の管理組合ではそのコンサルと顧問契約でも結ぶのかね？　あるいは業務委託契約？　それとも基本協定書？　細かい業務仕様も無さそうだから協定書かな。　それで安心して既存の委託契約を解消してしまえる管理組合が、世の中にどれほどあるだろうな。

[5648: eマンションさん]

私はいわゆる、アンチくんを高く評価している。
管理組合に問題意識を持って自主管理を推進したいという意思は崇高だ。
無関心層よりずっと立派だ！証拠はないけどねw
あほ

[5649: 通りがかりさん]

>>5647 3183さん
中二病なんだから仕方がないでしょ
中二っておなにーばかりしてるんだ。
まじめに相手してる3183さんはすごいとおもうが
おとなげない。

[5650: 通りがかりさん]

第1管理組合、第2管理組合ってわけて別会計にしたらいいよね。
第1管理組合は掃除は自分でやるグループ、第二管理組合は管理会社に委託するグループ。
企業内労働組合では組合は複数あったりする。管理組合も分割したらいいね

[5651: 匿名さん2]

>>5629 金魚さん
＞何が問題でも？w
１行で済むことを長々と書いて、自分の文章力に問題があると、思わないんですか？
いくら匿名掲示板でも、自分の評価を落とすだけですよ。

>管理会社の言いなりで養分でい続けた方がいいんならそれ実証してくださいよw
管理会社と契約している管理組合は、全て管理会社の言いなりという論理のすり替え。
金魚は、自分で自分が荒らしだと証明しましたね。

[5652: 匿名さん]

>>5651 匿名さん2さん

普通は結論とその理由を書くよね。あんたはただ、分からないって書くだけだけど。

>管理会社と契約している管理組合は、全て管理会社の言いなりという論理のすり替え。

全てじゃないなら、どういう組合が言いなりになってないの？自分の書き込みに責任持って説明しようね。どうせまた相手のせいにして誤魔化すんだろうけど。

[5653: 口コミ知りたいさん]

>>5652 匿名さん
マンカン理事長がいる管理組合だよ。
マンション管理士資格の理事会での権威は絶大だ。
管理業務主任者の半分以下の合格率だから
フロント=管理業務主任者はマンカン万年不合格である場合が多くてマンカン理事長の言うことを聞くよ。

[5654: 口コミ知りたいさん]

そもそも不動産業全体のレベルが低くて、街の不動産屋には宅建資格保有者ですらお店にひとりしかいないとかそんなレベルだ。
管理業務主任者資格は宅建程度だがそれでもマンション管理会社の社員は四苦八苦して合格している。
マンカン資格なんて、もはや神レベルなんだよ

[5655: 口コミ知りたいさん]

マンカン理事長なら管理規約改正などは実質的にひとりでできる。私は新管理規約、新旧比較表を２日で書き上げたよ。
その後、総会対策として日ハウ法務室にレビューを依頼した。日ハウ法務室の監修を受けました！と言えば管理会社信奉派住民にとってはお墨付きになるからだ。

[5656: 匿名さん2]

>>5652 匿名さん
＞全てじゃないなら、どういう組合が言いなりになってないの？
理事会で、管理会社との契約を継続するかの審議をしている管理組合は、言いなりにはなっていないでしょ？
以前から、直前の単語だけでなく、前のスレも見なさいと言っているのに、金魚には無理なんだな。
（あまりにアホらしいので、丁寧語にならない）

[5657: 検討板ユーザーさん]

あらー、なんでやめるの？

[5658: 検討板ユーザーさん]

アンチくんは悟ったのかも

[5659: 匿名さん]

>>5656 匿名さん2さん

すげえ理屈だなw

更新した組合が言いなりでないなら、築2年目以降な委託管理物件は全て言いなりになってない組合ってこと？w

[5660: 匿名さん2]

>>5659 金魚さん
＞更新した組合が言いなりでないなら、
すげえ理屈だなw
更新したら、言いなりなのか？

＞築2年目以降な委託管理物件は全て言いなりになってない組合ってこと？w
私は「理事会で、管理会社との契約を継続するかの審議をしている管理組合は、言いなりにはなっていないでしょ？」こう書いている。

委託金額と実施内容に不満のない管理組合が、契約更新したら言いなりなのか？
リプレイスした管理組合が、翌年同条件で更新したら言いなりなのか？
毎年相見積取らない管理組合は、言いなりなのか？

いくら何でも〇〇過ぎないか。

[5661: 3183]

もっとシンプルに言ってやった方がいい。

既存契約の更新は契約当事者の「検討」なくして本来成り立たない。
アンチはそこをどうしても認める訳にはいかないだけさ。

現実には、検討どころか何も考えず、まさに管理会社の言いなりで更新を承諾している組合も少なからずあるだろう。なので、更新さえしていれば正しい検討を経たとも言い切れない訳だよ。
アンチが所属している管理組合がまさにそういう状況なんだろう。理事は全員イエスマン。それを歯噛みして見ているだけのアンチ君。口先だけの問題意識を持つのも当然だわな。ならば早くその問題解消に向けて動くべきだし、そのためのロジックに他者の同意を得たいのなら、問題の内容や解決策について具体的に語る必要があると。結局最初の話に戻る。ぼったくられているという事実があり、それを解消するスキームもあると言うならさっさと実行すりゃいいんだわ。上手くいったかどうかだけ報告してねと。「擁護派」と括られている我々はその報告を普通に待ってりゃいいんだよ。

[5662: eマンションさん]

>>5661 3183さん
かっこいい！男前すぎる。

[5663: マンション掲示板さん]

>>5661 3183さん
ヾ(*´∀｀*)ﾉ゛ｷｬｯｷｬｯ

[5664: 3183]

>>5662=5663

ウケるとでも思ってんのかよアホアホマン
お前こそが荒らしだわ。

[5665: 匿名さん]

>>5660 匿名さん2さん

更新ってあんたの中では毎年熱い議論ののちの結果なの?
>継続するかの審議

これはどういうこと? 他社との変更か自主管理を検討しているってこと?

リプレイスとか、管理費節約のために管理会社を変更したりといったやり方も
検討しているのか、単純にその知識がなく、こんなもんだろと思っているだけなのか、その差は見分けてるの?

>アンチが所属している管理組合がまさにそういう状況なんだろう。

やっぱり、アンチ君の組合の話しかできないみたいだなw