ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5535: 3183]

>>5533 匿名さん

ひとの話聞いてる？

聞いてないよねえ……

[5536: 匿名さん]

>>5535 3183さん

で、また誤魔化すと。

そりゃ聞かれるわけやいよね。

[5538: 匿名さん2]

＞スレ主さんへ
スレタイには、こう書いています。
＞そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。
問題提起するのであれば、スレ主が方策をまず提示すべきでしょう。

＞会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。
これら専門家をどのように活用し、費用はいくら掛かりそうなのか、報告すべきでしょう。

＞また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
ソフトを誰が使うのか、その人に事故があったら、代替えはどうするのか提示すべきでしょう。

こう言ったことを含めて、以前から回答を求めている下記の事項について、改めて質問します。
1.　専門家をどのような方法で募集するのか
　　その費用はどのくらい見込んでいるのか
　　会計・出納・管理組合運営に必要な費用（事務管理委託費）は、合計で
　　どのくらいなのか
2.　専門家に事故があった時は代替措置はどうするのか
3.　管理組合の金融資産はどのように保全するのか

以上について、あなたの中でどの程度考えがまとまっているのか、回答して下さい。

[5539: もはや神]

>>5538 匿名さん2さん
スレ主は5537のアンチくんでしょ
5537の人と真面目に議論してる人は
他にやることないのか？
私はここにもう１２年いるけど、
5537と議論してる人はいままで見たなかで
最優秀だ。しかし、ほかにやることないのか？

[5540: 匿名さん]

3183さんは匿名さん2で書き込んでその10分後にもはや神で書き込んだんだな。こんなバレバレの自作自演やるような奴の書き込み誰が読むんだろw　他にやることがないから荒らしばっかりやっているんだろうな。実生活で相手にされないから仕方ないんだろうけど

[5541: 匿名さん]

>>5538 匿名さん2さん


この人は何度同じ質問すればいいんだろう。
あんたの質問って高校生でも分かりそうだな。

借金でもめたら弁護士に相談したらいい。

その弁護士はどうやって探したらいいの？って聞いているようなもの

弁護士の探し方分からないなら、弁護士への相談自体あきらめて泣き寝入りする方を選ぶのかな?w

こんなバカなことですら書き込めない3183の人生が哀れだよw

[5542: 評判気になるさん]

>>5541 匿名さん
弁護士に依頼したことありますか？
考えが合う弁護士、引き受けてくれる弁護士を探すのは簡単ではないよ。

[5543: 評判気になるさん]

マンション管理士は探すのは簡単だろうが、所詮は宅建レベルの人しかいない。役に立つマンション管理士をどうやって探すんですか？という意味がわからないのはやはり世間知らずだからというしかあるまいw

[5545: 匿名さん]

>>5543 評判気になるさん

>所詮は宅建レベルの人しかいない

これ、実証してくれないかな。すぐ見つかるけど。

要するに全部荒らし行為だからね。そりゃ相手にされないよ

[5546: 3183]

ダメだこりゃw

[5547: 匿名さん]

>>5546 3183さん

何でダメなのに粘着するの？

手鳥足取りどこまで教えないとダメなの？

[5548: 匿名さん]

そもそもコンサルがいいか分からないと疑うのに何で今の管理会社はいいに決まってると思い込むの？w

この質問だけでも3183が荒らしだってわかるよw

[5549: 3183]

どんなに言葉を尽くして説明しても全て台無しだな。
やはり実際の行動と結果がすべてだね。
誰しも「現状がベストに決まっている」などとは思っていない。そんなことにも気付けない様ではなあ……
もうすぐ次の国交省の調査もある頃じゃなかろうか。このまま何もせずに何処まで現状が改善されるのか、意識高きアンチ君の努力の成果を観察したいところだね。本人は誰の声にも耳を傾ける気は無さそうだ。

[5550: 3183]

前にも書いたんだけど、マンション管理士の登録者数は令和２年度末時点で25,660人。「合格者」は毎年1000人ぐらいだから現時点では26,000人ちょいだろう。そのうち実務で必要になる管理士証の交付を受けているのが7,000人ぐらい。管理会社に所属せずフリーでやってる敏腕の現職となると一体何人いるんだろうな？　10万の管理組合が「困った時にネットで探せば」難なく縁結びができる状況では到底無い訳だよ。

アンチの提唱は理屈上は「適切な人材を得れば可能」と言うしかないアイデアではあるが、いざホントに必要が生じた時に滞りなく採用できる手段なのかという疑問に対しては安心材料が必要。実例と実績値はどうしたって必要だよね？　何なら管理会社と手を切る提案と同時に「候補者」だけは挙げて、いざという時にはこの人に協力して貰えるように協議中だよとか、そういう内容に基づく基本協定をまくなり、僅かな金額ででも顧問契約を交わしておくなどの提案もセットで必要になる。て言うか、それぐらいでないと誰も相手にしてくれないよな、普通は。金を貸してくれと言っておきながら担保を差し出さないのと似た話だ。

宅建レベルどころか駒の絶対数が足らない。試験に受かっただけの未登録者、実務経験の無い実質無免許者でも良ければ「宅建レベルのマン管試験合格者」ぐらいなら何とか見つかるかもね。「ネットで調べればすぐ見つかるよ」というアドバイス（？）自体が既にハッタリでしかない。

手取り足取り、逐一こうやって数字も交えて教えてやってるのになあ。
解ってないのはアンチ理論の発案者だけで、他の皆さんはよく解ってらっしゃる。だからこそ委託管理は「やむなく」多数決で続く訳だよね。委託管理の方が素晴らしい、だなんて誰も思ってはいない。正しい代案があれば乗り換えるのだから、皆それを待ってるよ。

[5552: 匿名さん]

普通の常識人なら少し自分で考えれば分かることをわざわざ聞くって生粋のバカか荒らしかどちらかでしょ。

管理会社は疑う事なく盲信して高い金払っててもそこは平気なんだもんな。この矛盾が全てを物語ってるよ。

[5553: 匿名さん]

そして、一般論で反論でかきるのかと言う問いにもずっとはぐらかしてるだけで答えない。こんな荒らしと議論なんて成り立たないだろ。荒らす気満々なんだから3183は。そろそろ匿名さん2に変身するのかな？

[5554: 3183]

弁護士に関しては、
例えば、俺が勤務してる会社が様々なプロジェクトの前身となる任意組織（○○協議会とか）に参加することがある。そこで企業や個人の権利に触れることがあるので、揉めた時のために組織と弁護士との繋がりを築いておくことは必須なんだが、この弁護士がまさに玉石混淆でね。と言うより「専門分野が細分化され過ぎていて適材適所で選ばないと頼りにもならない」と言った方が正しい。揉めてる相手が連れてくる弁護士も、殆どインテリヤ○ザじゃないのかと思うことも屡々。マンション管理に纏わる揉め事ならその分野専門の弁護士はいる訳だけど、ネットで簡単に見つかるかと言えば眉唾だな。知らずに安易に手を出せば、全く畑違いの小遣い稼ぎ目的のヤツが釣れてしまうことにもなりかねない。なので、弁護士は業界内の慣習だとか関係法令に精通していて、なおかつ気心が知れた人物を顧問として迎え入れることが多い。入札で選ばなければいけない分野でもないしな。

マンションの管理組合が顧問弁護士を探すにしても、そういうフィルタは自ずとかかるし、かけるべきでもある。そうすればまた母数は大幅に絞られてしまうよ。既述したマン管士（と言うより「専属のコンサル」だよね）の場合と同様、いざという時に頼れる相手としては予め候補を挙げて、何らかの関係性は作っておくのが当然のやり方だろう。「その時になれば探せばいい」では提案になっていない訳だ。
弁護士はマン管士に比べれば、数だけ見ればそれこそ掃いて捨てるほどいるだろうけれど、ホントに頼りになるパートナーとしてはどうかと言えば……そこは実務での経験が無い者には解らんことだろうな。逆に、弁護士と喧嘩したことある？って思うよ。あ、こいつバカなのかな？と思うことって結構多い。やってることは只の嫌がらせで、こっちの妨害目的の時間稼ぎでしかないなとか。そういうハズレを引かないようにするには準備とコネクションは必要だと思うよ。

それともう一言。
弁護士なら常に依頼者の思い通り、味方になってくれるという勘違いはしないことだな。アホな理屈で相手を攻撃しようとすれば「勝ち目は無いからお止めなさい」と諭してくれる。それこそが正常な法律家であって、そういう法律家はアンチが率いて自主管理の道を採った組合の仕事は受けない可能性が大いにある。借金で揉めたら弁護士を頼ればいい、なんて誰かさんが言っているけれど、弁護士は「借りた金は素直に返しなさいね」とも言うのさ。

[5556: 匿名さん]

しかしそこまでやる前から気にする奴がマンション管理の話になると現行の管理会社の見直しすらやろうとしないんだから、スゴイ矛盾だよなw

もう荒らしはどっかいってほしいが3183が会社勤務とは驚いたw こんなバカ雇う会社しりたいわw
まあ金の絡む部署にはいさせられないからな。コスト意識が全くないし見積もりも大変だからやらないんだろうなw

[5557: 匿名さん]

何か調べるのもできないし、上司に指示だされたら実証しろ！とか言いそうだw

[5558: 名無しさん]

>>5554 3183さん

感動しましたが、
マンション管理なんかに関わってないで
他の趣味に時間使って下さい