ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[521: 匿名さん]

>じゃあ別にマンション管理士や会計士に委託できるんですね。ますます管理会社と契約する意味がなくなりますね。

マンション管理士や会計士が、管理組合から委託を受けて適法に管理事務を業として行うためには、「マンション管理業者」としての登録が必要であることをご存じないらしい。

[522: 匿名さん]

>>519

防犯カメラで保証ありで、それ以上のリスクって一体、何を想定しているんですか？
そもそも、固定されていて、不慮の事故なんてほとんど起こらず、防犯カメラの盗難や破壊なんて刑事事件になるし、海外の治安が悪いとこならいざ知らず、一般的な国内マンションで気にすることなんですか？w

そもそも３倍近い金出して保証も何もないでしょw 頭大丈夫？？

>>520

>突発の修理などが発生すると、機材の見積もり、工事業者の見積もりや相見積もり、区分所有者への説明、金額が大きくなれば、総会まで保留になったりするからです。

量販店で買っても、保証があるんだから、業者に連絡すればいいだけでは？
楽天で買った場合も、そこの業者が駆けつけて修理すると書いてますよ？
そもそも、量販店では２?３万円ほどで新品が変えるので、修理が無理なら買い換えるだけで、
一体、何の見積もりを取るの？

[523: 匿名さん]

所詮、自主管理しているマンションのレベルはそんなもの。
自主管理はだめだよ。
マンション管理のプロである管理会社に任せるべき。
その監視を理事会でしっかりやればいい。

[524: 匿名さん]

>そもそも３倍近い金出して保証も何もないでしょw 頭大丈夫？？

そもそも、契約内容がわかないし、3倍と言っている条件もわからないから、そこは無視しています。割高なのは理解はしています。

＞量販店で買っても、保証があるんだから、業者に連絡すればいいだけでは？

防犯カメラだからですね。専門業者の場合、来て修理が無理で交換になったとしても、その場でとりあえず代替えをつけてくれます。
量販の場合は、修理に部品が必要だった場合、再度手配して、また来て取り換えになるので、1週間とか平気でかかります。

また計画外の突発の修繕の場合は、工事費用も含めて、見積もりを取って、理事会で検討が必要になります。理事会したことある？共有設備だから勝手に交換できないよ？

[525: 匿名さん]

>>521

マンション管理士や会計士が、管理組合から委託を受けて適法に管理事務を業として行うためには、「マンション管理業者」としての登録が必要であることをご存じないらしい。

管理組合が直接頼む場合は支援として頼むから別に違法でも何でもないですよ。マンション管理士のHPでも見てくれば？
この法律は管理会社が主要事務を外注してはならないと言う管理会社を縛るための法律です。
何も知らないらしい。そもそも管理組合が業務を委託して違法になるなら、自主管理は違法になるでしょw

[526: 匿名さん]

>スレ的にいえば、じゃあ自主管理はもっと無理なのでは？矛盾してない？

管理会社はボッタくるから契約しないほうがいいという、話で、ぼったくりを見抜けないなら
ぼったくりの管理会社と契約した方がいいと言う理屈はおかしくないですか？そもそも管理会社と契約しなければ、ぼったくられる対象がいないわけだし。。

[527: 匿名さん]

私も三菱の知人に聞きましたが、普通に営業目標はあると言ってましたよ。

>>511さんの嘘を信じるか。東洋経済を信じるか。私は東洋経済の記事の方を信じますけどね。

大規模修繕　管理会社　ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf
東洋経済か管理会社か、私は東洋経済信じますけどね。

[528: 匿名さん]

管理組合が、「マンション管理業者」としての登録をしていないマンション管理士や会計士に有償で管理事務を委託することは、白タクに乗ることと同じである。

[529: 匿名さん]

↑　だから支援という形ね。日本語読めませんか？そんなに言うならマンション管理士を片っ端から通報してきたらどうです？　で、どの法律に違反するんですか？　条文をお願いします。

[530: 匿名さん]

防犯カメラが壊れて駆けつけて修理するって言っても当日に必ず楽天は直してくれるんですかね？
防犯カメラって24時間稼働が基本だし楽天が修理に2?3日かかるって言ったらその間どうすんの？
何かあったら楽天で買う事に決めた人が責任取ってくれるの？
私も理事会参加したことあるけどインターホンの買い替えでも3?4ヶ月かかりましたよ決めるのに
アイホンさんが応急修理はしてくれたんで問題は無かったですが

修繕工事とかは管理会社とは別に見積取るべきだとは思うけどそこまでして全てを安くする事に意味あるの？
そこまで何もかも安く済ませたいなら賃貸アパートにでも住めば？

[531: 511]

>私も三菱の知人に聞きましたが、普通に営業目標はあると言ってましたよ。

私には嘘をつくメリットがありませんし、まただからと言って信用して欲しいと皆さんに訴えかけるメリットもありません。
あと、ノルマのお話を巧妙に営業目標に切り替えるのが謎ですが、社として営業目標があるのは当たり前です。年度前に来年度の事業予算がありますから、当然営業目標の数値はありますよ。それがノルマと呼ぶのであれば、あなたは社会に出てお仕事をしたことがあるんでしょうか？と思いますね。
営業目標の設定値が昨年度の実績値と同等で実績ベースで「予算」として計上しているだけです。ノルマとは全く別物ですね。その数値を支店ごとに割り振りそして担当者や物件ごとに売り上げ目標として定めているわけではなく、数値として計上されているだけです。当然のことながら各物件毎の工事売上の事業目標も存在しません。
個人個人の工事売上を比較するようなものもありませんし、それに対する歩合もなければ実績が査定表に響くこともありません（そもそもその項目がない）
東洋経済の記事かなにか知りませんが、いったい何をおっしゃっているのか？と思いますね。

まあ、どちらが本当かは読んだ皆さんが好きに判断してくだされば結構です。
私も現職ではありませんから三菱さんがどう評価されるかなんで関係ありませんので。嘘を偉そうに言っている人が許せなくて書き込んだだけですね。

まあ、一つ言えることは管理会社がどんな意図をもって提案をしてきたとしてもそれをどう取り扱うかは理事会次第です。理事会がきちんと機能していれば、どんな提案でも有益に取り扱えますよ。

[532: 匿名さん]

あくまで管理事務の委託の話をしているのですが・・・
理解できませんか？

[533: 511]

私は、以前現職の際に現場での事実をお教えしようと思い何度かこのサイトに書き込んだことがあります。
その時ですら、正体不明の事情通が現れデタラメなことを書き込み、私の書き込みを偽社員の嘘だ、みたいなことを言われ、決めつけられ嫌になって書き込みを辞めました。
実際の生の情報をお教えし少しでも役立てばと思い書き込んでも、現職から見たらどこをどう見てもあり得ない嘘を言い続けている人がもてはやされておりました。
もちろん私の書き込みも何ら証明する手段はありませんのでどっちもどっちととらえれらるかもしれませんがね。
近々youtubeでマンション管理系の動画を公開しますから、その際にはご連絡します。顔出しで社名も上げながらすべてお話するつもりです。

[534: 匿名さん]

>>532 は、>>529 に対するレスです。

[535: 匿名さん]

>>531

>私には嘘をつくメリットがありませんし、まただからと言って信用して欲しいと皆さんに訴えかけるメリットもありません。

このスレは管理会社を批判するスレなんで、管理会社擁護発言で嘘をつくことは管理会社勤務の貴方にとってメリットそのものでは？ 管理会社の立場で擁護しても説得力ないでしょ、という話ですが理解できませんかね？

>あと、ノルマのお話を巧妙に営業目標に切り替えるのが謎ですが、社として営業目標があるのは当たり前です。年度前に来年度の事業予算がありますから、当然営業目標の数値はありますよ。それがノルマと呼ぶのであれば、あなたは社会に出てお仕事をしたことがあるんでしょうか？と思いますね。
営業目標の設定値が昨年度の実績値と同等で実績ベースで「予算」として計上しているだけです。ノルマとは全く別物ですね。その数値を支店ごとに割り振りそして担当者や物件ごとに売り上げ目標として定めているわけではなく、数値として計上されているだけです。当然のことながら各物件毎の工事売上の事業目標も存在しません。

あたな、「ノルマ」の意味をご存知ですか？ノルマというのは最低限果たさないといけない仕事の割り振りであり、その上が「目標」です。

＞社として営業目標があるのは当たり前です。年度前に来年度の事業予算がありますから、当然営業目標の数値はありますよ。

自分で白状してるんですねw

要するに、重要なのは利益相反する「動機」があるかどうかです。目標があるなら、利益を上げる相手は管理組合になるので、管理組合にとって不当な提案をされやすいという話です。そもそも会社の利益を上げようとしない会社員なんて存在するんですか？前任の担当者や他物件の担当者より、数字が悪くても気にしないし、良くしようとも思わないんですかね？

>まあ、一つ言えることは管理会社がどんな意図をもって提案をしてきたとしてもそれをどう取り扱うかは理事会次第です。理事会がきちんと機能していれば、どんな提案でも有益に取り扱えますよ。

そんなことは誰だってわかってますよ。問題にしているのは、管理組合がどう取り扱うかではなく、管理会社がどんな存在であるか、ピンハネするだけの存在でしかないという認識を持つことが重要だと言うことです。その認識が持てるかどうかで管理組合の意識の持ちようも変わってきますからね。

>>533

それは期待してますね。

[536: 匿名さん]

しかし、匿名掲示板で、自分が肩書きや経験者であることを言い張って、「俺を〇〇なんだから信じろ」と言う人ってなんなんだろうね。事実や現状、理屈に合うか、法律に合うかが全てなのに。「自分は嘘つきです。文章で説明できないから、肩書きで信用させようとするしかできません」って言ってるようなものなのに、気付かないらしい。

[537: 匿名さん]

>>532

自主管理なのに、管理事務を委託したらそれは自主管理とは言わないでしょ。

頭大丈夫？

あんたが言ってるのは、マンション管理業務の届出なしに、管理業務を行ってはいけないと当たり前のことを言ってるだけ。

自主管理は自分で管理していて、その業務の支援をしてもらうことが違法になるわけないだろw

[538: 匿名さん]

＞＞スレ的にいえば、じゃあ自主管理はもっと無理なのでは？矛盾してない？

＞管理会社はボッタくるから契約しないほうがいいという、話で、ぼったくりを見抜けないならぼったくりの管理会社と契約した方がいいと言う理屈はおかしくないですか？

話が変わっているけど、SNSが使えない理事会だと自主管理自体が厳しいという話だったので、そういう理事会がどうやって、良心的な業者を探したりするのかなぁと思っただけ。

ちなみにぼったくり管理会社の見抜けないなら、外部業者のぼったくりも見抜けないから一緒だよ。相見積もりで安い業者みつけたとしても、それがまともな業者かどうかすら見抜けず、安かろう悪かろう業者にあったら、最悪という話。

それをSNSもできず、情報収集ができない理事会ができるの？

[539: 匿名さん]

>>538

SNSもできない理事会は管理会社にぼったくらせてくれと書いてあるようにしか読めない。w

>ちなみにぼったくり管理会社の見抜けないなら、外部業者のぼったくりも見抜けないから一緒だよ。

管理会社をぼったくりとみぬいてるから自主管理という手段が視野に入るという文脈が理解できないのかな?

>相見積もりで安い業者みつけたとしても、それがまともな業者かどうかすら見抜けず、安かろう悪かろう業者にあったら、最悪という話。

管理会社と契約してたら、悪かろう業者でも理由つけられて使い続けさせられる。
自主管理なら悪ければ管理組合の意思ですぐ変えられるし、そもそも管理会社と契約しているより時よりぼったくりの高い会社と契約するわけがない。

>それをSNSもできず、情報収集ができない理事会ができるの？

SNSで情報収集できるようになれば、管理会社と契約するバカさを認めてくれてありがとうw

[540: 528]

>>528 についてマジレスすると・・・

「マンション管理業」とは、マンション管理組合から委託を受けて、「基幹事務」全てを含む「管理事務」を行う行為で業として行うものをいい、マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものは除かれる（マンション管理適正化法２条１項７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行っていない場合や清掃業務だけを業として行っている場合は、「マンション管理業」には該当しない。