ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5344: 匿名さん]

>>5343 匿名さん2さん

で、貴方はなんで病院に行かないんですか？

[5345: 匿名さん2]

>>5344 匿名さん
>こういう発言が相次いで、あなたの評価が下がり続けている事を、理解していますか？

[5346: 匿名さん]

>>5345 匿名さん2さん

別に荒らしな対して言ってるだけなんで。今日は3183としては書き込まないんですか?

[5347: 匿名さん]

品性下劣

[5348: 3183]

>>5346 匿名さん

別人だっつってんだろ……
君ひとりが石頭なせいでなんも話が進まねえよ。
HN変えたって意味がねーだろと何度言われりゃ解る？
こっちがズルをしてることにでもしなけりゃマトモに反論も出来ないってことだろ？

早く支出削減に向けて建設的提案をしてくれ。
聞いてやると言ってんだからさ。やっぱり何も無いんだろ？

自作自演がどうのと幼稚な話しかしないならお前こそどっか行け。流石に邪魔だわ。

[5349: 匿名さん]

>>5348 3183さん

>君ひとりが石頭なせいでなんも話が進まねえよ。

よくいうね。

いろいろ登場人物がいるけど、みんなあんたと言ってることが全部一緒だもんね。匿名掲示板で実証しろなんて意味不明なこと言う人間は世の中にあんたひとりだけだよ。

[5350: 匿名さん]

>HN変えたって意味がねーだろと何度言われりゃ解る？

バカな意見を多数で装えるんだから意味あるだろw

[5351: 匿名さん]

>>5348 3183さん

>聞いてやると言ってんだからさ。やっぱり何も無いんだろ？

荒らしに言っても全く意味ないよw

[5352: 3183]

わかったから。
そうやって俺の召喚ばかりしていないで、俺以外の正常な御仁相手に本来の提案を始めなよ。

バカにつけるクスリは無さそうだな…

[5353: 匿名さん]

>>5352 3183さん

あんたはいろんなHN使い分けてまで、なんでこのスレに粘着しているの？

[5354: 匿名さん]

白々しく、匿名さん２やその他で荒らしコメントして、「久々に覗いたら～」って３１８３が登場するいつものパターン、もう変えた方がいいんじゃない？w

それで何か具体的な指摘（的外れ）をするときは、いつでも逃げられるように新キャラを出す。もうパターン化してるんだよねw　で、反論できないから、実践で～と言うしかない。実践以外他のパターン考えたら？w

[5355: 3183]

>>5353 匿名さん

このスレには曲がりなりにも本来のテーマがある筈だ。俺はそれに則した自分の意見、実体験に基づく見解を参加者全員に伝えている。ひとりのわからんちんに嫌がらせをするためにやっていることではないし、元々俺は「多勢に無勢」の前者側に属しているので、HNを使い分けて分身を作る必要など無い。誰かの援護射撃など無くとも、詭弁を詭弁だと指摘するぐらいのことはできるしな。

逆にそこまで自作自演に過敏になる君はそうではない、ってことだろ？ 俺みたいなことを言うヤツがそう何人もいては困ると。自分は頑として固定HNを使わない理由も大体お察しだよ。実際には君は５%の超マイノリティなので、本気でそのご高説を組合内で発信すれば周りはほぼ全員俺の顔をしている様に見える筈だがな。

君は強がってはいるものの言ってることに自信が無く、誰から支持されたことも無いから後ろめたいのさ。現に同調者がいなければアイデアを実践できず目的も達成できない。だからネット掲示板で一方的な自論発信にかまけて憂さ晴らしをしている。

大事な金を出さずに済む方法が見つかったら皆に教えてくれな。それがここで言う「管理費支出の合理化スキーム」だよ。

[5356: 3183]

>>5354 匿名さん

自ら実践した経験論。
皆がそこを求めているのに、どうしても逃げたい訳だよな。そりゃそうだろう。君には経験値が無いのだから嘘をつくことになる。

だがそうはいかんのだよ。
自主管理や部分委託は理屈上はアリだと何度も、多くの人が言ってきている。君が目指すゴール自体は共有に値するということなんさ。しかし現実には高いハードルがあり、それを知っている人の中には「ムリだ」と思い込んでいる人も少なくない。現状、全体の95％もの組合が委託管理を選択している理由のひとつには、そういった諦観も大いに作用しているだろうな。俺みたいに「金は払わずに済めば越したことは無いが自分で直接やる手間は御免蒙る」的なヤツも多かろう。そういう状況で、君にとってのゴール＝一般論的な理想を実現するためには、どう考えたって「実践に基づく実現性」を示さなければスキームとして成立しないだろう。

もういい加減そこを明確にしてくれないか？と言ってる。
出来ないならそれまでだよ。

[5357: 匿名さん]

>皆がそこを求めているのに、どうしても逃げたい訳だよな。

匿名掲示板の匿名の指摘に匿名の実践？なんて求めているのはあんたと自作自演のあんたの分身だけだよw　大体、普通にネット調べればいくらでも出てくることをしつこく聞いてる時点で荒らしだと思うと思うよ。

大体、やり方や方法なんて、言ってる人間が誰かなんて関係ないのに。地球に引力がある。と言ってる奴の実践？がないと引力は存在しなくなるの？

そもそもあんたが管理会社がいいと言うなら、その実践をまず聞かせてくれよ。頼むよ。

[5358: 匿名さん2]

>>5357 匿名さん
０点の回答ですね。
何故かは、私が解説します。

＞匿名掲示板の匿名の指摘に匿名の実践？なんて求めているのはあんたと自作自演のあんたの分身だけだよw　
何の根拠もない、思い込みによる発言。
失礼極まりない。

＞大体、普通にネット調べればいくらでも出てくることをしつこく聞いてる時点で荒らしだと思うと思うよ。
ネットのマンション管理士や削減コンサルののHPを見ろと言うが、無条件に信じるのは、あなただけ。
そこから先の、人物の見極めや、継続性の担保、資産保全の方法の議論なしに、自主管理を行う管理組合は、アホ。
上記の方法を答えないと、回答にはならない。

＞大体、やり方や方法なんて、言ってる人間が誰かなんて関係ないのに。地球に引力がある。と言ってる奴の実践？がないと引力は存在しなくなるの？
＞地球に引力がある事は、誰でも、毎日実感している。
例えがアホ。

＞そもそもあんたが管理会社がいいと言うなら、その実践をまず聞かせてくれよ。頼むよ。
管理会社を選定し、契約し、費用を支払う。
管理会社は、理事会で会計・業務の報告を行い、今後の計画を理事会に相談する。
理事会は、これらを審議し、内容に問題が無ければ承認。
管理会社に委託している管理組合は、日々これらを実践している。
回答は誰でもいいでしょ？
回答しましたよ。
さて、あなたの実践を聞かせてくれますか？

[5359: 3183]

>>5357 匿名さん

訊かれているのは俺なので、俺は俺で答えよう。

ネットでいくら調べたところで、君がここで唱えるアイデアの実現例は見つからない。何せ君は自分が実行して成立したというスキームについて一度も説明してくれないので、どの実例がそれに該当するのかこちらでは判定できないんだよ。

少し前にもたった３つの質問をした。その一つ目は「実際にリプレイスを実行したことがあるか？」だ。YESかNOで答えるのも難しいかね。何か不都合でもあるのか？

引力云々の喩えは失笑を禁じ得ないね。
敢えて下手な喩え話に付き合うが、君が言ってることは引力どころか「もしも火星に行けたなら」という仮説にすら及ばないのだよ。君が自ら実践して実績を示さなければ、ここで君が言ってることは輪郭すら持たない。
管理会社の手を借りずに事務管理業務を処理出来てるのか？
修繕工事を正しく実施出来てるのか？
管理費の出納や決算・予算の管理、未収管理費の回収が滞りなく出来てるのか？
それら全てが管理組合員の過度な負担になっていないのか？

「うちの組合は大丈夫だから余計な心配をするな」と何で言わないのさ？ 嘘をつくことになるからだろ？


俺は組合員として委託管理に同意し、公平に管理費を負担して、自分の代わりに管理業務を外部委託している。結果には概ね満足しているよ。委託仕様は当初デベが設定した至極ありきたりなもので、単価は類似物件のそれと乖離していない。多分君なら青スジ立ててケチを付けるであろう状況だが、俺はそうではない。俺が実例を示したところで君は理解も納得もしないだろう。一方で君は「問題なくやれる」と豪語したことについて「自分はやった」とさえ言わない。

信用できるとこなんて１ミリも無いじゃんか。

[5360: もはや神]

>>5355 3183さん

えらいね！感動しました！
荒らしにまじめに対峙して総括してる
名前は
もはや神グレート
でどう？

[5361: 匿名さん]

>>5358 匿名さん2さん

それに対してこいつらアホすぎる。
読む気にもなれない。あほ

[5362: 匿名さん]

また誰にも相手されないから自演自己スレ。病気と思っていたが、障害だから治らなそうだ。

[5363: 匿名さん]

>>5359 さん

早くうまくいってるあんたの委託管理の実証してよw
書いたら答えてやるよw