ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5303: マンション検討中さん]

>>5302 匿名さん

第三者管理なんか合人社が推進していま社会問題になっている。しらんのか？あほ

[5304: 匿名さん]

>>5303 マンション検討中さん
だから検討できないって言っているんだが？お前もアンチと同じレベルだな（笑）

[5305: マンコミュファンさん]

>>5304 匿名さん

情報は山ほどある。あほ

[5306: マンション掲示板さん]

>>5304 匿名さん

合人社の問題の中身しらんのか？

[5307: マンション掲示板さん]

第三者管理なんて昔からあるんだよ。合人社の第三者管理の問題は別スレに山ほど書いてあるが、
山ほど情報があるのに検討できないのは世間知らずだからだ。あほ

[5308: 匿名さん]

>>5305 マンコミュファンさん
どこに？

[5309: 匿名さん]

>>5307 マンション掲示板さん
合人社のしているものと一般的な第三者管理は別物だろ。
合人社以外の情報が山ほどあるなら示せば？できないんだろ（笑）

[5310: 匿名さん]

>>5296 匿名さん2さん

>理由としては、管理会社に委託する資金がない、

頭大丈夫か？管理費は管理組合の貯金から支払うと思ってるのか？毎月の値上げしてまで委託管理にする必要性がないってことだよ。

>又は逆に管理組合で複数の専門家を雇用出来るほど資金があるなどが考えられます。又、古いマンションでは管理会社制度が未発達で、分譲時から自主管理するしかなかったなどが考えられます。
調査票では、平成26年以降完成のマンションで、自主管理マンションはありません。

考えられますじゃなくて、そうであってほしいです、だろ。

全く何も知らないんだな。管理会社が未発達だったからじゃなくて、法律ができたからだよ。昭和５８年に区分所有法の改正で管理組合設置が必須になって、区分所有者一括の契約先ができたので不動産会社が分譲後も儲けるために管理会社の委託管理状態の抱き合わせにして分譲して、自主管理物件を売らなくなったからだろ。だからS59年から急減してんだよ。マンション購入者が自主管理物件を避けたとか、委託管理を選んだとか、市場に自主管理物件が無くなってしまった以上、そんな選択肢は元からなく、いつの間にか、市場に委託管理しかなく、当たり前になったってだけ。ほとんどの区分所有者が自主管理って単語自体知らないんだから、

しかも、自主管理物件がほぼ市場から消えて４０年以上立つのに、いまだ５％以上あるってことは、自主管理物件は管理組合ができて以降も、委託管理物件に変える必要性を感じてないから、いまだにこれだけの数字が残ってるってこと。

ここまで何も知らないとは思わなかったよ

[5311: 検討板ユーザーさん]

>>5310 匿名さん

へー。知らなかった！すごーい

[5312: 検討板ユーザーさん]

昭和56年から耐震基準が変わってるから旧耐震基準のマンションはすべて最初は自主管理だったのか？
すごーいね。

[5313: 匿名さん]

>>5312 検討板ユーザーさん

どう言う意味？それは反論なの？

もういいから、自演荒らしはどっか行けよ。

[5314: 匿名さん]

自主管理のデメリット
・自主管理マンションを購入するとき、住宅ローンを組めない可能性がある
　特に戸数の少ないマンションは可能性が高い
・管理の質が低い可能性がある
　特に初めから自主管理の場合は基準を持っていないためこの傾向が強い
・管理費が適切に管理されない可能性がある
　横領にすら気付けない事もある。また、気付いたとしても会社と異なり、個人に損害賠償することになるが、お金を使われた後では取り返せないことがある。会社でも規模が小さくなればその可能性は高くなる

https://hudousan-kounyu.com/mannsyon/jisyukanri/meritto-demeritto#toc6

[5315: 匿名さん]

>>5314 匿名さん

で、病院は行ったの？

[5316: 検討板ユーザーさん]

詳しい人に聞いてみましたが、自主管理と昭和５８年の区分所有法改正は関係ありません。
1970昭和４５年に大阪万博をやったころ、全国に分譲マンションが立ち始めましたが、日常の清掃をやる会社として、関西ではごこう建物管理、関東では日本ハウズイングの前身の会社ができて請け負っていたとのこと。
この頃から管理会社は存在していました。
その後、マンションデベロッパーが分譲後の管理を自社の子会社にやらせるようになりました。
ですから最初は独立系管理会社が先で、あとからデベ系管理会社ができた。
自主管理が当然だった時期はありません。

[5317: 匿名さん]

>>5316 検討板ユーザーさん

詳しい人なんて存在しないだろ。早く病院行った方がいい。

[5318: 匿名さん]

自主管理のデメリット
・自主管理マンションを購入するとき、住宅ローンを組めない可能性がある
　特に戸数の少ないマンションは可能性が高い
・管理の質が低い可能性がある
　特に初めから自主管理の場合は基準を持っていないためこの傾向が強い
・管理費が適切に管理されない可能性がある
　横領にすら気付けない事もある。また、気付いたとしても会社と異なり、個人に損害賠償することになるが、お金を使われた後では取り返せないことがある。会社でも規模が小さくなればその可能性は高くなる

https://hudousan-kounyu.com/mannsyon/jisyukanri/meritto-demeritto#toc6

[5319: 匿名さん]

ＢＳ君？　シマ君？

[5320: 匿名さん2]

>>5310 匿名さん
>頭大丈夫か？管理費は管理組合の貯金から支払うと思ってるのか？毎月の値上げしてまで委託管理にする必要性がないってことだよ。

値上げが出来ないから、委託が出来ない。
このことを知らないふりをしないと、あなたの理屈は通らなくなりますからね。

でも、あなたが何と言っても、他の人は皆知っているから、バカにされるだけだけど。

＞いつの間にか、市場に委託管理しかなく、当たり前になったってだけ。ほとんどの区分所有者が自主管理って単語自体知らないんだから、
これこそ、捏造文書の典型。
自主管理に、市場は必要なく、自主管理なんて言葉を知らなくても、自分たちの組合を自分たちで管理できることは、自明の理。

管理会社への委託をやめるには、次回は契約しませんと通知するだけ。
契約書に押印しなければ、自動的に契約は切れる。
マンション購入のハンコを押した人なら、誰でもわかる事。
それなのに自主管理しないのは、多くの区分所有者にとって、委託管理の方がいいから。

あなた以外の人は、誰もピンハネだと騒がない。
それは、あなた以外の人がバカだから？
それとも・・・・・？。

[5322: 匿名さん2]

>>5321 匿名さん
まあ、こんな返事でしょうね。
それは、あなたが、たった１回の議論で負けた証拠です。

[5323: 匿名さん]

>>5322 匿名さん2さん

あんたそもそも3183との自作自演疑われた途端、マンション管理士を雇うのが良いと180度変節しながら理由を問われるとずっと逃げ回ってたよね。まず、急に変節した理由答えたら？