ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5282: マンション掲示板さん]

小規模マンションの場合は区分所有方の管理者の仕事を外部委託するしかないだろう。第三者管理方式ね。マンション管理士事務所で引き受けてくれるところはあると思うけど。

[5283: マンション掲示板さん]

しかし実例を書いてやっても、妄想だの荒らしだの言うやつと対話する価値はあるのかい？ご苦労なことだが、アンチとか言う人と対峙してる人は立派な人だとは思うけどアホだね。

[5284: 匿名さん]

>>5281 マンション掲示板さん
だから？それだけの情報で誰が自主管理できるの？
基幹事務だけ？理事会運営はだれがやるの？
委託費を抑えるために誰かが代わりに無償、或いは格安で請負っているだけでしょ。
アホのアンチと同じレベルの回答。

[5285: 匿名さん]

>>5282 マンション掲示板さん
第三者管理方式はほとんどブラックボックスだろ。
情報無さ過ぎて検討できない。あるなら教えて。

[5286: 匿名さん]

>>5280 匿名さん

どう運営？

禅問答でもしたいのか？w

じゃあ、委託管理がどう運営されてるのか教えてくれよ。答え方が分からんので。

[5287: 検討板ユーザーさん]

>>5284 匿名さん
理事会運営は理事長でしょ。管理会社いないからね。あほ？

[5288: マンション検討中さん]

>>5285 匿名さん
なんでブラックボックスなのか？独断でできるのは保存行為だけだ。予算とか決算は総会に議案で出すに決まっている。わからんのか？あほ

[5289: 匿名さん]

>>5283 マンション掲示板さん

そりゃそうだろ。ＨＮですらコロコロ変える荒らしが自分に都合の悪い本当のこと書くわけないじゃん。

東大阪の200戸のマンションってどこ？
そんなに限定したら殆ど限られてくるぞ。

それから基幹事務の仕事量なんて実際わずかだし。

それから内輪揉めキャラもバレバレだよ。
案の定、5284が突っ込んで、やはりできないって結論にするんだろw

東大阪の200戸の自主管理物件てどこかな？w

[5290: マンション検討中さん]

第三者管理方式とは区分所有法の管理者を区分所有者以外から選任する方式だ。これは原則と言える。
組合員だけの理事会で組合員の理事長=管理者を選任するのは国土交通省が勝手に作った標準管理規約で提唱しているだけで、区分所有法では組合員である必要はないのだ。わからんのか？あほ

[5291: 匿名さん]

>>5289 匿名さん
お前はもともと匿名さん2ではないのか？インポ野郎に名前かえろ。あほ

[5292: 通りがかりさん]

>>5289
インポ＊＊＊＊マンションだ。あほ

[5294: マンコミュファンさん]

>>5293 匿名さん
　　　　↑自主管理はスケールメリットがある大規模マンションには適合するが、小規模マンションには適合しないとの論旨を理解できないアホw

[5295: 匿名さん]

>>5286 匿名さん
曲がりなりにも契約書、民法、区分所有法に則り運営されている。委託することで善管注意義務が生じるから、理事会の暴走は止めなくてはならない。

で、自主管理は？

[5296: 匿名さん2]

国土交通省発表の平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）によると、自主管理マンションは全体の6.8％ですが、戸数別・年代別に分けてみると傾向が分かります。

分母が小さい（１，６８８）ので、言い切るこてゃ出来ませんが、２０戸以下の弱小マンション又は２００戸以上の大型マンションが多いようです。
年代別に見ると昭和59年以前の古いマンションに多く見られます。
又、団地型マンションは、15.6％と単棟型の2.3倍となっています。

理由としては、管理会社に委託する資金がない、又は逆に管理組合で複数の専門家を雇用出来るほど資金があるなどが考えられます。

又、古いマンションでは管理会社制度が未発達で、分譲時から自主管理するしかなかったなどが考えられます。
調査票では、平成26年以降完成のマンションで、自主管理マンションはありません。

全体　　　　6.8%
20戸以下 12.1%
21～30戸 7.3%
31～50戸 3.8%
51～75戸 4.7%
76～100戸 4.4%
101～150戸 3.8%
151～200戸 7.5%
201～300戸 20.5%
301～500戸 27.0%

完成年代別
昭和44年以前 28.6%
～昭和49年 33.3%
～昭和54年 27.2%
～昭和59年 18.7%
～平成元年 3.1%
～平成６年 3.3%
～平成16年 3.1%
～平成21年 0.8%
～平成26年 0.0%
平成27年以降 0.0%

[5297: マンコミュファンさん]

自主管理するとそもそも毎月の管理費を口座引き落としするのも大変だ。大手管理会社なら決済代行手数料も安いが管理組合が決済代行会社を利用すると割高になる。わからんのか？あほ

[5298: 匿名さん]

>>5287 検討板ユーザーさん
お前は過去のアンチの発言を知らないからな。
アンチは管理人に任せると言ったから再度聞いたまで。

[5299: マンション掲示板さん]

>>5296 匿名さん2さん
20戸以下の分譲マンションはマンションではなくて長屋だ。あほ

[5300: マンション掲示板さん]

敷地を共有する戸建てはむかしあったんだよ。共用施設がある。
それが20戸以下の本質。

[5301: マンション検討中さん]

>>5286 匿名さん
区分所有法に従うだけだ。わからんのか？あほ

[5302: 匿名さん]

>>5288 マンション検討中さん
第三者管理の情報が少なすぎって言っているのに予算が～…お前何言ってんの(笑)