ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[501: 匿名さん]

>・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。

3社の管理会社で勤務経験あり現在も現役ですが、ノルマはどこもありませんでしたよ。管理戸数ランキングで言うと全て上位10位以内の会社です。
営利企業でノルマがないのはガセという発言がガセ。実際に今の会社もありませんから。でも提案はしますよ。提案せず何トラブル怒ったら「なぜ提案しなかったのか。管理会社の責任だ」って責めてくるでしょ？だからどっちでもいいものでも何でも提案してるだけ。嫌なら理事会なり総会なりで否決してくださいな。

[502: 匿名さん]

↑なんで同じウソやデマばかり言うの?


東急コミュニティースレッドから拝借。

1751 匿名さん 2021/02/19 17:59:51
元社員が利益相反の不要な工事ノルマを暴露？！
https://pbs.twimg.com/media/Euk6LIAVgAAz2_a?format=jpg&name=large

管理会社における工事ノルマと実情
http://45ql1m7h16kj.cocolog-nifty.com/blog/2016/08/post-ce61.html

>「なぜ提案しなかったのか。管理会社の責任だ」

どんな提案しなかったらお怒りが来るの?w

デマとウソばかりだな

[503: 匿名さん]

>>501

ノルマや目標がない管理会社ってどこですか？就職したいので、社名教えてください。
上位なら、社員数も多いし、ここで公開するのも問題ないでしょう。

[504: 匿名さん]

まぁ何をもってノルマというかだと思いますよ

給料がある以上、自分の給料分の利益を確保する必要があり、また会社として目標値はありますので、ただし、目標を達成しなかった場合に、自爆営業をかさないのであれば、普通の会社ですね。

まぁ普通に働いていて、普通に利益がでているなら、会社内でノルマという言葉自体がでてこないと思います。営業成績が悪いや部署、上司ほど、ノルマという言葉を使って、成績をあげようとするので。

ちなみに最近は、修繕に関してもSNSである程度の情報がはいり、管理会社も結構簡単に変えれる時代になったので、不要な修繕やめちゃくちゃ割高の修繕の提案をするような管理会社は、あまりないと思いますけどね。この掲示板とかも理事会の人とかも結構気にしていますし。

[505: 匿名さん]

マンション管理の営業でどうやって自爆するんですか？w
１００％ありえないことを言って、否定するのはナンセンスでしょう。
一般通念では営業目標はノルマとほぼ同義ですよ。一方、自爆営業なんて半分犯罪ですから。

管理会社が結構簡単に変えられたら、ってどういうレベルで言ってるんですか？
あなたの言う、「簡単」の定義が分からない。法律に書いてあることと、実現の難易度は別ですよ？

高齢者の多い理事会がSNSで検索しなければアウトと言うことですよね？

>不要な修繕やめちゃくちゃ割高の修繕の提案をするような管理会社

例えば、ほとんどの管理会社で防犯カメラの更新事業なら専門業者を提案されます。
実際は量販店で買って、電気工事士に設置を頼めば同等のものが揃うのに、専門業者に頼むだけで２?３倍近くなります。

[506: 匿名さん]

504さんと同じで管理会社に勤めてる者だけどもうちもノルマは無いよ
デベ系の中堅勤めとだけ言っておく

こっちとしては管理委託業務費さえ貰えれば利益は出るから無理に高い工事させて不信感買うのはリスクあるんだよね。
もちろん元請け発注の見積は出すし使ってもらえたら嬉しいけど組合さんが自分達で発注するならそれでも構わない。組合発注なら手伝わないし責任も取らないから楽なので。

あと、管理会社主導の見積提出が無いとお叱りがあるってのはままある事です。
管理会社に発注とかの委託をしてる訳だから見積を出さないと業務怠慢だと考える人も居るし、「うちのマンションの事をちゃんと考えてないのか？」とか「管理会社がいつも使っている工事会社の方が安心」って言う人も居るので。

502さんはソース出して嘘ばっかと決めつけてるけど管理会社なんて沢山あってそれぞれ方針は違うんだからノルマある会社も無い会社もあると思うよ。

[507: 匿名さん]

管理会社に無駄な工事をされ修繕積立金が搾取されるというのは
自主管理をしているマンションの単なる口実にすぎない。
自主管理はマンションの価値をさげるのと住民に負担を強いるだけのこと。

[508: 匿名さん]

＞一般通念では営業目標はノルマとほぼ同義ですよ
それなら、管理会社とは関係なく、株式会社なら100％存在する話なので、どうでもいいですね。

>管理会社が結構簡単に変えられたら、ってどういうレベルで言ってるんですか？

やる気のある理事が一人くらいいれば、総会で議決とって、あとはコンサルにでも頼めば、ほぼ確認する作業のみです。

＞高齢者の多い理事会がSNSで検索しなければアウトと言うことですよね？

スレ的にいえば、じゃあ自主管理はもっと無理なのでは？矛盾してない？

＞ほとんどの管理会社で防犯カメラの更新事業なら専門業者を提案されます。

防犯カメラだからです。量販の場合は、言われた場所に言われた機器をつけるだけです。専門業者なら、壊れた場合の補償や、つける位置などの提案や何か起こった場合の対応方法などもアドバスしてくれます。
抑止力程度で考えるなら、別に量販でもいいと思いますけど、防犯の意味でつけるなら、専門業者を提案するのは普通です。つけるだけのと運用/管理するのは違いますよ。

[509: 匿名さん]

あと505さんの
> 例えば、ほとんどの管理会社で防犯カメラの更新事業なら専門業者を提案されます。
実際は量販店で買って、電気工事士に設置を頼めば同等のものが揃うのに、専門業者に頼むだけで２?３倍近くなります。
これはまぁそんなもんじゃないかな
自分達でやるわけだからそりゃ金額低くなるのは当たり前で、面倒だから金払って管理会社にやらせたろ！って人も居れば自分達で動いて節約！って人も居るし人それぞれじゃん
やりたい人が自分で発注すれば良い

あと目標の話なんだけどね
まぁ目標がノルマだ！って考えもわからなくはないけどそもそも数字の目標が無い会社に居る僕からすると中々厳しい環境に居るね笑って感じだよ。

[510: 匿名さん]

社名出さないなら、どんな嘘もつき放題ですからね。今までのレス読んでる人なら分かるけど。

[511: 匿名さん]

>>502 匿名さん

嘘ではないんですけど。あと東急さんはいたことがないからわかりません。
営利企業がノルマがないのはガセという発言にはそれ自体がガセだよと言いたいのは、そうじゃない会社もありますよって意味ですよ。
具体的に１社だけ名前を上げますが、三菱さんにいたころは工事のノルマは一切ありませんでした。もちろん社としての工事関連の予算はありましたが、無理な数字ではなくまた個人個人にいくら上げて来いという割り振りはありませんでした。
当然工事の歩合もありませんし。
工事費が高いと言われても、そもそもCM方式ですから下請けさんの原価の見積書もお付けしますし、そこなら何パーセントがCM費かも明確にお知らせしてましたからね。良心的だったと思いますよ。

提案しなかったらお怒りが来るのは当然ではないですか？
管理委託契約上書面をもって提案をしないと免責にならないですから。
長期修繕計画上の取替時期が来たらとりあえず周期が来たことと、放置した場合のリスクと取替の場合の見積書を提案書としてお出しするのは当然の責務だと思いますが。

[512: 匿名さん]

>社名出さないなら、どんな嘘もつき放題ですからね。今までのレス読んでる人なら分かるけど。

↑　匿名掲示板で、こんなこと言うこと自体がナンセンス

[513: 匿名さん]

話の前提が分からないけど、管理会社が割高な提案で防犯カメラを割高な業者使ってしまうという話ですよね？

管理会社に防犯カメラを量販店で買って電気工事士の手配頼むだけですよね？量販店やネットで注文するだけなんで、見積もり自体の手間もなくなるわけですが。

管理会社は割高な専門業社の利用でないと、受け付けてくれないんですか？別に管理組合からみれば、量販店で買って電気工事士依頼してと指示出すだけで、全く手間では無いと思うけど。

それと、楽天でみても一台につき数千円で5年保証とか普通に付けられるますよ。

[514: 匿名さん]

>管理会社に防犯カメラを量販店で買って電気工事士の手配頼むだけですよね

別にこれを依頼すれば、普通にやってくれますよ。

>楽天でみても一台につき数千円で5年保証とか普通に付けられるますよ

保証の内容が違うと思いますよ。うちは盗難や外部の人に壊された場合（避難届を出す必要がある）場合も、交換してくれます。

あとは、全体での保障になります。カメラ単体の保証だとカメラが動作していたら、録画されていなくても何もしてくれないので。

なので単純に金額だけで比べても意味がないですよ。

[515: 匿名さん]

防犯カメラ自体一台数万円からあるし、防犯カメラの盗難や破壊とか聞いたこともないリスクの為に３倍近いお金払うことが本末転倒と思わずに好きならそうすればいいかもね。

[516: 匿名さん]

>匿名掲示板で、こんなこと言うこと自体がナンセンス

え、なんで？
ノルマないと主張するなら社名出れば嘘か本当か知ってる人には分かるじゃん

[517: 匿名さん]

>513
やってやれない事は無いですけどリスクがあるからやりたくは無いですね

保証はそれぞれ色々あるし一つ一つの保証を何か起きた時確認して対応して……じゃあ保証が効かなかった時の責任は管理会社なのか管理組合なのか……ってなるよりも専門会社に発注すれば基本何か起きた時は対応してくれるので皆が楽な上に対応が早いです。

エレベーターのフルメンテナンス点検とPOG点検なんかは例としてわかりやすいと思いますが

[518: 匿名さん]

>516
匿名掲示板に社名出したところで「その会社に勤めたりしてて分かる人には分かる」だけだろw
わからない人にはわからないしそもそもその情報信用出来るかどうかもわかんねえだろうがピュアかよw

[519: 匿名さん]

ごめんなさい
フルメンテナンスとPOGはわかりにくいかもしれませんね。
高いけどまとめて発注と安く抑えるとリスクもそれなりにあるってのを言いたかっただけです。

[520: 匿名さん]

管理組合が防犯カメラで専門業者を使うのは理事になった人だとわかると思いますが。

突発の修理などが発生すると、機材の見積もり、工事業者の見積もりや相見積もり、区分所有者への説明、金額が大きくなれば、総会まで保留になったりするからです。

そのため、定額ですべての保証をしてくれるというのが助かるのです。その金額の差が、1戸100円/月程度の金額の差なら、手間がないほうが助かるというだけですね。