ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5162: もはや神]

>>5146 匿名さん
民法と商法を勉強しようね。取次商、代理商は商法総則で、代理は民法で定義されている。無知な人と議論しても仕方がないよ。

[5163: 匿名さん]

>>5162 もはや神さん

管理会社の業態が管理組合に対して利益相反状態に当たるかどうかではなく、管理会社が代理業の定義に当たるかどうかの話をしたかったのか？

>取次商、代理商は商法総則で、代理は民法で定義されている。

一体、何の話をしたいの？w　だから何が言いたいの？

管理会社と管理組合の関係が利益相反に当たるかどうかが、民法に書いてあるの？条文見せてよ。

５１６１に反論できないと、途端にまた別のHN使って誤魔化して必死だが、

しかし相変わらず無茶苦茶だな。

[5164: もはや神]

取次商はあくまて自分の利益のために商売をする。
代理商は依頼者の利益のために商売をする。
従って代理商が買い手と売り手双方からカネをもらうと双方代理となり依頼者の利益ではなく自分の利益を追求するから利益相反というのだ。
基幹事務を委託する個人の横領より管理会社の利益相反の問題だというから、管理会社には利益相反の問題はないのだ、と指摘している。管理会社は管理組合の利益代表ではないし、施工業者の利益代表でもない。
管理会社が自社の利益を追求しているのは明らかで、それが気に入らないとなれば、横領リスクがあっても立派な個人を探して格安で頼めばよい。管理組合は消費者ではないから完全に自己責任だ。理事会で指摘されたら、私が責任を持ちます！と啖呵を切れば良かろうw

[5165: 匿名さん]

>>5164 もはや神さん

>代理商は依頼者の利益のために商売をする。

お前、自分で商売って書いているの理解できてるか？商売は一義的に自分の利益のためじゃないのか？　取次商だって取次ぐ相手の利益のためになるから商売になるんだろ。
一体、何が言いたいんだ？

従ってじゃないよw

書き込みの前提から結論まで書いてあること全てが意味不明なんだから書き込まないほうがいいよ。

一体、何が言いたいんだ？w

>基幹事務を委託する個人の横領より管理会社の利益相反の問題だというから、管理会社には利益相反の問題はないのだ、と指摘している。

まず、委託じゃなくて、受託だろ？　もしくは委託されるだろ？　個人が何を委託するんだよw まあ、馬鹿なのは分かってるから、言葉の使い方の間違いは多めに見てやるよw

>施工業者の利益代表でもない。

施工業社を選定して業務発注して利益を分かち合ってるんだから、思いっきり利益を代表しているだろ。頭大丈夫か？利鞘を大きくするほど、管理組合の金を減らしているんだから、思いっきり利益相反関係だろ

>管理組合は消費者ではないから

管理組合であれ何であれ、金を使ったら消費者だろ。

もうバカがバレるから書き込むのやめれば？３１８３さんよ。

[5166: 匿名さん]

それより早く匿名さん２を召喚してよ。↓の真意が知りたいよw

>>5136の

>私が提唱してみましょう。
優秀なマンション管理士を見つけて、その指導の下自主管理を行う事を理事会に承認させれば、自主管理は区分所有者の負担増なく達成できる。

今までずっと、マン管を全否定していたのになんで１８０度も変説したのかな？

３１８３＝匿名さん２の自演説が蒸し返された途端、わざとらしく自演HNとのやりとりが活発になったけどw

[5167: マンション検討中さん]

>>5165 匿名さん
代表なんかしてないよ。合人社なんか3割くらい取って下請けは泣いてるのでは？

[5168: マンション検討中さん]

そもそも利益相反がなにかどうしてもわからないみたいねw
利益相反という言葉は会社法にでてくる。民法にはでてこないよ。民法では自己契約、双方代理の禁止と言う書き方だ。
管理会社の利益相反が問題だと言う人は、管理会社が管理組合の代理人だと勘違い(なぜかというと管理委託契約で第三者との契約事務をしているから管理会社は管理組合の代理だと思いこんでるが、管理会社は契約書、注文書を代筆するだけで、署名は理事長がしているから代理ではない)して管理組合の利益のために働くはずなのに、施工業者からもカネもらうのはけしからんと思っているんだよ。
管理会社は管理組合の代理ではないし施工業者の代理でもない。
施工業者の利益代表でもない。安い業者を選んでるだけだ。なんで安い業者を選ぶと利益代表になるんだ？あほ

[5169: 匿名さん]

>>5160 匿名さん
反論て何に対してだよ笑

ずっとお前の妄想ではなく具体例を聞いているんだけど、上手く行くという実例も語れない妄想バカってことはわかった。

合理化スキーム（笑）を実践したとしてうまく行く根拠を示せないんだから誰もやれないわな。あれをスキームといえるのかは置いといて笑

マンション管理に関するものが全部データになってるなら誰もバックオフィスの理屈も分からないバカの相手なんかしないだろ。

[5170: マンション検討中さん]

> 個人的経験を匿名掲示板では語るわけないじゃん。以上

個人的体験を実名で語るわけないならわかるけど、匿名でも書けないのは合理化スキームが失敗してるからでしょ。あほ

[5171: 匿名さん]

>>5170 マンション検討中さん

だから、試して成功したからやれ、だとか、どこに書いているの？

そこまでいうなら、まず言い出したお前が自分のマンション名あげて管理費とか管理会社を書けば？匿名で構わないよ？

[5172: 匿名さん]

>>5171 匿名さん
さすが底辺!お前以外にそれを書かせてお前は何がしたい？

お前には立派なスキーム(笑)を机上の空論でなく実現可能であることを示せと言ってるんだが、示せないんだな。つまり実現不可の妄想と認める訳だ。
反論あるならどうぞ(笑)

[5173: 匿名さん]

>>5172 匿名さん

実現は各々がやること。全く別問題。

>実現可能であることを示せ

示さなくても、日本語が話せて電話をかけられたら誰にでもできるよ？お前じゃ無理かもしれないが。満足な日本語話せないようだしw

理屈には反論できないということでいいのかな？実現で示せというのは、理屈に対する反論じゃないからな。

格安SIMの方が安いから、キャリアブランドにこだわらなければ、そちらの方がいいという理屈に対して、実現で示せと言われれば、ネットで申し込めば？と言うだけなのと一緒。別に個人的にキャリアのやつが、格安SIMをお得情報として伝えてもなんら問題ないけど？

[5174: マンコミュファンさん]

>>5173 匿名さん
個人で意思決定できる携帯電話の契約と
管理組合の総会決議が必要な管理委託契約を混同するアホ
合意形成をいかにして行うかがポイントだが
経験がないからわからないのだろう。

[5175: 匿名さん2]

一気に投稿が増えましたね。
これは何だろう。
さて、誰から返信しようかと思いましたが、やはりこの人ですね。

>>5138 3183さん
＞まだやるのかそれｗ　今まで何を見てきたの？
以前言いましたが、私はアンチなる人を相手にしていません。
「いるかもしれない」適切な自主管理の話をしたい人に提唱しています。
管理会社は、悪だ！！　ピンハネだ！！　と、騒ぐ以外に能のない人に、スキームを示せと言っても無駄だという事は、あなたも先刻承知ですね。
私は言葉の裏を読めないので、あなたの言葉の真意は分かりませんが、私は違う方向に行きます。

＞「優秀なマンション管理士を見つける」というところで、汎用性があるべきアイデアとしては最初から蹴っ躓いてるよと言ったつもりだよ。
私も最初は、そうだよなと、思いましたが、その考えは少し違うのではないかと思うようになりました。
何も全部の管理組合が一度に自主管理をする必要はありません。
1.　誰かが始めて、それが成功し、成功例として認知されるようになる。
2.　追随する管理組合が増えて、マンション管理士等（実務を担える専門家たち）の
　　仕事が増える。
3.　その仕事に従事しようとするマンション管理士等が増える。
4.　ますます、自主管理を目指す管理組合が増える。
5.　マンション管理士等の中に組織化しようとする人たちが出てくる。
6.　管理組合自身が管理会社や自主管理協同組合を設立する。
7.　管理会社自体が生き残りをかけて変化する。
このように変化して行っても不思議ではありません。

そもそも、５０年前にはマンション管理会社などと言うものは、無かったのですから。
時代の要請で管理会社が生まれました。
時代の流れで、今の形態の管理会社がなくなってもおかしくはありません。

お店だって、個人商店→主婦の店→スーパー→ショッピングセンター→コンビニと、変貌して行ったじゃないですか。

[5176: 匿名さん]

>>5174 マンコミュファンさん

意思決定の問題ではなく、理屈と例示は関係ないということ。

>合意形成をいかにして行うかがポイントだが
経験がないからわからないのだろう。

頭大丈夫か？　

経験があったら、もう実現してるだろw

合理化の方法論は参考にできるが、個別性の高いマンションで一つの経験など意味ないだろ。

[5177: 匿名さん]

>>5173 匿名さん
マンションの管理と格安SIMが一緒かwwww
そりゃ自主管理なんて誰でもできるよなwww

格安SIMを同じように他はぼったくりだって騒いで見ろよ。誰1人賛同しないだろうが、お前だけは理由が分からないんだろうなwww

[5178: 匿名さん2]

>>5139 匿名さん
＞その優秀なマンション管理士にどこまでやらせるの？
自主管理に必要な業務の内、その人にできる全ての業務ですよ。
その人に出来ない業務は、別途委託です。

>コンサルタントとして仕事している人達がほとんどで、理事はなにをしないといけないか？等を指導するだけで、理事会資料作成や議事録、総会の招集なんてやらないと思うけど、俺が知らないだけで何でもやってくれるものなの？
管理会社との委託契約を解除すれば、煩雑な管理事務は次の委託者にさせるしかありません。
理事にさせろ、などと言ったら、自主管理賛成者は居ないでしょう。
してくれる人を探すのみです。
居なければ、自主管理をあきらめるだけです。

以前私は、マンションの会計、出納のノウハウ・設備・人材が一番豊富なのは管理会社ですと、言いました。
私自身は、会計、出納は管理会社に依頼するのが、一番だと思っています。
これが、自主管理ではないと思う人は、別の方法を、新しい委託者と相談すればよいでしょう。

＞その場合の費用は？
マンションの規模で違ってくるので、金額の明示は出来ませんね。
例えば、自主管理の事務管理費が管理会社の事務管理委託費と同等以下であれば、管理会社のピンハネ分（私が言ったことではありませんよ）だけ、安くなる計算が成り立ちます。
以前も言いましたが、業者は管理会社にいわば卸価格で見積を出します。
単独の管理組合が、業者に直接発注したからと言って、必ずしも安くなるとは限りません。

＞自主管理しても、結果がいいとは限らない。
以前の私の言葉です。

[5179: 匿名さん]

>>5177 匿名さん

>マンションの管理と格安SIMが一緒かwwww

一緒とどこに書いてある？　理屈と理屈を言った人間の例示は全く別問題だってことだが、また捏造？

そうやって捏造しないと、書き込めないんだなw

>格安SIMを同じように他はぼったくりだって騒いで見ろよ

格安SIMができたのは、キャリアが独占してぼったくってたから政府がユーザー利益のために新規参入と競争を促したんだよ。全く何も知らないんだから黙ってた方がいいよ。

[5180: 匿名さん]

>>5175 匿名さん2さん

マンション管理士を全否定したあんたが、自演認定された途端、１８０度考えを変えていきなりマン管を認めた理由を早く教えてよw

[5181: 匿名さん]

>>5179 匿名さん
あのアホな合理化スキーム(笑)が理屈なのか？
お前自身が理屈が一緒と言っているがそうやってとぼけるしかできないんだな。単純なキャリア乗り換えとマンション管理の切り替えを同じ理屈で語るなと言っているんだが？
ケータイは乗り換えても簡単に戻せるがマンション管理は一度自主管理にしたら簡単には戻せない。だからこそ実現性を示せと言っているんだが？