ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5142: 匿名さん]

>>5136 匿名さん2さん

あんた、マンション管理士をこれまでずっと否定してたのに、いきなりの方針転換か？w

仲間割れ演出にしても雑すぎるだろ3183さんよw

3183が諭してやっぱそうですって観念するパターンか？w

[5143: 匿名さん]

>>5142 匿名さん
荒らしはどっかいけよ

[5144: マンコミュファンさん]

自主管理のメリットとデメリット
自主管理のメリットとデメリットは、基本的には一部委託管理のメリットとデメリットと同じである。ただし、難易度は一部委託管理よりも高いため、一部委託管理で見られるデメリットが一層強くなる傾向がある。

管理組合の労力は一部委託管理よりも増え、管理の難易度が高まることから理事の個人的な能力への依存度は一層高まってしまう。自主管理のマンションは、管理が不行き届きになりやすい傾向があるため、購入は慎重に検討したほうがいいだろう。

https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_01315/

[5145: もはや神]

日本経済新聞のフロント、管理人の横領記事を見て基幹事務の個人への委託にびびったのではないか？

繰り返しになるが、管理会社は管理組合の代理人ではないし、施工業者の代理人でもない。
だから利益相反の問題はない。
賃貸住宅の仲介業者は売り手と買い手から手数料をもらうが、これは取次商というのだ。
マンションの管理会社も同様に取次商として売り手、買い手の双方から手数料をもらっていて何の問題もないのである。

[5146: 匿名さん]

>>5145 もはや神さん

管理会社は施工業者の仲介しているから代理人だろ。だからもろに利益相反と利益相反。

取次商として手数料をもらうこと自体ではなく、取次商を使う必要性がないってことだよ。わかったか３１８３さん。

[5147: 匿名さん]

会社だって、問屋を挟む意味がないと判断して問屋を介さず取引したら問屋がうちのバックオフィスはどうなるんだ！と喚かれても知ったこっちゃないよね。無駄な業者使う意味がないってだけだから。

[5148: 匿名さん]

>>5147 匿名さん
未だにバックオフィスのためとか言ってるのか。
間にいるだけの無駄な業者がならさっさと切れよ。で、どうやって切ったか報告ヨロ

[5149: 匿名さん]

>>5148 匿名さん

お前が言ってたんだろw

とうとう伝家の宝刀、バックオフィスを引っ込めるの？
じゃあ、高い理由は何なの？w

[5150: 匿名さん]

必死の反論がいつもこれだからなw
いつになったら反論になってないことがわかるのかな。


で、どうやって切ったか報告ヨロ
で、どうやって切ったか報告ヨロ
で、どうやって切ったか報告ヨロ

そもそも契約しないことに。どうやって切るも何もないんだけどな。

[5151: 匿名さん]

>>5149 匿名さん
「バックオフィスのため」と捻じ曲げたのはお前。
はじめから、会社を使うならバックオフィスを含めた価格でしかないと言ってるんだが？最低限の知識身につけような。これも言ってるけどな。

[5152: 匿名さん]

>>5150 匿名さん
そもそも契約しないことに。？？はぁ？日本語で書いてくれる？

[5153: 匿名さん]

>>5150 匿名さん
何度も聞くがお前の目的は何？お前が荒らしてるだけってことにいい加減気付けば？

[5154: 匿名さん]

>>5151 匿名さん

最初から会社を使う必要がないだろって話なのに、バックオフィスもクソもないよw
まだ理解できないのか？

ほう、どこを荒らしているの？　荒らしはどっか行けと言ってるだけなんだが。
何度も同じ質問繰り返したり、意味不明なことを自作自演で繰り返すのが荒らしだって言ってるだけなんだが。

で、実践って何をどう示せばいいの？

自分が聞いておいて、自分が聞いている内容すら答えられないんだからな。

改めて聞くけど、実践とか報告しろとか、具体的に匿名掲示板で何をどういう形で示してほしいの？

[5155: 匿名さん]

>>5154 匿名さん
会社を使わない。と。マンションの管理は全て個人に任せるという訳だな。
つまりお前が言う理想は
①管理員は個人に業務委託
②理事会運営は管理組合が行うこととするが、個人事業主のマンション管理士を用いてもいい
③出納も管理組合が行うこととするが、個人事業主の会計士を用いてもいい

改めて聞くことか？どうやって切ったか聞いているだけ。できるんだろ？やったんだろ？経験を書けよ。お前に同調するやつが管理会社とサヨナラする時に参考に出来るように頭使って示して。

[5156: 匿名さん]

>>5155 匿名さん

>どうやって切ったか聞いているだけ。

だから、いつ何を切ったとどこに何の体験を書いているの？
どこにも書いてないことの何を聞いているんだ？

無駄だと書いているのが、いつ誰かが何か切ったという話になるの？w

[5157: 匿名さん]

存在しない体験談に突っ込んでるのか？w 一体、何と戦ってるんだ？w

[5158: 匿名さん]

>>5156 匿名さん
完全に妄想で管理会社が不要って言ってたんだ爆笑
妄想の世界でマンションの管理まで考えてるの？えらいでちゅねぇ。現実世界は辛いから一生妄想の世界で生きて行けよ

[5159: 匿名さん]

>>5157 匿名さん
あまりに必死に管理会社を否定するから、お前自身に管理会社にいいようにされた経験があるのかと思ったよ。
経験もなくネットにある都合のいいものだけを見て自主管理ができるらしい、と思ったわけだ笑笑笑

[5160: 匿名さん]

>>5159 匿名さん

つまり、反論はなく、個人的経験を聞いただけということ？

個人的経験を匿名掲示板では語るわけないじゃん。以上。

結局、反論はないってことだな？　個人的体験を聞くことは反論じゃないもんな

[5161: 匿名さん]

そもそも誰も体験に基づいて書いてないのに、体験聞くって意味わからねーわ。
理屈上やデータや平均値でいって、無駄だからいらないと言ってるんだから反論したければ、公開されているデータや根拠に基づいて否定すりゃいいけど、それができないから、個人の体験聞いて誤魔化してるだけだろ？w