ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5042: 匿名さん]

3人ではなく、たった一人が自作自演で荒らしてるだけ。管理費の値下げに反対する一般人なんていないよ。

事実に反して反論できないから不安の妄想膨らましてるだけでしょ。だから苦し紛れに貴方の組合は～とか実証が～とかしか言わないよね。それは反論じゃないからな。

しかも自分は何も示せないのにw

[5043: 匿名さん2]

>>5033 もはや神さん
＞管理人に基幹事務を委託するという者がいるから、損害賠償の担保について言及しただけである。スレをよく読んで投稿しろ。あほ
お返しします。
スレの流れをよく読んで投稿しろ。あほ

[5044: 匿名さん]

>>5043 匿名さん2さん

反論できないと、既出だとか、調べろとか、よく読めと言って誤魔化す。
いつも、意味不明な長文投稿するのに反論できないと短文なわけねw

[5045: 匿名さん]

>>5042 匿名さん
単純値下げなら誰も反対していない。
契約先を変えたり管理方法を変えたりする方法しか提示しないから誰からも賛成されないんだろ。

荒らしはどっかいけよ

[5046: 匿名さん]

>>5045 匿名さん

契約先を変えようとしたら、値段下げてくるから、文字通り単純な値下げになるよ。
それを認めるのは辛いと思うが、大抵はこういう形で値下げされる。残念でした。

[5047: 匿名さん]

実は、マンション管理費は下げられるのです。
マンション管理費はマンションを購入する際にすでに設定されているため、下げられるという感覚をなかなか持ちにくいと思います。実は、マンション管理費は下げられるのです。実際に30％ほど管理費を下げたマンション管理組合の例から、マンボー先生に話を訊きました。

Q.管理は下げられるのでしょうか。

まず、管理費は下げられるといっても、もとから既に安い場合もあります。誰でも下がる、というものでもありません。大事なのは、現在の管理の質や仕様を維持することを前提に、そのマンションの適正な管理費はいくらか、ということを知ることにあります。マンションの規模や管理のサービスの内容によって、いくらが適正なのかを見極め、それを住民の皆さんで共有することから始めて下さい。「とにかく、安くして下さい」という交渉の仕方はよくないです。管理会社側にしてみれば、「いくらならいいの」ということになってしまいます。

Q.マンション管理費の適正価格を知るにはどうしたらよいのでしょうか。

まず、広さや地域性を勘案して、管理費の相場を資料などを当たって調べておきます。「週刊ダイヤモンド」などの雑誌の特集を参考にするのもよいでしょう。資料で相場観を養い、やはり管理費が高いと認識したら、マンション管理に詳しいコンサルタントの方に訊いてみるのもひとつの方法です。インターネットなどで探してもいいでしょう。コンサルタントの方はたいてい、管理費の査定をしてくれます。1社だけではなく、できれば何社か聞いてみるといいと思います。あるマンションの場合は、当時年間約6000万円の管理費を管理会社に払っていました。最初の資料で調べた段階で、理事の方たちは、4,500万円くらいが妥当かな、という相場感を持っていましたが、2社のコンサルタントに訊いたところ、A社が4,200万、B社が4,500万という回答でした。30パーセント前後の減額ということになります。

Q.　管理会社と交渉をするのですか？

そうですね。交渉する際は、マンション管理組合は管理会社の土俵に入らないほうが良いと思います。交渉となると、とかく項目別に考えて、例えば「事務管理費」をいくらまで下げよう、など細かく内訳から入ってしまうケースが見受けられます。管理組合がそこまで踏み込む必要はありません。車を買う時に、値段を下げてもらおうとして、この部品は幾ら幾らで・・なんて交渉は普通しないでしょう。それと同じです。あくまでも、自分たちが把握した適正価格をもとに、「○○円が妥当だと、管理組合側では考えています」と伝えることが大事です。「それができなければ、管理会社を変える可能性もありますよ」と言いましょう。誤解をしないで頂きたいのは、管理会社は敵ではなくて、あくまでより良い管理を目指すパートナーであるということ。管理費を下げる努力をすることは顧客の利益にもつながる、という顧客志向があれば、交渉に応じるはずです。管理会社と管理の仕様は変えることなく管理費を下げることが望ましいと考えます。

Q.　交渉の結果、管理会社は納得して価格を下げてくれるのでしょうか。

最初にも申し上げましたが、管理費を下げられないケースもあります。すでに管理費が適正価格の場合、また、マンションの規模が小さく、管理費がもともと少ないケースなど。それから、いきなり、「管理費を下げろ」とハードパンチを出すのでは、管理会社もびっくりしてしまいますので、事前に小さなジャブを出すことから始めましょう。

Q.　小さなジャブとは、どのようなことでしょうか。

管理会社に少しずつ、「この管理組合は手ごわいな」と思わせるのです。専門知識をあまり持たない理事さんたちが集まっているのであれば、「長期修繕委員会」のような組織を立ち上げ、過去に行った工事など、必要があったのか疑問視されるものについて管理会社の責任者を呼んで説明を求めるのも効果的です。また、あるマンションでは、過去1年程度の全ての支出の見直しを行い、何故そのような金額になったのかを管理会社に問い質しました。「このマンションの管理組合はしっかりしているな」と管理会社に認識してもらうこと、経験豊富な優秀な人を担当につけてもらうことが交渉を効果的に進める上で重要だと思います。

Q.　なるほど。管理組合でそのようなことができない場合は、どうしたらいいでしょうか。

コンサルタントの方に頼むのもひとつの方法だと思います。ただ、コンサルタントを頼む場合でも、できれば自分たちの力で交渉し、できるところまで価格を下げておくことが大事です。コンサルタントは、減額分の1年分の50％から100％を成功報酬として受け取りますから。例えば、1,000万円の管理費が、仮にコンサルタントに頼んで700万円まで下がったとしたら、150万～300万円が彼らの収入になります。管理組合で管理会社と交渉して850万円まで下げた段階で、コンサルタントに頼んだのであれば、払うのは半分だけで済みますから。また、コンサルタントの方に間に入ってもらうことで、無謀な数字を提示しているのではない、という認識を管理会社に与えることにもつながります。

Q.　しつこいようですが、管理費は本当にさがるのでしょうか。

大手ディベロッパーが分譲し、管理会社を１回も変えていないのであれば、おそらくほぼ100パーセント管理費は下げられると思いますね。というのも、分譲するときには、短期的には利益の生まない修繕積立金はぎりぎりに低く抑え、儲かる管理費のほうを大目に設定しているものだからです。（これが、あとあと修繕積立金が足りなくなるもとですが、それについては話がそれますので別の機会にお話します）管理費や修繕積立金は、給与から天引きされる税金や保険料のように、値段が決まっていて毎月払わなければならないものではありません。人間、自分が納得すると考えずに払ってしまうものですが、それでは、いつまでも管理費の価格破壊は起こりません。

[5048: 匿名さん]

>>5046 匿名さん
変えないなら単純値下げだろ。だからそれに反対なんかしていないって言ってるけど理解力ないのな。

[5049: 匿名さん]

>>5048 匿名さん

他者に見積り取れば値下げに応じる場合はかなり多い。なぜ反対するの？
またビスを抜くとか、管理人に手抜きするように指示するとか、意味不明な想像張り巡らせるの？

[5050: 匿名さん]

>>5049 匿名さん
頭悪いな。何に反対しているか具体的に書け。

[5051: 匿名さん]

>>5050 匿名さん

反対してるのはお前だろ。どこまでボケたら気が済むの？

[5052: 匿名さん]

>>5051 匿名さん
具体的に書けボケ

[5053: 匿名さん]

>>5047 匿名さん
何が言いたいか自分の意見ぐらい書けよ
早い話が、適正価格なんて知らないけどお前らが調べて、それより高かったら管理費下がるよーって言ってるだけ。
そもそも実績あるのかすら怪しいものを、都合のいい事書いてるから切り取って掲示板に貼るな。

マンボー先生によると、
最近、マンションの管理費を下げると謳ったコンサルタントが増えて来ました。
しかし、下がった分をコンサルタントに持っていかれて、残ったのは程度の低い管理会社と不満だけということにならないように注意する必要があります。
安いには安いなりの理由があるのです。
とも言っている。

[5054: 3183]

>>5021 匿名さん2さん

無意味だということは承知の上で敢えて言ってんだということを理解してやりなよ。「金をケチって管理会社でなく個人に管理員をやらせろと言ってるやつがいるが、ホントにそうするなら自宅を差し出して債務保証するぐらいの条件に合意させろ」という意味だろう。あんたにわざわざ否定されるまでもなく、そいつとて「結局そんな条件で安く引き受ける酔狂な者はいないから無意味だ」と言ってるのさ。

匿名２さんの基本的見解は俺は間違ってるとは思ってないけど、そういうとこなんだよ。「今そこ突っ込んでどーすんの？」って思うことがよくある。だからアンチに付け入る隙を与える。もう揚げ足取りしかできないヤツなんだから、勝手に喋らせておけばボロを出すし、俺達が黙ってれば喋ることもできなくなって、そのうちあっちの方から当てこすりみたいなことを言ってこっちを呼ぶのだよw

[5055: 3183]

>>5019 もはや神さん

あんたも、「近隣の戸建て所有者に管理人をやらせるのが得策だ」と言ってる訳ではないんだろ？
本気でそうするなら厳しい条件を課すべきで、結局は管理会社にやらせた方が安上がりだよという意味じゃないのか？

匿名２くんがズレた突っ掛かりをしてくるせいでもあるが、あんたもそれにいちいち反応してちゃいかんよ。勘違いしてるやつには誤解を説くことを第一に対応しないと。あんたら二人が仲間割れしてればアンチに餌をやるようなもんだろう。

[5056: 匿名さん2]

>>5054 3183さん
私のスタンスは、少し違います。
ここでの主張は荒唐無稽なものがほとんどですので、真剣に議論するつもりはありません。

時々、突っ込みやすい主張がある時、現実離れした認識がある時、ちょいとチャチャを入れるだけです。
例えば、管理組合の資産を個人に保証させる案などです。

最近、「論理的な反論を期待しています」と、付け加えたら、「お前はビューキだ。どっかへ行け。」が、減りました。
意外な弱点かも。

自主管理なんて、ある意味では簡単なのです。
有能な、専門家（経験豊富な、フロント・マンション管理士など）を見つけることが出来れば、その人が全部解決してくれます。
一番難しいのは、その専門家に対する信頼の、区分所有者（実際には理事会）の合意形成です。

自主管理を選択するか、それとももっと簡単な管理会社への一部委託を選択するか、はたまた楽な管理を選択するかは、管理組合でそれぞれ違うはずで、正解などありません。

>>5019 もはや神さんへの
＞本気でそうするなら厳しい条件を課すべきで、結局は管理会社にやらせた方が安上がりだよという意味じゃないのか？
これも、深読みしすぎです。
本人が、こう言っています。
＞管理人に基幹事務を委託するという者がいるから、損害賠償の担保について言及しただけである。スレをよく読んで投稿しろ。あほ

貴方も、あなたの要求に、彼が真摯に反応するとは、期待していないでしょ？

[5057: マンション管理士試験上位合格者]

なんか、まだやってるのかい？
イオンとかスーパーのレジの仕事でも就職するのに保証人が二人必要だったりする。
昔、店員の万引きが多かったから。
スーパーでさえ人的担保を取ってるから、管理組合の基幹事務を個人に委託する場合は、担保を取るのは当然であろう。しかし現実問題として保証人二人って親族ぐらいしか成り手はないだろう。基幹事務委託に持ち家があることを条件にするのは保証人を二人要求するより遥かに現実的なんだけど、自主管理を夢見る世間知らずのアホにはわからないみたいねw

[5058: 3183]

>>5056 匿名さん2さん

＞これも、深読みしすぎです。
＞本人が、こう言っています。

深読みも何も、本人の弁そのまんまじゃないか。
俺はそれを噛み砕いて言ってるだけだよ。
現実的に成り立っていないアイデアをアンチが尤もらしく吹聴してるから、彼はそれを「個人が負えない責任を負わせる前提の空論だ」と指摘してんだよ。

俺はあんたと違って相手には真摯な対応を常に期待している。それはアンチに対しても同様だよ。茶化す目的でちょいとチャチャを入れるだけなら今のアンチとやってることが同じになってしまうからな。

[5059: 匿名さん]

>>5058 3183さん
5057のコメントを読め。あほ

[5060: 匿名さん2]

>>5058 3183さん
＞俺はあんたと違って相手には真摯な対応を常に期待している。それはアンチに対しても同様だよ。
このスレに、そういう人がいるとは、感心しました。

でも5059さんは、空論だと思っていないみたいですよ。

[5061: 匿名さん]

定年退職してマンションの管理人募集に応募する人は多くて大企業退職した人とかローン完済した一軒家かマンション持ってる人とかが管理人やるんだよ。そんな人に損害賠償する保証人二人付けるか持ち家に損害賠償債権を保全する仮担保仮登記設定するのどっちがいいか聞いてみたらよい。