ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[5002: 匿名さん]

>>5001 3183さん

お前はいつも荒らし目的だろ。
早く、管理会社でうまくいってることを実践で示してくれよ

[5003: 匿名さん]

>答えられないことは相手にそのまんま質問返しかい。

これはあんたのことだろ。君の組合はー－　とか、実戦で示せとかな。

まず言い出しっぺのあんたの実践内容教えてくれよ。あんたの管理会社はいくらでどんな内容なの？

[5004: 匿名さん]

>>5003 匿名さん
　　　　　↑これだけ管理組合の内情を知らないのはたぶん賃貸で分譲マンションに住んでいて、自分ではどうしようもない人なんだろうw

[5005: 匿名さん]

業務委託して管理人に出納会計をやらせると管理人が適正化法のマンション管理事業者になる。
自主管理する場合は組合員がやるか管理人を直接雇用しないとダメだね。使用者責任は管理組合が負うから自主管理なんだよ。こんなことくらいなんでわからんのかねw

[5006: 匿名さん]

近所のタワマンの管理費と修繕積立金は合わせると月3万超えてるが、タワマンを自主管理にしようなんて思う管理組合あるのかな？
500戸もあると扱う金額がでかくてひとりの管理人に出納任せるなんてあり得ないだろう。
30戸くらいのマンションだと自主管理やってもいいのかもね。エレベーター1台を30戸で維持すると平均的な規模の倍カネがかかるしね。近所の小規模マンションの管理費は14000円だ。うちは6000だw

[5007: 匿名さん]

>>5005 匿名さん

>業務委託して管理人に出納会計をやらせると管理人が適正化法のマンション管理事業者になる。

なるかよw 当局に認可受けてるとでも言うのか？w そうすると自主管理も管理事業者になるのかな？w

[5008: マンション検討中さん]

>>5007 匿名さん
適正化法を読んでみよう。あほ

[5009: マンション検討中さん]

マンション管理適正化法

六　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八　マンション管理業者　第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

登録を受けずにマンション管理業を営むと罰則がある。
基幹事務を受託する事業者を規制する法律だから当たり前だ。あほ

[5010: 3183]

>>5002 匿名さん

何度でも言ってやるが、現状を不満視し「こうすれば簡単に変えられるよ」と吹聴しているのは君なので、それがウソではない証拠を示せるかどうかは君の問題。実績や具体例を示すべきなのは君だけであって俺ではない。

一般的な目安と言われている単価の範囲で予算を想定し、その予算に納まる形で業務仕様に基づく委託費を提示してきた管理会社と契約していれば、少なくとも契約に関する理不尽なんて何もない。俺に限らず誰が属する組合でもそうだろう。つまらん鸚鵡返しの相手はしてあげないよ。

やったことも無いことを「簡単にできる」と吹聴し続ける「やれるやれる詐欺」。
まあ、真に受けて引っ掛かる者もそうそういないとは思うが。
今の君がやってることと言えばそれだけだな。

[5011: 匿名さん]

５００１さんはすぐ切れる性格なのかな。
匿名掲示板なんだから、あまり熱くならないようにね。

[5012: 匿名さん]

>>5010 3183さん

早く管理会社でうまくいっているあんたの実践を見せてよ。
同等物件で管理費や修繕費が高い方が質が上がって資産価値が高まって中古価格が高くなるというデータも見せてよ。

できて無いことを「デベ系に頼んだ方がいい」と吹聴し続ける「やれるやれる詐欺」と言われるよ？

[5013: 匿名さん]

>>5010 3183さん

管理会社を擁護しているのは君だけだよ。
普通の人間は管理費の高さに辟易している人はいても、管理会社を擁護する動機ないもんw

いつも他スレまで出張して誹謗中傷繰り返して、他人の嫌がらせばかり。反論できないと君の組合は～とか実践で見せろとか、誤魔化してばっかり。朝から晩までこの掲示板に張り付いて荒らし行為が生きがい。誰にも感謝されない虚しい人生だなw嫌がらせが生きがいってどんな気持ちなの？

[5014: 通りがかりさん]

なんか荒れてますね？マンション管理適正化法は不祥事が多発していた管理会社を取り締まる法律だから、マンション管理を語るならまずは適正化法から理解しよう。

[5015: 検討板ユーザーさん]

管理費が月6000円のマンションもあるし、高い安いは個別具体的な話をしないと意味ないんだよ。
平置駐車場全戸分確保している大阪市内のマンションなんか修繕積み立て金は月4000円くらいだ。潤沢な駐車場収入で大規模修繕なんか10年毎にできるんだ。

あ
い

[5016: 匿名さん]

>>5014 通りがかりさん

都合悪いとまたHN変えてトンズラですか？３１８３さん

管理会社を擁護しているのは君だけだよ。
普通の人間は管理費の高さに辟易している人はいても、管理会社を擁護する動機ないもんw

いつも他スレまで出張して誹謗中傷繰り返して、他人の嫌がらせばかり。反論できないと君の組合は～とか実践で見せろとか、誤魔化してばっかり。朝から晩までこの掲示板に張り付いて荒らし行為が生きがい。誰にも感謝されない虚しい人生だなw嫌がらせが生きがいってどんな気持ちなの？

[5017: 匿名さん2]

>>5016 匿名さん
私の
＞管理組合にとって、一番大切なことは資産の保全ですね。
＞特に管理組合の預金保護について、具体的な方法を教えて下さい。
について、まだ回答を頂いていません。

＞都合悪いとまたHN変えてトンズラですか？３１８３さん
こういう、ご自分の品格を下げるだけの発言は、一旦取りやめて、理路整然と反論しませんか。

自主管理は
①　有能且つ誠実なマンション管理士を見つける
②　組合資産の保全方法を確立する
以上で、ほぼ達成可能になります。
あなたの、計画をお聞かせ下さい。
期待しています。

[5018: 3183]

>>5013 匿名さん

本題で行き詰まると必ず同じことを言うね君は。
俺が管理会社を擁護したとして、君がやろうとしていることの障害になるとでもいうのかな？

俺の発言が取るに足らない戯れ言なら、そこまで執拗に反応せずとも君自身の目的は果たせる筈なんだがな。今のところその目標すら不明瞭だし、俺や他の論敵に暴言を吐くぐらいのことしかしとらんだろ。

適正化法は君にとってＮＧワードなのか？
実際、正しく理解しておかないとマンション管理士を正しく使うこともできないよ。荒らし叩きに執着せず、スレタイに沿ってちゃんとホスト役を務めなよ。

[5019: もはや神]

なんか私に同調する人が二人もいるのかい？
別にコテハンでもいいけど偽物がでるんだよ
管理人みたいな人に基幹事務を任せる場合は、近隣の一軒家に住んでいて登記簿謄本出せる人に限るべきだよ。
そんで管理組合に損害を与えた場合には損害賠償致します、という誓約書を出させること。そんな条件だと時給2000円以上出さないと引き受けないだろうから、管理会社に頼んだ方がまし、ってなるんじゃないの？

[5020: もはや神]

管理組合のスレは質問スレパート3のスレ主のレベルが非常に低くて投稿のレベルが低迷していたが、最近私がヒマなのでテコ入れした結果、かなりの論客が数人でてきた。感慨深いね。

[5021: 匿名さん2]

>>5019 もはや神さん
＞管理人みたいな人に基幹事務を任せる場合は、近隣の一軒家に住んでいて登記簿謄本出せる人に限るべきだよ。
無意味だと思いますよ。
一軒家に住んでいようと、登記簿謄本出そうと、横領するような事態になれば、自宅は抵当に入っていて、弁済は無理でしょう。
組合員が横領した場合、弁済された例はほとんどありません。
個人に組合資産を託すことは出来ません。
横領出来ないシステム、これが確立できない限り、自主管理は危険です。
そんな危険を冒すくらいなら、管理会社に会計と出納だけを委託する方がよっぽどマシです。

それから、皆さん勘違いされているようですけど、適正化法の管理事務とは
1.　会計
2.　出納
3.　長期修繕計画の立案調定
この３つを同時に受託する事です。
1・2を受託しても３を外せば、管理業登録も、管理業務主任者の資格も不要です。
3を外せば、誰でも受託出来ます。