ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4882: 匿名さん]

>>4878 名無しさん

あんたが聞いたことをどうやって自分で調べるんだ？w

[4883: 口コミ知りたいさん]

>>4880 匿名さん

だよね。相談内容をぜんぶ書けと言われてもねw

[4884: 口コミ知りたいさん]

マンションを建設するときにマンションデベと行政が協議するけど、どんな条件かなんて公式ホームページに掲載してる自治体があったら教えてちょーだいw

[4885: 通りがかりさん]

>>4882 匿名さん
ネットで検索すればよかろうw

[4886: 匿名さん]

>>4885 通りがかりさん

つまり全部出鱈目な訳ね。俺が知り合いから聞いたと言い張ってるだけだからね。

[4887: eマンションさん]

>>4886 匿名さん
↑ネットに書いてないと信じられないあほ

[4888: 周辺住民さん]

>>4887あほ
あほの連発かあ。

[4889: 匿名さん]

>>4887 eマンションさん

いや、単純にお前に言ってることが全部デタラメと言っている。

[4890: 匿名さん2]

>>4889 匿名さん
>いや、単純にお前に言ってることが全部デタラメと言っている。
つまり、4889匿名さんが、4887に言っている事がデタラメなんだ。

[4891: 3183]

また程度の低い展開になっとるなあ・・・・・

＞マンション管理を理事会がうまくできない場合はマンション管理士を活用すればいい
＞それと自分たちでは対応するのが面倒くさいときにも活用すればいい
＞必要なければ使わなければいい

大雑把に言うだけならホントにその通りなんだけどさ。
じゃあ実際に「そうすりゃいい」ということで今すぐ委託管理をやめるんですか？って話なんだよ。
活用活用と便利な言葉みたいに言ってるけど、ちゃんとその活用場面をイメージできてるのかな？
簡単に言ってるが「理事会ではうまくできない」という状況すらあやふやだよね。
建物の維持管理上のトラブルやら住人の違反行為やら、何か問題があった時にはじめて相談先を探して、その都度解決の糸口を探るってことかい。随分のんびりした話だな。それ誰がやるの？
自分がやる訳じゃないからどうでもいい？

実際そんな相談なんてしたこと無い訳でしょ？　どんなことで困ってどんな相談をして、どういう着地をしたのかといくら訊いても答えないんだからな。知らないことはそりゃ答えられんだろう。管理士への相談依頼と管理会社との委託契約は、そもそも相反する話でもないのだよ。委託管理をする中で、管理会社からの提案を審議するためのセカンドオピニオンとして外部の管理士の見解を仰ぐ、という話ならまだ解るが、「管理会社との関係構築を否定するために」マンション管理士を引き合いに出すのはアホだねと。アホだといきなりハッキリ言っては失礼かなと思ったので、ひょっとしたら相応の考えがあっての発言かもと期待して遠回しに訊いてみたら、結局ホントにアホだと解ってしまうだけだった。

マンション管理士がその辺叩けばゾロゾロ見つかるとか思ってるだろ？
俺は「マンション管理士事務所」とやらに法的な定義など無いことを知ってるし、前にも指摘したことだが、相応の実務経験を有するマンション管理士を、全国10万件あるという管理組合が無理なく探し出して相談相手として位置付けるほどには畑が狭すぎることも知ってる。人数が全然足らんのだよ。首尾よく探し出し、選任できるのであれば御の字だが、そういうパターンを君が推奨するならせめて実例として「ウチはこうやってる」という話を披露してくれと言ってる。

大口を叩くヤツなら自身も資格ぐらいは持ってるんだろ？
だったらむしろ、その資格を使って金を稼ぐことの難しさだとか、資格さえあれば専門家として「すべての」管理上の課題に対応できる訳ではないことぐらい知ってる筈なんだけどな？
俺が知る限り、マンション管理士の資格保有者の大半はペーパーだよ（笑）未登録の合格者も相当な割合になるだろう。稼げないのに法定講習の受講に金がかかるだけだからね。

[4892: マンション掲示板さん]

行政法とか勉強してないとわからないと思うが
この条件を飲まないと建築確認しないとか嫌がらせがあるのよね。
だからなんでも法的根拠があるとは限らない。裁量行政は普通にありますよ。あほ

[4893: eマンションさん]

>>4891 3183さん
　　　　　↑誰も読まない文章の典型だね！あほ

[4894: 匿名さん]

>>4891 3183さん

君は、マンションを論じる前に病院で頭を診てもらいなさい。

[4895: 評判気になるさん]

>>4894 匿名さん
　　　　　↑なんの妄想だろうね。
行政手続法と判例を勉強しよう。

[4896: 3183]

この調子では今後も委託管理が主流だな。
管理会社が発注者を選ぶ時代が始まり、管理組合の民度を物差しにして格差が拡がっていくんだろう。レアケースとしてマニアックかつ有能な「万年理事」が半ば趣味的に仕切る自主管理物件が併存するのみ。

委託費のダンピングしか頭に無い者が荒らしてる自称自主管理物件は、適切に外注するセンスが退化しながらスラム化を辿ると。...そうすれば一周回って開発事業者や独立系管理会社がビジネスチャンスを拡げるのかもな。好きにやってろって感じだね。

[4897: 匿名さん]

>>4896 3183さん

分かったから早くいなくなってよ

[4898: 3183]

>>4897 匿名さん

君がいなくなる方が話が早いんじゃないか？
もうネタ切れなんだろ？

[4899: 匿名さん]

>>4898 3183さん

荒らしはどっかいけよ

[4900: 匿名さん2]

どうすれば自主管理が出来るか、書くつもりでいましたが、無駄ですね。
自主管理は遠い遠い夢の世界の話ですね。

[4901: 上位]

韓国の住宅管理士制度をマネしたらいいでしょう。いまのマンション管理士の上位資格として一級マンション管理士のみが第三者管理方式の管理組合から管理者を受任できるようにする。