ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4862: 検討板ユーザーさん]

独立系エレベーター保守会社って数十個あるセンサーのうち、ドア開閉状態のセンサーしか見てないらしいよ。
理由は意味がわからないから。
まー、定期点検で摩耗とかは目視するからいいのかもしれないけど、メーカー保守のままで値切るほうが望ましい。

[4863: 評判気になるさん]

>>4859 マンション検討中さん
自分が理事じゃないから言ってると思う。無責任な野党と同じなんだよー

[4864: 匿名さん]

【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】　

・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。
・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。
・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。
・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。
・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。
・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。
・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。
・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。
・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。
・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。
・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要）
・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。
・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。

＊荒らしは要注意＊
・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。
・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。
・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。
・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。
・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！　
・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

[4865: 検討板ユーザーさん]

輪番制理事会では無理だからマンション管理士と顧問契約して見積もり書出してもらうといいよ。
理事会の暇な理事がネットで最安値業者探してトラブルが起きた場合にはトラブル処理が難しいのよね。
管理組合は消費者ではないから役所が面倒みないのよ。
全日本マンション管理士協会に相談してみよう。

[4866: 検討板ユーザーさん]

全日本マンション管理士協会は会長の著書がベストセラーになっている。

[4867: 3183]

久々に出たなあ、コピペ送りの術……
それこそ誰が読むと思ってるんだろう？

[4868: 口コミ知りたいさん]

>>4858 3183さん
この投稿した人昔の管理侍みたいでキレがあってかっこいいね！
これが本質なんだけど、リスクヘッジは管理会社だけでなくて
マンション管理士の活用でも可能です。
Amazonのベストセラーの
マンション管理のトリセツ
読んでみてね。
著者は呼んだらマンションに来てくれるでしょう。

[4869: 匿名さん2]

>>4866 検討板ユーザーさん
全日本マンション管理士協会の地方組織再編成の際のドロドロ劇を私は経験しました。
私の所属していた組織もドロドロでした。
よって、私はマンション管理士会を信用していません。
個人は、いい人も沢山います。
でもその人たちのほとんどは平会員で、権力欲がありません。
幹部は信用していません。
あくまでも、私が知っているマンション管理士会に対する、私の考えです。
そもそも、マンション管理士の内、管理士会に所属しているのは１割程度です。

＞4868 口コミ知りたいさん
＞マンション管理のトリセツ読んでみてね。
＞著者は呼んだらマンションに来てくれるでしょう。
↓こんなこともありました。
https://mainichi.jp/articles/20190402/k00/00m/040/381000c

[4870: 3183]

>>4868 口コミ知りたいさん

...例えばマンション管理士に何を相談すんの？
貴方が言ってるヘッジ対象として想定されるリスクって何？

マンション管理士の力を借りること、
管理会社を頼らないでマンション管理をすること、

目的と手段が入れ替わってるよと言われないためには「そもそも何がしたいのか」を明確にしないとな。そしてそのために何が現状足らないのかをだ。

[4871: 名無しさん]

>>4870 3183さん

重松がいいみたいですよ。

[4872: 評判気になるさん]

>>4870 3183さん

全部に決まってるでしょw
マンション管理士の活用は管理規約に書いてるあるよ。

[4873: 3183]

>>4842

「全部」とは？

管理会社に業務委託する場合でも委託仕様というものがある。その場その都度で、組合が困った時に何でもやらせるという関係性は有り得ない。委託管理の場合はほぼそれに近いとは言えるけどね。
マン管を相談役や支援者として位置付けるにあたっては、その管理組合において想定される課題というものが「普通は」ある。それが不確定な状態で顧問契約的な関係性を持つにしても、実際どういう時に役立っているのか、どんなことを相談しているのかという実態は必ずある筈だ。逆に無ければ、まさに委託費や顧問料のムダ使いというものだよ。俺はそこについて「例えばどんなことを？」と訊いてる。

標準管理規約第34条は、いわゆる「できる規定」だよね。マン管の介在を推奨している訳ではないし「するべきだ」と言ってる訳でもない。専門知識を有する者に援助を求める場面として、色々本をお読みの貴方としては何を想定しているのか、という質問。「全部だよ」では何の説明にもなっていないし、そういう提案を組合にしようにも、その説明の仕方では全然通らないだろう。

[4874: マンション掲示板さん]

>>4873 3183さん
なんか長文キモいね。
具体的な問題があるからマンション管理士に相談が来てるんだよ。あほ

[4875: マンション掲示板さん]

マンション管理士試験の出題範囲しってる？
民法から都市計画まで含んでるんだがw
自分で勉強しようね

[4876: マンション掲示板さん]

空きが多いから機械式駐車場を撤去したい、と言われても条例で一定台数の確保が必要とか、まー大阪市なら全戸数の半分以上の駐車場台数が必要みたいだが、なんとこれ、役人の裁量で負けてくれるらしいのよね。
ネット記事には載ってないよw

[4877: 匿名さん]

>>4876 マンション掲示板さん

その情報はどこで聞いたの?

[4878: 名無しさん]

>>4877 匿名さん
自分で調べたら？

[4879: 3183]

>>4874 マンション掲示板さん

「問題など無い」とは誰も言っていない。
あるからこそこの資格制度が創設されたんだからな。実際に君はどういう場面でマン管士に相談したのかと訊いている。答えないのは君はやっぱり「例の人」だということだろう。ここへきてハンドル名を変える芸当を覚えたのかな。

今度は唐突に駐車場の話を始めた様だが、附置義務の見直しは別に君だけが知ってるレアな話ではなく、もう10年以上前から都市部ではその必要性が議論されていて、既に実際の対策を各地の自治体が実施している。「役人の裁量」ってのをどういう意味で言ってるのか不明だが、なにも担当部署や担当者の個人的判断でこっそりやってることではないのだよ。実施してる行政では公式HPにも普通に掲載されてるだろw

[4880: 匿名さん]

マンション管理を理事会がうまくできない場合はマンション管理士を活用すればいいだろう。
それと自分たちでは対応するのが面倒くさいときにも活用すればいい。
必要なければ使わなければいいだろう。

[4881: 名無しさん]

>>4879 3183さん

さー？