【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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4822:
検討板ユーザーさん
[2022-09-20 07:53:20]
そんなお人よしのフロントいるかな？他の住人にあの人が紹介した業者さんでうちが推薦した業者さんは断られたんでよくわかりません、とか言われるだけ。
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4823:
匿名さん
[2022-09-20 07:56:18]
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4824:
匿名さん2
[2022-09-20 12:53:32]
>>4823 匿名さん
＞管理物件が契約する業者で関係ないなんてよく言えるな 管理委託契約には、管理組合が発注する業務の補助をするとしか書いてないと思うが、契約外の事を無償でしろと言う輩をクレーマーと言うんだよ。 管理費の未収を管理会社に弁償しろと言った強者がいたが、同列だな。 |
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4825:
匿名さん2
[2022-09-20 13:04:46]
>>4817 デベにお勤めさん
＞なんで管理会社の手数料がかからない分安くあげた人に人間にバックマージの噂が流れるんですか？ 根拠のないデマを流す人は、どこにでもいます。 このスレにも、管理組合が直接発注すれば３割安くなると思い込んでいる人もいます。 管理会社に３万で依頼していた業務を、知人に２万5000円で依頼し、その中から自分が5000円もらえば、費用は３万から２万5000円に下がりますよね。 本当は２万でできるのじゃないか？ そのように、疑心暗鬼する人がいれば、噂は流れるものです。 |
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4826:
匿名さん
[2022-09-20 15:08:34]
>>4824 匿名さん2さん
>管理委託契約には、管理組合が発注する業務の補助をする 自分でこう書いておいて、よく言えるな。理事が独自で見つけてきた業者との契約は 管理組合から発生する業務じゃないのかよw >管理会社に３万で依頼していた業務を、知人に２万5000円で依頼し、その中から自分が5000円もらえば、費用は３万から２万5000円に下がりますよね。 本当は２万でできるのじゃないか？ 本当は２万でできる依頼を３万で管理会社に依頼し続ける方が損失だよ。誰がどう考えてもw それに値段下がってるのに、文句言う奴なんてほとんどいないし、ビラ撒かれたところで誰も賛同しないでしょ。現実に料金下がってるんだからw だから、本HNはどれなの？早く答えてね。3183さん。 |
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4827:
匿名さん2
[2022-09-20 15:57:51]
>>4826 匿名さん
相変わらず、日本語の理解力が無い人だな。 ＞本当は２万でできる依頼を３万で管理会社に依頼し続ける方が損失だよ。 そんな話はしていないよ。 噂を流す人の事を、例として書いているのに・・・。しっかり理解してね。 先ず、国語を勉強しましょう。 ＞ビラ撒かれたところで誰も賛同しないでしょ。現実に料金下がってるんだからw 組合のために安く発注して、悪い噂を流される理事長の気持ち考えろよ。 無神経と言うか、〇ホと言うか、これだから、節約や自主管理が進まないんだ。 ＞自分でこう書いておいて、よく言えるな。 管理組合が第三者に発注する業務の補助に、トラブル処理は入ってないよ。 発注業務の代行と、工事の立ち合いだよ。 管理委託契約書を読んだことはないのか？ ダメだこりゃ。 |
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4828:
マンコミュファンさん
[2022-09-20 17:19:12]
輪番制理事会でやってると理事を経験した人がたくさんいて管理会社と仲がいいおばさんもいる。輪番制で自分が先に理事とか理事長やっていて自分たちのやり方がこのマンションのやり方みたいに言うおばさんがいるんだよ。そんで改革しようとすると、おばさんは理事長以外の理事の部屋に戸別訪問して、「変えないで！変えないで！」とか連呼して懇願するのよね。指示すれば言うことを聞く管理会社は敵ではない。本当の敵は守旧派の他の区分所有者だよ。
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4829:
匿名さん
[2022-09-20 18:35:10]
>>4827 匿名さん2さん
動機があるならともかく、安くなってるなら住民が責めたてる理由ない。 悪い噂流されるかもってあんたの憶測以外根拠ないだろ。 三万円を維持するならそっちの方が管理会社との癒着の噂ながされそうだが。 ＨＮをコロコロ変えて架空のおばさんの馬鹿話をだらだら書くような3183の妄言を信じる人の方が遥かに少ないでしょう。 |
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4830:
名無しさん
[2022-09-20 18:44:32]
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4831:
匿名さん
[2022-09-20 19:07:32]
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4832:
3183
[2022-09-20 19:28:51]
>>4823 匿名さん
俺は今のところ一切発言してないぞ～ さっさと失せろと言うなら俺の影を追うのはやめたらどうだ？ また削除されたくなかったら同じことを繰り返しなさんな。 万一また匿名で書き込むことがあっても後で必ず種明かしをしてやっからよ。心配すんなw |
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4833:
匿名さん2
[2022-09-20 19:33:49]
>>4829 匿名さん
話の流れを整理してやるよ。 これを全部読んでから返事しろよ。 4813 評判気になるさん そもそも管理会社の見積もりを断って自分でやると知り合いに頼んでバックマージンもらってるとか噂を流されたりするリスクあるけどね。世間知らずだからわからないのだろう。 4816 匿名さん2 こういう実態を分からないで、簡単に自主管理などというから、現実離れしているんだ。 4817 デベにお勤めさん よくわからないんですが、バックマージンの噂って大抵は通常は相場より高い場合に納得できない人が、バックマージンをもらっているから高くなっているという噂を流すんですよね？ なんで管理会社の手数料がかからない分安くあげた人に人間にバックマージの噂が流れるんですか？ 4825 匿名さん2 根拠のないデマを流す人は、どこにでもいます。 このスレにも、管理組合が直接発注すれば３割安くなると思い込んでいる人もいます。 管理会社に３万で依頼していた業務を、知人に２万5000円で依頼し、その中から自分が5000円もらえば、費用は３万から２万5000円に下がりますよね。 本当は２万でできるのじゃないか？ そのように、疑心暗鬼する人がいれば、噂は流れるものです。 4826 匿名さん 本当は２万でできる依頼を３万で管理会社に依頼し続ける方が損失だよ。誰がどう考えてもw それに値段下がってるのに、文句言う奴なんてほとんどいないし、ビラ撒かれたところで誰も賛同しないでしょ。現実に料金下がってるんだからw 4827 匿名さん2 噂を流す人の事を、例として書いているのに・・・。しっかり理解してね。 組合のために安く発注して、悪い噂を流される理事長の気持ち考えろよ 4829 匿名さん 動機があるならともかく、安くなってるなら住民が責めたてる理由ない。 悪い噂流されるかもってあんたの憶測以外根拠ないだろ。 |
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4834:
匿名さん
[2022-09-20 19:44:23]
よくそんな猿芝居恥ずかしげもなくできるなw
匿名さん2と3183が別人だと思う人いるかな？いくら口調変えたってそんな支離滅裂なこと言う人間が二人もいると思わせられると思うのがすごいよ。 嘘や自作自演ばかりでコロコロID変える奴の妄言はもう誰も読まないだろ。仲良いな。いつも揃って同じタイミングで全く同じ主張して本当に別人が書き込んでると思って貰えると考えてるところがすごいよw |
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4835:
通りがかりさん
[2022-09-20 20:05:25]
>>4834 匿名さん
理事の部屋を戸別訪問して、変えないで！変えないで！と連呼して懇願するおばさんは区分所有者の奥さんで理事長(ダンナの代行のつもりだったかも)やってたおばさんだが、自分の代のとき、規約でペット禁止なのに、ペットの苦情が来たとき、理事会決定で、ペット一代限りオッケーの通知を全戸配布したんですよ。 その後、すでに猫を飼っていてその猫がベランダでおしっこして隣の部屋と悪臭で数年間トラブルになっていて被害者の人が警察に言うとか言い出したから、私の代のとき、弁護士名で以前の理事会のペット一代限りオッケーの通知は規約違反で無効、ペット飼育をやめるように通知を出したら出て行ってしまったw 管理会社が言うには理事長名で警告文書を出しても同じ区分所有者同士だと舐められてしまうから、弁護士から出さないとダメだと言うのよね。 実際出したら出て行ってしまったが、おばさんは自分が否定されたと思ったんだろう。因習をやめさせるのは容易ではない。特に100戸未満のマンションだと人材いないし感情でしかモノ言わないし、韓国みたいなものだ。あほ |
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4836:
3183
[2022-09-20 23:00:41]
>>4834 匿名さん
自作自演ということにしないと反論が組み立てられないのも猿芝居以上に恥ずかしいと思うけどね。言ってることが同じ相手ならさっさと理路整然とやっつけなよ。 で、急に活気づいて一体何の話をしてるのやら、だな。自主管理なのか別の何かなのか知らんけど、目指す目標に少しは近付けそうかい？ |
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4837:
匿名さん
[2022-09-20 23:49:21]
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4838:
3183
[2022-09-21 09:33:31]
>>4837 匿名さん
＞いつまでこんなこと続けるの？ その台詞、そっくりそのままお返しするよ。 「ボッタクリ管理会社は必要ない」と銘打っておきながら、委託管理をやめた後の代案については真面目に議論しようとせず、適任者がいるかどうかも判らない外部コンサルや「自分以外の組合員」に面倒なことを全て丸投げする論理で、現状大部分の管理組合で実施されている委託管理を口汚く批判しているだけの君がほんの少しでも今の態度を改めれば、俺のこのスレへの関わり方も少しは変わるかもな。 自分がどういう問題に直面し、どういう整理の仕方をして、どういう論理で組合員を説得し事態改善したのか（あるいは事態改善に努めているのか）。ここに至るまで君はなんにも説明してないじゃないか。委託管理をしている中で、管理費負担に不満を感じている人がいない筈もあるまい。金銭負担を重く感じながらも自力ではできないから何とか許容している人もいれば、許容しきれないと判断して完全自主管理を視野に入れた部分委託やリプレイスの検討を始めている人もいるだろう。『今は管理会社を頼るしかないが、その依存度を軽減しようという意識を持つ者』は、君が知らないだけで大勢いるのだよ。俺もそのひとりだ。そういう意見から「今は頼るしかない」というところだけ一方的に切り取って、「じゃあ言われるがままに金を払いつづければいい」「管理会社を庇うのは同じ穴の貉だからだ」と決めつけて、あろうことか全て同一人物による自作自演だと切り捨てるような君には、今いる管理組合に管理会社との関係を見直させることすら出来っこないのだよ。俺はそういう現実的な話をしているまでだ。 普通の人間は管理会社の肩を持たない、だと？ んなこたあ当たり前だろがｗ 俺も管理会社に払う金はビタ一文余計に出すつもりは無いし、委託業務の範囲でなら担当者を顎で使う。動きが悪ければ理事会や総会で吊るし上げることも辞さない。それでも、管理会社はいてくれなければ困るんだよ。 君だってそうだろう？ 委託業務ひとつをとっても、理事が自ら見つけてきた業者との見積り比較で最終的にはそこに発注するにしても、対抗馬ありきのそのアイデアは管理会社がいなければ成り立たんだろう。契約事務だけ管理会社に「やっとけ」と指示を出すんだって？ それで委託者と受託者の間にあるべきエチケットが保たれるといいね。そう簡単に「うちはやりません」とは言われないだろうが、リプレイスを匂わせた途端にあっさり逃げられる可能性は大いにある。その時のためにも、今は何も無い「自力でやる方法論」をしっかり確立しておくんだな。 何度か言ってやったよね。例えば管理者の役割を理事長から切り離すと良いと言うのであれば規約変更を伴うから、先ずはその変更案ぐらいは提案してみたらどうだと。何でその程度のこともやらないの？ いざその時になれば誰かがやってくれるよ、ってか？w |
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4839:
匿名さん
[2022-09-21 09:52:15]
わかったからどっか行けよ。嘘つきの自作自演ばかりする奴の書き込みなんて誰も読んでないから。
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4840:
3183
[2022-09-21 11:01:00]
>>4839 匿名さん
早く答えろと言ったかと思えばまたそれか。 呼ばれたから来てやったんだぜ？ 長文を読む力が無いのか知らんけど、細かい議論からはそうやって逃げるヘタレさを先ずはどうにかするんだな。そのザマでは自主管理どころかアイミツ１本取ることもできまい。 |
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4841:
匿名さん
[2022-09-21 12:31:16]
分かったから、どっかいけ
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