ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4692: 匿名さん]

>>4691 3183さん

突っ込みじゃなく、荒らし行為だろ。
2度と来なくていいよ。

[4693: 匿名さん2]

>>4687 匿名さん
＞植栽剪定にそれこそ仕様書なんて要らねーよ。

仕様書は要らないんだ。
普通は剪定と薬剤散布をセットで依頼するのだが、
樹木に虫がつく前に薬剤散布をしないと手遅れになるから、普通は〇月中に終わる事と要望する。
薬剤散布の時は、部屋に薬剤が入らないように下層階の住戸を中心に散布の案内と注意文を投函及び掲示する。
平日、〇時から〇時までに行う。
剪定した樹木の片づけと、その後の清掃を行う。
管理会社は、この程度の仕様は要求するし、業者によっては書面にすることもある。
書面にすれば、それが仕様書になる。
アンチ君は、業者がどのように剪定業務をするのかは、気にならないんだ。

＞仕様書を書いてもらえないとやってくれない業者には頼まず、やってくれる業者がほとんどだからね。
管理会社が、前もって言っているから、やってくれているという事実に気が付かない、可哀そうな人。

＞毎年いつものようにやるのに
管理会社を通さず、値切れば、「毎年いつものようにやるのに」今年は違うという事が起きるかもよ。
「いつものようにやって」だけで通用するかな？
試してみたら。

これは、剪定に限らず雑排水管洗浄、消防設備点検などにおいても同じことが言える。
個別の住戸訪問は、平日と土日に分けて行う。
希望日のアンケートを取り、要望に答える。
業務は１日で終わるのか、何日か掛けて行うのか。
同じ戸数のマンションでも、平日１日で完了し、留守宅は点検不能で済ませる業者と、平日及び土日の２日にかけて行い、実施住戸を出来るだけ増やす業者では、料金が違う。
これらも約束を守ってもらうために書面にすれば、仕様書になる。

これも、管理会社が業者に指示する業務の品質というものだよ、アンチ君。
これらを約束させない発注を、世間では、安かろう悪かろうと言うんだ。

[4694: 匿名さん]

もう自作自演の荒らしなんて誰も相手しないでしょう。100％同じ主張なんだから。しかし名前が出たら思い出したように登場するんだな。

書き込み見てたら、全く現場知らないみたいだね。マンションの剪定なんてやることどこも変わらないから内容なんてほぼ決まってるのに。

もういいから二度と来るなよ。

[4695: 3183]

＜アンチMS管理組合における業務発注ポリシー＞
・委託費10万程度の発注でも役員が自力で相見積もりを集める のが当然
・委託費の多寡に関わらず発注仕様の明文化も記録も必要としない
・業務によっては委託内容は何処も同じなので逐一文書化などしなくてもよい【←New】
・見積業者に委託内容を口頭で伝え、出てきた見積額が一番安い業者を機械的に選定
・管理会社には委託候補を提案させず契約手続きだけをやらせる
・他の組合員からアイミツ業者の選定根拠や発注仕様を訊かれたら「お前はバカか」で乗り切る
・委託業者にどういう指示を出したのかと訊かれたら「日本語でだ」と答える


他の管理業務についてもこんな感じで列記すると解り易いかもね。異論があるなら当人も突っ込み易いだろうし。

[4696: 匿名さん2]

>>4694 匿名さん
>書き込み見てたら、全く現場知らないみたいだね。マンションの剪定なんてやることどこも変わらないから内容なんてほぼ決まってるのに。
書き込み見てたら、全く現場知らないみたいだね。
そのことを指摘されたら、「もういいから二度と来るなよ。」だもんな。
自主管理したいなら、少なくとも自主管理に賛同して欲しいなら、指摘をクリアーしてゆかないと。
①　削減コンサルに依頼する
②　マンション管理士に依頼する
だけでは無理だと、もうわかっただろう？
少なくとも管理会社に依頼している時よりも、理事が利口でないと無理だよ。

[4697: 匿名さん]

>剪定した樹木の片づけと、その後の清掃を行う。

こんなこと、本当に管理組合がわざわざ文書化して要求しないと、業者は確認も掃除もせずそのまま放置して帰るんだ。

あり得ないわw

荒らしの相手しても仕方ないけど

[4698: 匿名さん2]

>>4697 匿名さん
>こんなこと、本当に管理組合がわざわざ文書化して要求しないと、業者は確認も掃除もせずそのまま放置して帰るんだ。

仕様の最後だけ切り取って、都合よく解釈するんだな。
その前の内容には納得したという事だな。
清掃でも、点検でも、工事でも、植栽剪定でも、「去年と同じにやってね」では、品質確保は難しいよ。

けなすだけでは、進歩はないよ。
気が付かなかった、業務の詳細部分に目を向けて、具体的に解決してゆかないと、「自主管理」は空念仏に終わってしまう。

[4699: 匿名さん]

>>4695 3183さん

>「去年と同じにやってね」では、品質確保は難しいよ。

これが去年と同じ仕様書出すのと何が違うの？

[4700: 3183]

>>4699 匿名さん

何が違うのもなにもw
君の場合は「去年の仕様書」がそもそも無いだろw
で実際、君はホントに「去年と同じで」と口頭指示するのみなん？

スゲーなw

[4701: 匿名さん]

>>4700 3183さん

あんたがこう書いたんだろw

>「去年と同じにやってね」では、品質確保は難しいよ。

>平日、〇時から〇時までに行う。
剪定した樹木の片づけと、その後の清掃を行う

これを口頭で言ってはダメで仕様書にしないと仕事受けないとか、そんな殿様商売があるんだなw

相変わらず現実離れしたことしか言わないか羅もう来なくていいよ。自作自演も粗すぎだし。

[4702: 3183]

>>4701 匿名さん
＞あんたがこう書いたんだろw

君はどうしても自作自演ありきでしか俺に物申すことができないから致し方ないが、どう言われたとて俺はそれ書いてないのでね。

仕様書を作らせるにしても「去年と同じで」と指示するのなら同じことじゃないのかと。>>4699はそういう意味だよな？ では改めて訊くが、やはり君んとこは口頭のみでそういう見積支持を出しているということだろう。「仕様書など要らない」と嗤うのだから。だとすれば、発注仕様が変わろうが変わるまいが選定経緯として同条件で見積依頼がされたという証拠が何も残らないじゃないか。

結果的に選定された業者は確かに一番安い金額で見積もりを出してきた。しかしそれは口頭の見積依頼を都合よく解釈した結果、別の業者が計上した何らかの費用を考慮していなかっただけだとしたら？ その業者をネットで拾って来た役員と昵懇の間柄じゃないのかと一般組合員から突き上げられたら、君は今みたいな調子で乱暴に黙らせようとするんだ？
ならば助言だけど、次からは依頼先企業名と日付を入れた見積依頼書ぐらいは作りなよ。それこそムダな労力と余計なリスクを避けるためにも。それぐらいなら、業務内容がシンプルに書ける業務に限っては理事でも自作できるだろう。問題はそれ以外のケースだけどね。

ところで、「毎回同じ仕様書で業務発注すること」がまるでおかしなことみたいに言われた気がするんだが、俺が今まで見て来た年度単位の顧問契約やコンサル契約は、特別な事情が無ければ仕様書の内容は業務期間以外は同じだよ。君がやるやる言う割に一向に輪郭が定まらない「マンション管理士への委託」って、普通にやるとしたらそういう形の契約になる筈だけど、これも口頭のみで委託内容を伝えるのかね。
俺は匿名２さんとは違って「昨年と同じで」というオーダーでも、それ自体は問題無いと思ってるよ。記録を残さない君のやり方が大問題だと言ってる。業務内容がたった２～３行しか書かれていない仕様書や見積依頼書が毎回同じもので作られているに過ぎなくても、君のデタラメなやり方とは根本的な違いがある。

さて、整理しようよ。
【管理会社アンチの見解】
１）外部への業務発注の際に見積比較のための業者選定は組合役員が自力で行なう
２）具体的方法としてはネット検索→管理会社からの紹介は中抜きがあるためNG
３）見積依頼書や仕様書で発注業務を文書化する必要は無い
４）発注条件が口頭でしか伝えられていない中で、提示額が最も低い企業を無条件で選定する

…そりゃさぞかし安く上がるだろうなw
で、何度も言ってるがそのポリシーでどういう実績を重ねているのか、自慢話でもいいから「実例として」レクチャーして頂きたい。みんな聞きたがってるよ。

それにしても、二度と来るなと言いながらこうも熱心に食い下がられてはなあ。また長くなっちゃった。アンチ君が最後まで集中して読めたかが不安だw

[4703: 匿名さん]

わかった。荒らす目的の人はもう来なくていいよ。

[4704: 匿名さん]

>>4703 匿名さん
キミは何が目的なの？
情報交換するでもなく、ピンハネを明確に示しもせず、回避策や代替手段を提案する訳でもない。
なんのためにいるの？

[4705: 匿名さん]

いいからどっか行けよ。

[4706: 匿名さん2]

>>4701 匿名さん
＞これを口頭で言ってはダメで仕様書にしないと仕事受けないとか、そんな殿様商売があるんだなw
仕事は受けるよ。
条件なしの仕事と同じだから。
条件付けてないと困るのはあんたの方で、業者は一向に困らない。

何か言われても、そんな話は聞いていませんで、終わり。
次依頼しないぞと言われれば、それで結構ですで、終わり。

[4707: 3183]

>>4703 匿名さん

逃げずに答えろと言っておきながら反論に窮すると「どっか行け」かいw
相変わらずカラッポだな。

[4708: 匿名さん]

反論したからじゃなくて、意味不明な書き込み繰り返して荒らしてるからだろ。
自分が異常者だと言うことを理解した方がいいよ。自分が異常者なことに自分は
気がつかないい揉んだけど、荒らして他人が困ってるのを想像すると幸せなんだろ？
頭おかしいから。

[4709: 3183]

業務委託の手続きである「見積依頼」についてせっかく話題になったんだから、管理会社と決別する前提とされてる「マンション管理士との契約」についてでも提案したらどうだろう？

選定基準については「マンション管理士かつ一級建築士であること」とか「マンション管理士としての実務経験５年以上」とかいう、なかなか無茶なことがアンチ側から主張されてはいるが、そういう方針でいくと言うなら基準に謳えばいい。そうしないと候補者を絞ることすらできない。誰かしら心当たりがあり、そこに特命でというならそれも結構だが、どのみち契約をまくのなら業務内容は文書として明確にしなければならず、組合内での稟議上も委託費の算定において根拠となる「業務仕様」は必要になる。「知り合いのマン管士に口頭で仕事を頼みました」「特に成果品の提出はされていませんが、結果は見れば判りますよね？」では通らない。

議論するなら、その「業務仕様」をどういう項目で整理するのか、そこに記載されるべき「業務内容」は具体的にどういう記載になるのか。手始めにそのあたりからきちんとまとめることをお勧めするよ。管理会社に委託するよりずっとそっちの方がいいよと明言する者であれば、既に少なくとも頭の中にはアイデアとしてある筈なんだけどね。それをここに箇条書きで示せば、荒らしになど蹴散らされることの無い正常な議論がちゃんと始まるだろうに。

[4710: 匿名さん]

>>4709 3183さん

落書きは落書き帳にお願いします。

[4711: 3183]

>>4710 匿名さん

落書きをしているつもりはないのでやめないよ。
落書きを上書きできるような実のある情報提示をすれば、俺とて自然に黙るさ。俺が何も言わないとアンチ君が時折「3183召喚呪文」を当てこすりみたいに唱えるばかりで、他は何もしないんだもんな。

そのうちアンチ君向けのtodoリストも作ってやるよ。
管理会社とサヨナラするための。親切だろ？