ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4672: 匿名さん]

>>4671 匿名さん
ペテン師にか？

[4673: 匿名さん]

>>4667 匿名さん

貴方の組合では
貴方の組合では
貴方の組合では

また分かりやすい3183さんの口癖ですね。

つまり4669も自作自演の3183さんの書き込み。有名な荒らしで、言ってることも意味不明だから皆さん相手してはいけませんよ。

[4674: 匿名さん]

何かを管理会社に依頼するということは、全て中抜きされているということ。
少額なら手間を考えて管理会社に丸投げしてもいいが、ある程度の金額だと組合自ら業者を見つけてきた方がいい。賢い組合はそうしている。

[4675: 匿名さん]

>>4668 匿名さん

仕様書なしでどうやって仕事を頼むのですか？
100万の工事なら確かに発注書だけで済むかも知れませんが、数千万単位の工事ではそうもいかないでしょう。工事ではなく調査業務もです。それも理事が作るのでしょうか。それとも金額によっては管理会社に任せるのですか？

[4676: 匿名さん]

>>4675 匿名さん

普通は大体の予算と目的を伝えれば業者が何パターンかの見積もりを作るよ。
仕様書がないからって客商売断っててどうやって商売やるのさw

数千万って大規模修繕のこと？大規模修繕と１０００万円以下の小修繕は全く違うぞw
一体、何を話したいんだ、君は

自分で仕様書を聞いておきながら、肝心の想定する工事を答えられないって、自分で言い出したことすら答えられないのは相変わらず3183さんクオリティーですなw

[4677: 匿名さん]

>仕様書なしでどうやって仕事を頼むのですか？
>100万の工事なら確かに発注書だけで済むかも知れませんが、

まず、２行で自分で真逆のこと書いてるんだから、せめて頭の中で整理して書き込んだら？w

[4678: マンション検討中さん]

>>4674 匿名さん
管理会社は保証してるんだよ。あほ

[4679: 匿名さん]

>>4678 マンション検討中さん

今度はこのHNで行くのか？

直接契約の部分は保証なんてないよw
委託管理の部分で、保証が必要なシーンって何？
その保証に対する価格に根拠あるの？適正なラインってあるの？

どうせ答えられないんだろうが。

[4680: 匿名さん]

まずは自分が整理しろよ。
何の話しをしていて、何が起きているのか。
管理会社憎しで何も見えてない。自主管理どころか、マンション管理の経験を半年でも積めば自分の愚かさを理解できるぞ。

[4681: 匿名さん]

>>4676 匿名さん

ではその「大体の目的」を伝えたとして、複数の業者が提案してきた内容を理事会ではどのように比較するのですか？ 同条件で出された金額であると確認する方法が無いと思います。それとも仕事の内容や成果に関係なく一番安く提示してきたところを機械的に選ぶのでしょうか。
例として100万を設定しましたが、金額が高い場合はもう少し厳密な選定をするのですか。だとすれば選び方を切り替える金額的基準が知りたいです。参考にしたいので。

[4682: 匿名さん]

>>4681 匿名さん

では、貴方の組合は全て管理会社丸投げにしてぼったくられたらいいのでは？w

理事会では管理会社で出された見積もりなら比較検討もしないでいくらぼったくって組合員が損しようが、理事会が楽をできればそれでいいから適当にやっとけと言うのかな？

普通は管理会社が出してきた見積もりも理事会が検討するように、直接業者が出してきた見積もりも検討するよね。

とにかくあんたが管理会社に手数料払わないと気が済まないのわ分かってるから勝手にすれば？

例として100万円って、相変わらず意味不明だね。百万って何の工事を想定してるの？選び方を切り替えるってなんのこと？ネットではなくタウンページで選ぶってこと？何がいいたいのか、全く意味不明。いつもだけど。

何も答えられないんだからどっか行けよ。2度とくるな。

[4683: 匿名さん]

>>4682 匿名さん

私は相見積業者の選び方について、「管理組合理事が選べばいい」という方が実際どうやっているのかを訊いただけです。管理会社を通さず安く発注できるのならそれに越したことはありませんが、口頭で大まかに伝えただけの発注内容では見積金額が適正かどうかを理事会で検証出来ないと思ったので、各業者が算定条件を揃える方法として普段どうなさっているのかを訊ねしました。私はそれは仕様書ではないのかと思っています。

私をどなたかと思い込んでおられる様ですが、この質問自体は答えられない内容ではありませんよね？ 例として100万程度の委託費だとどうしておられるのか。口頭で委託内容を大雑把に伝えているだけだとおっしゃるのならもっと高い委託費の場合はどうしておられるのか。長期修繕工事のように総会マターとなる規模の場合は流石に仕様書が必要ですよね？ 貴方は仕様書など要らないとおっしゃるけれど、100万程度ではそうなのだとしたら「仕様書が必要になる場合」とそうでない場合を区別する基準が必ずある筈です。「相見積業者の選び方を切り替える金額的基準」と言ったのはそういう意味ですよ。

答えていただけませんか？
内容が難しすぎたでしょうか。それとも本当は、理事として相見積業者を選定した経験など無いということですか？

[4684: 匿名さん]

もういいから来るなって。

[4685: 匿名さん]

管理会社の手数料が乗った見積もりはどんだけ高くても適正なんだろ？
管理会社に頼む場合も大まかに予算伝えるだけだよ。

A複数業者に大まかに伝える。安いところと契約

B管理会社に大まかに伝え、管理会社が手数料を上乗せしてさらに儲けるために業者を低料金で工事を発注して差額をピンハネする。

Aの方を選ぶね。

①しかし、業者に直接発注すると適正かどうか理事会で検証できないのに、管理会社に依頼すると、管理会社の金額が適正かどうかはなぜ検証できるの？

②で、１００万の工事って何の工事なんだよw

③３１８３のコテハンはもう使わないのか

１、２、３に逃げずに答えてね。

[4686: 3183]

>>4685 匿名さん

ハイハイ、やっと肝心なところを喋ったな。それで精一杯か？

>>4664で割り込んだのはまさに俺だよｗ
「安価な委託費でも相見積もりを取り、その依頼先は役員が自ら選ぶのですか？」という問いに対し、「当然でしょ」なんて言ってたもんだから、君は放っておくとやっぱりやらかすんだなと思って、匿名でカマかけてみちゃったw


＞管理会社に頼む場合も大まかに予算伝えるだけだよ。

予算を伝えるだけ？
発注したい仕事の内容はどうやって伝えるのか、仕様書は必要ないのかという話をしてるんだぜ？
やっぱり君は安けりゃそれでいい、ってことなんだ？

今回だけは君の問いに逐一答えてやるよ。

＞①しかし、業者に直接発注すると適正かどうか理事会で検証できないのに、管理会社に依頼すると、管理会社の金額が適正かどうかはなぜ検証できるの？
→また始まったよｗ　都合よくこっちの言葉を書き替えちゃいけない。
　業者に直接発注するにしたって、その発注内容が明文化されていなければ理事会ではその適否を検証できない、と言ってる。管理会社はその「明文化」を仕事としてするのだから、役員は管理会社が作成した仕様書なり議案書なりを検証すれば、複数出てきた見積書を見比べる時にも、金額の多寡の根拠を把握できるだろ？　君はその仕様書は要らないと言って、おそらく議案書も理事だけで作れると言うのだろうから、どんなに複雑で高額な委託業務に関してもそうなのかと訊いた訳だ。
　俺は「管理会社がいないと委託内容・委託金額の適否は検証できない」なんて一言も言っていない。口頭でふわっと伝えただけで出てきた複数の見積書は、何を根拠にその数字を算定したのかが不明だから、数字の多寡しか見えない。そんなんでは「安かろう悪かろう」の発注しかできない、と言ってんだよ。

＞②で、１００万の工事って何の工事なんだよw
→「例えば」で言ったことだから何でもいいし、建物の規模によっては同じ作業でも金額は異なる。そこにこだわるなら「委託費100万の植栽剪定」とでも捉えておいたら？　それも一例だけどな。で、君はそれも仕様書その他で作業内容を文書化せず口頭だけで済ませるとｗ　いやはや、すごいことだな。自主管理は簡単だと豪語するのも頷ける。

＞③３１８３のコテハンはもう使わないのか
→使うに決まってるだろ。「しばらく黙ってみる」と言っただけだからね。
　君は俺のＨＮにアレルギーがあるみたいだから、マトモな情報交換の手助けと思って匿名で「お題」を提供してみたんだが、痛いとこを突かれるとどうしても俺を思い出しちゃってダメみたいだな。


管理会社を使うのか使わないのかは、相見積もりを取るにあたっては正直俺はどっちでもいい。理事が自力でやれると言うならそうしなよ。それで実際、出てきた見積書は仕様書や見積依頼書と照らし合わせないのかとか、そもそも候補業者の選定基準は無いのかとか、そこには答えられるようにしておけな。君んとこの組合員だってそれぐらいの疑問は持つ筈だから。俺はそれに対する説明対応も含め、管理会社に依頼する方が楽だと思うからそっちを選ぶし、君が言うように「自力で何でも出来ちゃう役員」がヒラの組合員にでもいてくれるのなら、管理会社が持ってきた複数社分の見積書の適否だって普通に見極められる筈だろう。現実的にそんなスーパーマンは滅多にいないけどね。いないからこそ、君が言う「自前理論」ものっけから破綻してるってことよ。

こういう不毛なダメ出しばっかりさせないでくれ。管理改善に向けてやりたいことを明確に。そのために必要な「合理的な提案」をして欲しい。
情報交換がしたいというから何日も黙ってやってたんだぞ？　ここ１週間を見てると、君が誰かと交換に耐え得る様な情報なんて持ってるとも思えんがな。

[4687: 匿名さん]

＞「安価な委託費でも相見積もりを取り、その依頼先は役員が自ら選ぶのですか？」という問いに対し、「当然でしょ」なんて言ってたもんだから、君は放っておくとやっぱりやらかすんだなと思って、匿名でカマかけてみちゃったw

ごめん、何が言いたいかわからないわw 委託費が安価ってどういう意味？何に対して安いの？　

>発注したい仕事の内容はどうやって伝えるのか

発注したい仕事の内容をどうやって伝える？　〇〇を補修など、日本語で伝えるよ。何が聞きたいの？

>その発注内容が明文化されていなければ理事会ではその適否を検証できない、と言ってる。

あんたじゃできないってだけだろw 直接発注ってそもそも理事会が直接契約書交わす手続きをするわけじゃないぞ？　理事会が探してきた業者がいくらでやるって言ってるから、その手続きを管理会社に頼むんだよ。

>そんなんでは「安かろう悪かろう」の発注しかできない、と言ってんだよ。

それはあんたの感想だろ。散々あんたが逃げ回ったエレベーター保守も、結局悪いという証明は何もできなかったじゃないw

>「委託費100万の植栽剪定」

植栽剪定にそれこそ仕様書なんて要らねーよ。マンション見に来させて、剪定するだけだから、出来栄えなんて素人でも見れば分かるw　毎年いつものようにやるのに、幾らかと聞くだけ。仕様書を書いてもらえないとやってくれない業者には頼まず、やってくれる業者がほとんどだからね。まさか、この木は何センチ切るとかあんたは書いているのか？w

じゃあ、匿名さん２はどうするんだよ。こっちはお役御免か？w

[4688: 3183]

>>4687 匿名さん

今回に始まったことではないが、もはや話をはぐらかしてるだけだよね。
結論としてはこういうことでいいのかな？

＜アンチMS管理組合における業務発注ポリシー＞
・委託費10万程度の発注でも役員が自力で相見積もりを集める
・委託費の多寡に関わらず発注仕様の明文化も記録も必要としない
・見積業者に委託内容を口頭で伝え、出てきた見積額が一番安い業者を機械的に選定
・管理会社には委託候補を提案させず契約手続きだけをやらせる
・他の組合員からアイミツ業者の選定根拠や発注仕様を訊かれたら「お前はバカか」で乗り切る
・委託業者にどういう指示を出したのかと訊かれたら「日本語でだ」と答える

実際その調子で上手くやってるのだとしたら本当に誉めてやるよ。


匿名２さんは俺が喋り始めたことでもうじき出てくるんじゃね？
俺は君から彼へのレスに代理応答はしないので、何か言われたらちゃんと「彼の相手を」してやりなよ～

[4689: 匿名さん]

何故スレが見れないんですか。
書き込みがまったく消えています。

[4690: 匿名さん]

>>4688 3183さん


>君は俺のＨＮにアレルギーがあるみたいだから、マトモな情報交換の手助けと思って匿名で「お題」を提供してみたんだが、痛いとこを突かれるとどうしても俺を思い出しちゃってダメみたいだな。

自作自演を数多くやっていますと自ら白状してやんのw　まあ白状しなくてもバレバレだから。

せいぜい仕様書のためにばか高い管理費払い続けてください。もう来なくていいよw

[4691: 3183]

>>4690 匿名さん

いや～、また来るから。
精々俺ごときに突っ込まれない様な正常な情報交換をよろしくw