ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[441: 上位]

>>439 ご近所さん

管理戸数で業界大手の住友不動産建物サービス（以下、住友）が2018年夏頃から、自主的に一部（管理組合数の約1割）の管理組合に対して2019年春を目途に管理終了の通告を開始しました

https://happyw0610.com/sumitomo-keiyakujitai/

[442: 上位]

前から指摘しているが、ご近所さんを名乗る投稿者の感覚は10年古いw

[443: 匿名さん]

436さん

まず、中抜きと言う単語理解してから使おうね。士業に直接発注してるわけだから、中抜きにはならないよね。付加価値付けずに外注してるから中抜きになる。

435さん

論破されてるって喚くしかできないバカさを認識しよう。なんで論破されてるのに同じ質問繰り返すの？

[444: 上位]

管理会社のぼったくりなどはすでに公知である。
財閥系デベ系の管理会社を選択する理由は管理委託費、工事費の安さではなくクオリティになっている。

[445: 匿名さん]

＞441 上位
ネット記事なら何でも信じるAFO
管理終了の通告を受けた管理組合は、ある意味、チャンスなのは確か。
ピンチをチャンスに変える絶好の機会。
＞ご近所さんを名乗る投稿者の感覚は10年古い
古いから良いのか悪いのか、そこさえも説明できないAFO。
＞財閥系デベ系の管理会社を選択する理由
そういう組合もあれば、そうでない組合もある。
デべ系に袖の下でも貰っているの？

[446: >]

>＞じゃあ余計、自主管理はしないほうがいいってことになる。
>単細胞だね。
>無知から脱却すれば解決する問題です。

発言が矛盾していること気づいていない時点で。。。。。

正直、30超えたら、学歴なんて関係ないと思うけどね。
50超えても、学歴自慢している窓際多いしね

[447: 上位]

>>445 匿名さん
　　　　↑元ご近所さんを名乗る投稿者w
形成不利だと匿名で逃げるインポ野郎だね。
住友不動産建物サービスの件は現場が大混乱した。
しらんのか?
マンション管理新聞とか業界紙読んでね

[448: ご近所さん]

＞446 >
恥ずかしいのか、発言のたびに名前を変えてくる。
どこがどう矛盾しているのか説明もできないみたいだ。
＞正直、30超えたら、学歴なんて関係ないと思うけどね。
当たっている部分もある。
君みたいな単細胞脳だけは年齢とは関係ないと思うよ。

[449: 匿名さん]

建サショックも知らん奴おるんか笑笑
今管理会社どこも不採算物件切りにかかってるから自主管理大好きマンには追い風かもね?
金を吸い切った組合はメンドくなる前に切るに限る笑

[450: ご近所さん]

＞447 上位
＞形成不利だと匿名で逃げるインポ野郎だね。
自己批判してどうするの？
少しは反省してるのかな。
＞住友不動産建物サービスの件は現場が大混乱した。
あのね、住友不動産の件は自主管理推進論者にとってはこの上ないラッキーな話なの。
もっと深読みできないの？
＞不採算物件切りにかかってるから自主管理大好きマンには追い風かもね?
その通り。
どんどん、自主管理物件が増えるということはいいことです。
そのためには管理組合もそれ相応に成長しないといけない。
やがては、自主管理物件の良さに気づき、管理会社管理物件のほうが少なくなる。

[451: >]

>どこがどう矛盾しているのか説明もできないみたいだ。

管理組合（理事空き）が無知だから、管理会社にぼられる
　→管理組合（理事会）が勉強して、自主管理を行えばよい。

管理組合（理事会）が勉強して、知識を得られたら、適正価格で管理会社を使えるから、別に自主管理を行う必要がないってこと

無知な状態で自主管理を行えば、最悪な状況になるし、無知じゃなければ、別に自主管理を行う必要性もなくなるってこと。

というか、ご近所さんのいうような一流大学の人が多くすむマンションでは自主管理なんてしないよ。管理費の少しの値上げより、時間（手間）のほうがよほど大事だから。つまり無知じゃない人は、自主管理はしないってこと。

[452: ご近所さん]

＞451 >
君用に特別枠で説明してあげる。
君のほしいものが管理会社を通すと1000円で買える。
君がほしいものの流通ルートを勉強し、管理会社を通さないと500円で買えることを発見した。
つまり、君は流通ルートを勉強することで知恵がついたわけだ。
＞適正価格で管理会社を使えるから、別に自主管理を行う必要がないってこと
管理会社を通した場合の適正価格は1000円でも、管理会社を通さない場合の適正価格は500円だ。
既に知恵のついている君はどちらをを選択するのかな？
1，管理会社を通した適正価格1000円を払ってほしいものを手に入れる。
2，勉強して学んだ流通ルートを使い、管理会社抜きで500円を払ってほしいものを手に入れる。
答えはAFOでない限り決まってくる。

[453: >]

>ご近所さん

安ければよいという考えかたがすごい危険ですね
メンテナンスや修繕など安いだけの業者（安かろう悪かろう）は大量にある。それを避けるための知識をつける手間（時間）をお金換算したら、手間のほうが高いと思う人が多いというだけ。

そしてそれだけの知識があるなら、きちんと管理会社と交渉できるから、適正な手数料程度の上乗せで対応してもらえるってこと。理解した？

＞既に知恵のついている君はどちらをを選択するのかな？
管理会社に600円程度でお願いするが正解かな。

[454: ご近所さん]

＞管理会社に600円程度でお願いするが正解かな。
お願いしても管理会社は1000円が適正価格だから赤字出してまでは売らないと思うよ。
個人事業主って可哀そうだね。
仕事がなければ給料さえもらえない。
暇すぎてどこで油を売るかもわからなくなっている。
こんな掲示板で油を売って顧客を取り込もうなんて、まさにAFOの鏡だね。

[455: >]

>＞管理会社に600円程度でお願いするが正解かな。
>お願いしても管理会社は1000円が適正価格だから赤字出してまでは売らないと思うよ。

また矛盾していますね
手数料が100円で赤字になるということは、それだけの手間がかかる作業ということです。最終的にいくらになるかは、交渉次第ですが、理事たちの手間を時給換算した場合に、どっちが安くなるかだけだと思いますよ。

あなたのいう3流大学での安月給の管理会社ですら赤字になるくらいの手間が、自主管理ならかかっているというこですね

つまり、一流大学出が多いマンションだと管理会社がよいという結論になるのでしょうね。

[456: 匿名さん]

その稚拙な例えに乗って100円では赤字でも200円なら黒字のところ、千円以上とってるから管理会社と契約するのはバカバカしいと言う意味でしょ。

[457: >]

>その稚拙な例えに乗って100円では赤字でも200円なら黒字のところ、千円以上とってるから管理会社と契約するのはバカバカしいと言う意味でしょ。

違うよ。結局、適正価格が分からななら、自主管理は無理という話。
安かろう悪かろう業者にひっかかって終わる

適正価格がわかるなら、手間かお金かの選択になり、給料の高い人は手間を時給換算したら高くつくので、管理会社のほうが安いという話。

[458: ご近所さん]

＞455 >
管理会社も大変だ。
君みたいな他人が納得できるような説明能力なく、ただ屁理屈こいて自己満足しているような社員に給料を出さなければならないからね。
500円のものが1000円になってもおかしくない。
君の場合は個人事業主だから自業自得か。
このスレで精いっぱい屁理屈こいて頑張ってくれ。
努力の跡に何か残るかもしれないよ。

[459: ご近所くん]

>>458 ご近所さん
植栽とかはシルバー人材センターに頼むと安いよ

[460: ご近所くん]

中間マージャンは搾取ピンハネではなくて保険料です。丸投げしても契約の当事者は元請けだから契約履行責任がありますからね。下請けの責任は元請けが負います。みずほ銀行がシステムトラブルを下請けの日立のせいにしているが、みずほ銀行の評判がおちるだけ。