ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4631: 匿名さん]

批判する者は必ずいる。
反対者がいれば説得できる書き込みをすればいい。
文章能力の問題かな。

[4632: 匿名さん]

>>4630 匿名さん2さん

どこまでも気が合うんだなw
猿芝居はいいから二度とこなくていいよ。

[4633: 匿名さん]

自主管理で大切なことは理事長に負担をかけないことだ。
管理会社の時よりも楽できる自主管理体制なら長続きすること間違いない。
相談役となる管理者の腕の見せ所だ。

[4634: 匿名さん]

>>4633 匿名さん

管理会社はシロアリ

[4635: 匿名さん]

管理会社に管理を委託するより自主管理の方が楽という
その発想が理解できない。

[4636: 匿名さん]

>>4635 匿名さん

まだ2日もたってないぞ

[4637: 匿名さん]

マンション管理の相談相手は、何の資格も持たないフロントよりも、マンション管理士の国家資格を持ったマンション管理士と相談するのが本来の姿だ。
勿論、マンション管理士の資格だけでは知識不足や経験不足の所もある。
しかし、管理会社の何の資格も持たないフロントや管理業務主任者に比べれば、マンション管理に関する知識においては数段の差がある。
マンション管理士等の資格を持った管理者を相談相手の自主管理は、管理会社を相談相手にするよりも数段上の的を得たマンション管理をすることができる。
その場合、理事長、管理者、専門業者の三者の役割分担が重要になってくる。
その役割分担の一例を図表にしてみた。
参考にしてほしい。

[4638: 匿名さん]

>>4637 匿名さん

資格云々より、ちゃんと市場で比較検討し、管理会社を挟まないで見積もりを取ることが重要です

[4639: 匿名さん]

>>4638 匿名さん
万年マン管士不合格者からすれば、資格云々を言われると困るもんね。
頼む側からすれば、マン管士程度の知識もないアホな人間に何も頼む気はしない。
アホだからいつまでたっても万年マン管士不合格者なんだからね。
資格って相手を見極めるには絶好の判断材料ですね。
べっしょクンもシマクンもショボい資格しか持っていないからね。

[4641: 匿名さん]

マン管士を気にしすぎ。

[4642: 匿名さん]

自主管理のマンションはあるにはあるけどめちゃくちゃな
管理がされてるんだろうな。

[4643: 匿名さん]

>>4642 匿名さん

復活早すぎるよ

[4644: 匿名さん]

何の復活。

[4645: 匿名さん]

全国には自主管理しているマンションはごく稀だがあるにはあるらしい。
天然記念物かも。

[4646: 匿名さん]

自主管理論者は撤退したのかな。

[4647: 匿名さん]

自主管理のほうがいいといっても耳をかさないじゃないですか。

[4648: 匿名さん]

別所君や島君相手のレベルの低い議論は時間の無駄。

[4649: 匿名さん]

>>4468さん
だったらここにはこなくていい。

[4650: 匿名さん]

3183は匿名さんになったのか。。

[4651: 匿名さん]

３１８３とか古いレスのことをいうなよ。
何かわからないじゃないか。