【ピンハネの定義】=付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。(継続的な外注業務=定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も)
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから10?50%、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります(管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係)。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは1人につき10?20物件を担当しています。要するに、1物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の30%以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に1回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に15年持つ物を10年で交換していたっら30年間で1回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
*なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない?!ーー自主管理の方法も
4551:
匿名さん
[2022-08-22 04:34:39]
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4552:
匿名さん
[2022-08-22 04:38:04]
4545から4550はお付き合いできない。
却下。 ところで、【楽して自主管理するための虎の巻】の表が見れなくなったので再度アップします。 ![]() ![]() |
4553:
匿名さん
[2022-08-22 04:44:10]
勘違いされても困るので断っておきたい。
上表の管理者とは、単にマン管士の資格を持っているだけでは力不足。 一級建築士程度の建物に関する知識と現場経験を併せ持っている方が相応しい。 |
4554:
匿名さん2
[2022-08-22 11:37:58]
>>4553 匿名さん
>上表の管理者とは、単にマン管士の資格を持っているだけでは力不足。 一級建築士程度の建物に関する知識と現場経験を併せ持っている方が相応しい。 そんな人が、月4万で、素人の理事長の下で働くのか。 よほど食い詰めた資格者だな。 >メーカー系のエレベーター保守FMの管理会社業務委託で月10万と、独立系のFMで月三万ならそっち選ぶよw 追い詰められて、ありえない金額を出してきたぞ。 ところで、建物点検と電気設備点検は、何故管理者が自らするんだ。 それぞれ、違う資格がいるぞ。 会計と出納をしてくれる専門業者とは、幾らで契約するんだ? 管理会社と事務管理だけで5万で契約した方が早いぞ。 管理会社は5万で契約しないけど、管理者候補は4万で契約してくれる自信があるんだ。 |
4555:
匿名さん
[2022-08-22 13:56:01]
>>4554 匿名さん2さん
>そんな人が、月4万で、素人の理事長の下で働くのか。 管理者という職務に関してどれだけ勤務時間を割くかだね。 シマクンみたいに規約を改正するのに気が遠くなるような時間を必要としたり、一方で一日あれば規約改正の素案を作成できる方がいたり、個々の管理者能力も影響してくる。 普通の能力の方を判断基準とした。 シマクンの能力はしょぼい資格しか持っていないので、能力としてはかなり低いレベル。 そこに判断基準を持っていくと、この設定価格では到底無理な話。 分かっていただけたかな? >ところで、建物点検と電気設備点検は、何故管理者が自らするんだ。 一級建築士でやれることは管理者である一級建築士がやればいい。 やれないことは法で定められたものが点検すればいい。 余り細かいことを定規杓子に解釈せずに頭を柔軟に働かせて対応しないと、管理者としての職業自体が不向き。 シマクンには不向きな商売かもしれない。 >管理会社は5万で契約しないけど、管理者候補は4万で契約してくれる自信があるんだ。 管理会社はしょってる組織の食い扶持が必要だからね。 違って当たり前。 おまえはそんなことも分からないのか。 個人事業主では分からないか・・・ |
4556:
匿名さん
[2022-08-22 15:19:26]
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4557:
匿名さん2
[2022-08-22 15:56:01]
>>4555 匿名さん
>違って当たり前。 マンション管理士で、一級建築士の管理者とは4万で契約する。 削減コンサルで管理費を3割削減する なんであんたの管理組合は、あんたの意見に賛成しないんだ? 理由を教えてくれるかな? |
4558:
匿名さん
[2022-08-22 16:25:54]
>>4554 匿名さん2さん
金額なんていくらでもいいんだよ。空想なんだから。 彼が実際に管理者を別に立てる方法を管理組合に導入して、管理規約をどのように改訂したか報告を待とう。 契約内容だって詳細を挙げてくれると思うよ。 管理者は○○リーチとかで簡単に探せるくらいにしか考えていないだろうけど… |
4559:
匿名さん
[2022-08-22 17:05:58]
シマクンはピーチクパーチク騒ぐことしか脳のない人間。
管理業協会のプロバガンダ活動には向いているが、管理会社の経営には向いていないと思うよ。 ショボい資格しか持っていないのに、掲示板ではまるで王様気取りだ。 勘違い人間のよくあるパターンだ。 |
4560:
匿名さん2
[2022-08-22 17:16:25]
>>4558 匿名さん
>彼が実際に管理者を別に立てる方法を管理組合に導入して、管理規約をどのように改訂したか報告を待とう いくら待っても返事は来ないだろうと思う。 空想なんだから。 話を変えてくるだけだと思うよ。 ↑ほらほら、書くことがないから、誹謗中傷になる。 4559 匿名さん >ショボい資格しか持っていないのに あんたは、そのショボい資格も持ってないのに、よく言えるな。 |
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4561:
3183
[2022-08-22 18:15:44]
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4562:
匿名さん
[2022-08-22 19:54:35]
シマクンには、一級建築士にしろ、マン管士にしろ、履いて捨てるほどいるのが自覚できていない。
一線をリタイアした資格者にとってはそれらの資格は宝の持ち腐れ。 余生の退屈しのぎに管理者となってもらえればいい。 特にマンション建設に携わった方にとっては得意分野でもある。 現役時代のネットワークを使えばマンション管理なんて容易い。 あくまで退屈しのぎで管理者として取り組めばいい。 シマクンみたいにギラギラした目で、バックマージンとかぼったくりとかを考えているから規約改正に気の遠くなるような時間が必要となる。 シマクンは雑念が多すぎる。 だから管理者には向いていない。 残念な人間だ。 |
4563:
匿名さん2
[2022-08-22 21:06:32]
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4564:
評判気になるさん
[2022-08-22 21:14:32]
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4565:
匿名さん
[2022-08-22 22:19:10]
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4566:
匿名さん
[2022-08-22 23:29:50]
しかし、いつも予想通りの反応して笑うよw 3183さんは
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4567:
3183
[2022-08-23 01:17:14]
なんとwww
管理者別立て論を展開し始めたアンチ君にとって、管理者のポストは「退屈しのぎ」なんだそうだ。 総会での議案説明が楽しみで仕方がないw まさに爆笑の渦ww |
4568:
匿名さん
[2022-08-23 06:38:14]
>>4567 3183さん
マン管士試験を気の遠くなるような時間を割いても合格しない輩と、難なく一発で合格する輩の間にある能力差は、マンション管理の実務に際しても同じことが言える。 理解に苦しむのも当然だ。 |
4569:
匿名さん
[2022-08-23 09:58:54]
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4570:
匿名さん2
[2022-08-23 10:30:37]
>>4568 匿名さん
あんたはどっち? |
HN変えるのは病気なのか?
>業者からキックバックをもらえば簡単だよ。
却下。
管理者は管理会社ほど業者選定に関しては権限がない。
>みんな分かっているのに、なぜあんたは理解できないんだ?
だから説明してみな。
聞いてあげるから。
>管理会社には、資格者が一杯いるよ。
いっぱいいても役には立たない。
ただの置物、飾り物に過ぎない。
>それが管理会社の役目だよ。
ど素人のフロントと専門家の管理者との大きな違いがある。
シマクンがいい例だ。
>だから、資格者がいるんだよ。
おまえはアホか。
資格者が理事会や総会に出て、直接、理事長の相談役になっているとでも思っているのか。
特にシマクンみたいな個人事業主ならマン管士詐称のシマクンしかいない。
誰が相談役になってあげるんだい。
>管理会社は、管理組合の承認なく、組合の資金を使わないよ。
それは建前。
建前論を議論するつもりはない。
却下。
>管理会社には、業者決定権はないよ。
そういう組合もあるのは知っている。
だからどうしたの?
>管理会社に事務管理(会計・出納・登録データ管理)だけさせて、点検・修理・維持管理は管理組合が直接行う。これが、一番安上がりだ。
おまえはアホか。
冒頭で定額委託料が年間120万程違うのを説明したばかりだろ。
シマクンのショボい頭ではその程度のことしか言えない。
ところで、
>この管理者が理事会を乗っ取るのが落ちだな。
の説明がまだなんだけど妄想だったの?