ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4531: 3183]

分身の術スゴすぎwww

[4532: 匿名さん]

＞＞4529 匿名さん
＞専門業者を管理するんだろ
どうやって管理者が専門業者を管理するんだい？
教えてほしいね。
管理者は専門業者の探し方とか、契約の仕方とかは理事長にアドバイスするが、業者への発注業務に関しては権限がない。
発注業務は理事長権限。
どちらかというと、理事長と業者が癒着する可能性はある。
管理者は監査役として、理事長と業者の癒着が発覚すれば臨時総会を開き、組合員に意見を求めることができる。
死に体している監事としての役割を管理者によって有効活用する。
発注までの過程は公開し、記録に残す。
組合員ならその記録をいつでも閲覧できる専門サイトを設ける。
月次収支報告書も組合員全員がいつでも閲覧できるように専門サイトを設ける。
つまり、お金に関する流れはすべて組合員に対してガラス張りにし、不正や癒着を組合員が監査できるようにする。
管理会社では絶対に不可能な運営方法だ。
＞管理組合の事を思うならアホ写真なんかじゃなく過程と結果を共有してくれよ
管理会社で悩んでいる管理組合に、然るべく時期になれば公開してあげるよ。
シマクン、お金儲けしか夢見ていないようなショボい管理会社では明日という日はないんだよ。

[4533: 匿名さん]

>>4532 匿名さん
>どうやって管理者が専門業者を管理するんだい？
>教えてほしいね。
自分で言ったんだろ…4511見ろよ
理事長にアドバイスするだけだから管理者と業者の癒着がないって事でいいか？

然るべき時期ね。逃げる訳だ(笑)
シマクンの妄想といい管理者の妄想といい、真面目に病院で見てもらい。なんかクスリしてんのか？

[4534: 匿名さん]

>>4533 匿名さん
＞自分で言ったんだろ…4511見ろよ
＞専門業者を管理するのが管理者。
このことかい。
管理者は専門的な知識を持っているんだから、専門業者の手抜き工事やらを技術的な側面から技術管理するという説明をしているんだよ。
素人の理事長では、業種に対する専門的知識がないから業者とは対等に話し合いができない。
理事長の弱点を技術的側面でカバーする、つまり、管理することだ。
管理会社によるど素人のフロントマンが業者管理するのとはわけが違う。
金銭的な部分では管理者はタッチできない。
出納管理専門会社が理事長の指示のもとに行うだけで、管理者はその部分にはタッチできない。
バックマージンが発生する可能性として、検査のお目こぼしだが、それが発覚した時のリスクを考えると割に合わない。
お中元やお歳暮程度は貰えるかもしれない。
管理者には業者決定権もないからその辺も難しい。

[4535: 匿名さん]

>>4533 匿名さん
もう少し、ましな質問を貰えないかな。
＞シマクンの妄想
シマクンって知ってるの？
知らないなら詳しく教えてあげるよ。

[4536: 匿名さん]

>>4534 匿名さん
妄想だからそんなことはありえない。と言って終わりな訳ね。

業者選定時に絶対中立でいられるのか。
理事長からどこの業者がいいかアドバイス求められても公正公平でいられるのか。
なぜバックマージンの発覚リスクを考えたら割りに合わないのか。
どうすれば発覚するのか。

この管理者が理事会を乗っ取るのが落ちだな。

[4537: 匿名さん]

楽して自主管理するための虎の巻の表が見れなくなったので再度アップします。

[4538: 匿名さん]

>>4535 匿名さん
興味ないが、個人を特定したり攻撃する事が何を意味するか考えた方がいいぞ。

[4539: 匿名さん]

>>4536 匿名さん
＞業者選定時に絶対中立でいられるのか。
良い質問だ。
管理者とて神様でもないただの人間だ。
絶対に中立ではいられないだろうね。
理事長もそこは認識しておかないといけない。
相互監視する姿勢も忘れてはいけない。
＞なぜバックマージンの発覚リスクを考えたら割りに合わないのか。
競合させることが基本姿勢だから、多額のバックマージンを乗せれば選定中に排除される。
赤字を出してまでバックマージンを出すようなおめでたい業者はいない。
出てもお茶代ぐらいかな。
＞どうすれば発覚するのか。
主には業者側の内部告発だろうな。
そんなこともわからないのか？
多額の賄賂を渡したのに、仕事を貰えなくなると裏切るからね。
＞この管理者が理事会を乗っ取るのが落ちだな。
そのショボい頭でどうやって乗っ取るんだい。
聞いてあげるから説明してみな。

[4540: 匿名さん]

>>4538 匿名さん
おまえから持ち出してきたんだろ？
＞シマクンの妄想といい管理者の妄想といい、
妄想じゃないことを親切に説明しないとね。

[4541: 匿名さん]

>>4538 匿名さん
＞何を意味するか考えた方がいいぞ
不法行為であるマン管士詐称者を告発することが何を意味するか教えて。

[4542: 匿名さん]

ヤバいな

[4543: 匿名さん2]

>>4523 匿名さん
＞管理者はどこの場面でぼったくるの？
業者からキックバックをもらえば簡単だよ。
それが分からない？

＞管理会社のバックオフィス経費が掛かるからとか
先祖返りしたな。
これを言ってる限りあんたに賛同者はいない。
担当者の人件費だけ払えばいいなんて思っているのは、世界中でもあんただけだろう。
これだけ言っても無理な気もするが・・・。

＞管理会社＝管理者だと誰が言っているの？
管理者が管理会社と同じことをすると言ってるんだよ。
みんな分かっているのに、なぜあんたは理解できないんだ？

[4544: 匿名さん2]

>>4534 匿名さん

＞管理者は専門的な知識を持っているんだから、専門業者の手抜き工事やらを技術的な側面から技術管理するという説明をしているんだよ。
管理会社には、資格者が一杯いるよ。

＞素人の理事長では、業種に対する専門的知識がないから業者とは対等に話し合いができない。
＞理事長の弱点を技術的側面でカバーする、つまり、管理することだ。
それが管理会社の役目だよ。

＞管理会社によるど素人のフロントマンが業者管理するのとはわけが違う。
だから、資格者がいるんだよ。

＞金銭的な部分では管理者はタッチできない。
＞出納管理専門会社が理事長の指示のもとに行うだけで、管理者はその部分にはタッチできない。
管理会社は、管理組合の承認なく、組合の資金を使わないよ。

＞バックマージンが発生する可能性として、検査のお目こぼしだが、それが発覚した時のリスクを考えると割に合わない。
それは世の中みんな同じだよ。

＞お中元やお歳暮程度は貰えるかもしれない。
管理会社はお歳暮をくれるよ。

＞管理者には業者決定権もないからその辺も難しい。
管理会社には、業者決定権はないよ。

一体、何を考えているんだ？
目を覚ませ！！
世の中、そんなに甘くない！！

それほどお金を払いたくなければ、管理会社に事務管理（会計・出納・登録データ管理）だけさせて、点検・修理・維持管理は管理組合が直接行う。
これが、一番安上がりだ。

[4545: 匿名さん]

>>4544 匿名さん2さん

あんたの組合で管理会社をもっと感謝しようと布教すればいいんじゃない？
値上げ提案とかしてさ。値上げ提案はしているの？　バックオフィスがかかって大変なんだから、値上げ提案しているんですよね？

早く答えてね？

[4546: 匿名さん]

しかし、匿名さん２が答えているときは、絶対に３１８３さんは暫く黙るね。
いずれにせよ、全部、管理会社に頼まないと組合がこまってくれないと困るという願望でしかないからな。ちょっとでも突っ込まれたら、「君の組合がそうすればいい」でまともに一般論として反論できないのに、何書いても無駄でしょうw

[4547: 匿名さん]

>>4543 匿名さん2さん

バックオフィスww

バックオフィス経費ののらざるをえない高いサービスを利用するか、管理会社を外せばそんな経費かからず、安価に目的を達せられればそっち選ぶって話でしょ？

メーカー系のエレベーター保守FMの管理会社業務委託で月10万と、独立系のFMで月三万ならそっち選ぶよw

[4548: 3183]

>>4546 匿名さん

＞匿名さん２が答えているときは、絶対に３１８３さんは暫く黙るね

そこは逆に「俺が黙ると彼が喋る」と言って欲しいなあ～
俺は一緒にされたくないだけさ。同時に喋ったところで君もどのみち一緒くたにするんだろ？

饒舌な彼を相手にすると君も釣られて饒舌になる。
そうするとどんどんボロを出すから、俺としては少し待った方が纏めてツッコミが出来るという訳よ。
もうこのやり取りは堂々巡りだな。都合の悪い指摘はすべて「自作自演」で片付けるしか無いんだろうが、客観的にみればそれでは済んでないよ。同じことを繰り返すほど、君の言葉は説得力を失っていくだろう。なので、俺としては一向に構わない。管理者の話もどんどん続けてくれｗｗ

[4549: 3183]

>>4544 匿名さん2さん

＞一体、何を考えているんだ？
＞目を覚ませ！！
＞世の中、そんなに甘くない！！

君もいい加減ムダなことはやめとけよ。
「目を覚ませ」てｗ
覚める訳があるまいよ。
彼はやっぱり自主管理を目指すんだってさ。「リプレイスも時として有用だ」なんて口先だけの台詞は結局大嘘で、管理会社の手を借りずに理事長と管理者の両輪でよろしくやっていくらしいよ。資格を持ってるやつに重い責任を押し付けて、後任がいなければ半永久的に管理者をやらせると。そのための規約改正が第一歩になるのだから、一緒に観察しようよ。俺が何度もそう言ってるじゃんか。

自分じゃ何もする気がないヤツが考えそうなこったｗ　

[4550: 匿名さん]

>>4548 3183さん

>そこは逆に「俺が黙ると彼が喋る」と言って欲しいなあ～

2人も揃って阿吽の呼吸ができるってことか。すごいねw

>そうするとどんどんボロを出すから

どんなボロ？　自分の想像以外に、客観的な論拠を示せるの？w

しかし、猿芝居してて、虚しくならないのがすごいね。本当に別人だったら本当にすごいよ。言ってる内容も反応も誤魔化し方も、ここまで一緒で別人のつもりっていうのがすごいよ。