ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4511: 匿名さん]

>>4510 匿名さん
それがあるんだな。
困ったときは原点に戻ればいい。
区分所有法では管理会社なんて存在しない。
管理者たるものが管理会社の役割を担っている。
管理会社を首にして、専門知識を持った管理者を雇えばいい。
青写真がこれだ。
管理会社がやっていることを、管理者、理事長、専門業者でどう役割分担するか参考になる。
専門業者を管理するのが管理者。
理事長は管理者のアドバイスを受けながら専門業者と契約する。
管理者は専門業者が手抜きしないように管理する。
お金の出し入れは理事長に権限を持たせ、理事長に不正が起きないよう管理者がチェックする。
管理者は監事の役割も果たす。
管理会社と言うブラックボックスがなくなることで透明性がまし、不正がなくなる。
あるべき管理組合の将来像です。

[4512: 匿名さん]

上表に従って管理会社に毎月支払っている定額委託料を計算してみたら、なんと、月々10万円ほど節約できる。
年間120万円は確実に節約できることになる。
管理者の報酬は月4万円、理事長の役員報酬は月1万円と設定した。
定額委託料以外の管理費でも大幅に節約できそうだ。
今日からでもすぐ検討し、管理者参加による自主管理に移行すべきだ。

[4513: 匿名さん]

管理者の報酬についてはいろいろ意見もあると思う。
管理内容による違いや、管理戸数による違いも当然出てくる。
月4万円は設定としては低い方だと思う。
管理戸数が40戸で設定してみた。
計算方法は基本料3万円プラス管理戸数40戸×250円で計4万円となった。
管理戸数が100戸なら3万円＋100×250＝5万5千円となる。

[4514: 3183]

>>4511 匿名さん

出てきたなあ（笑）「管理者別立て方式論」が。
やはりアンチ君からの発信だったんだね。
区分所有法では管理会社は存在しない？　当たり前だろｗ
「管理者たるものが管理会社の役割を担ってる」てｗ　考え方がまるで逆だから、そういう現実を無視したアイデアが出てくるのさ。

まず法にも定義された「管理者」という概念がある。社会通念上、建物の管理者とは「所有者」を指すが、単独所有の戸建住宅や賃貸マンションとは違い、複数人で区分所有しているマンションにおいてはこの管理者をどのように定めるのかを決め、職務や権限の範囲を明確にする必要がある。この「管理者の職務と権限」の一部を『管理会社の役割』として業務委託する。正しくはそういう順序だよ。そしてその委託先が管理会社だ。

元よりアンチ君以外は誰も否定していないことだが、管理会社への委託は別にしなくてもいい。「管理会社の役割」なんてのは当然に在る訳ではないからだ。管理者が管理者としての職務を問題なく果たすことができるのなら、わざわざ安からぬ金など使わずともそうすりゃいい。それが「自主管理」な訳だよね。アンチらしくそれを目標として掲げるなら大いに結構。このスレもやっと本来あるべき姿に戻れる。管理会社アンチのくせに口先だけで「リプレイスの有用性」なんぞを語られても場が混乱するだけでな。

アンチ君はやっぱり自主管理を目指したいんだろ？　ならば実践して示せ、と散々言ってきたが、管理者と理事長を別立てにしてまでやるとなれば、ハードルはさらに上がるので、俺も流石に酷なことは言わない。ゆっくりやればいいさ。先にも書いた通り、先ずは既存の管理規約の全面改訂が必要になるだろう。標準管理規約に全然準拠していない、大昔のマンションにはたまにある「手作り規約」であれば話は別だが、そうでないなら「規約改正」どころか、一から作り直すレベルの取り組みになりかねないよ。

貼ってある表に沿って、規約のどの部分をどう変えるのか。まずはそこの骨子を示すことが発案者として最低限やるべきことだろう。勿論、管理会社にそんな検討をさせる訳にもいくまい。支出その他に無関心な一般組合員に首を縦に振らせるために、無気力な素人集団の役員たちの尻を叩いて議案として取りまとめると。いやはや、気が遠くなるような作業だ。頑張ってねアンチ君。


ああ、それとどうしても俺への反論に他人を巻き込みたいみたいなんだが、俺は別に君程度となら単独でもやり合えるからね。君が「3183の分身」と言ってる連中は全員ポンコツだと言っても構わんよ。そいつら含め敵に回しても、俺が君に向ける言葉は今後も変わらない。君も自分の言葉に相応の自信があるなら、俺への反論は俺だけに向けないとな。

[4515: 3183]

＞そもそも、現在のシェアと合理性の判断は全く関係ないよ

そりゃまあ……
自主管理マンションは全体の５％「も」あるんだゾ！
と言えてしまう君のことだからなあ(^^;)

[4516: 匿名さん]

>>4512 匿名さん
妄想乙
そりゃ夢の中で安い価格で仮定したら誰でも節約できるわ
その管理者は誰ができるんだ？管理会社を信用できないのに管理者を信用できるのはなぜだろな。問題がまるで見えないうちから広めようとするなよ。自分で得意の妄想力を活かしてシミュレーションしてみればいい

[4517: 3183]

>>4516 匿名さん
＞管理会社を信用できないのに管理者を信用できるのはなぜだろな

いやいや。そこはツッコミどころではないんじゃない？
個々の組合ごとの「決め事」なんだから。
広めようとしたところでどうせ広まりやしないよ。
アンチ君のマンションでは管理会社に委託をせず、組合員の中から有資格者を管理者として選任するのだそうだ。やると言ってるのだからその通りにすりゃいい。
諸々高いハードルがある訳で、その高さをご存じない人に「まずは規約をどうするのか」を、説明する気があるなら聞いてやりゃいいのよ。上手くいきそうなら我々も追従すればいいのだしな。

[4518: 匿名さん]

>>4517 3183さん

あんたは発言しないんじゃなかったの？
全部あんたは自分の組合にとって、「自分はこうしたい」という話で一般論は話せないんじゃなかったの?　エレベーター保守だって結局、メーカー系で契約する客観的な根拠による優位性は一切言えず、自分は安心感があるから契約したいってだけだと言ってたもんな。確かに安心感を感じるなら勝手にすればという話だけどw

いずれにせよ、「データや根拠は一切ない」と自ら言い切っているようなあんたの個人的感情を言われても説得力ないよw

[4519: 3183]

>>4509 匿名さん

それと、さりげなくスルーされたんだが↓ココも一応。

＞根拠のないあんたの解釈は意味ないよ

根拠と言うか、君が問題にしていることの当事者に他ならないエレベーター保守の独立系各社から「業界の問題点」について訊き取ったことが、国交省によって調査報告に取り纏められている。自由記入形式で、社によっては別紙を添えて長々と本音を書きこんでいる。かいつまんで言えば、メーカー系を主体とした業界全体は閉鎖的なんだとさ。そのせいで自分達は仕事がしにくいと。俺はそれを読んで「そりゃそうだな」と感じた程度のことをここに書いただけ。そこに「根拠」を求められてもね。君なら別の解釈をするんだろうか？

報告書の掲載ページのリンクは今更貼らないよ。そこまで大層なことを言ってるなら当然、眼を通したことがあるのだろうし、実際ここ最近のレスでも内容に触れている部分があるのでね。やりにくい仕事をやっている業者に「頑張っているから」というだけで仕事を任せるほど俺は人情に富んではいないし、サードパーティーの商品に廉価性だけでなく、品質面で製造者と同等のものがあると確信が持てない限りは手を出すこともしない。何度言えばいいのかわからんが、とにかく「安かろう悪かろう」はイヤなんだよ俺は。それで平気なヤツがいることも十分知ってる。俺は今のところそういう連中を多数決で押し倒してるだけだし、今後も負ける気はしないね。

[4520: 3183]

>>4518 匿名さん

＞あんたは発言しないんじゃなかったの？

俺と直接やり合うのは都合が悪いかい？
他のHNの方が与しやすいのならそっちを相手にしてて構わんが、俺は依然として自分のHNは変えずに発言を続けるよ。
エレベーターの話は、君の意見としても「当事者が好きに選べばいい」で決着がついたみたいじゃないか。管理者の話を続けろよ。ここを見ている皆さんが手順を知りたがっているから。

[4521: 匿名さん]

>>4517 3183さん
信用はこのスレでも問題の一つだと思う。なんせ管理会社はぼったくりって言ってるんだから、代替案の管理者はぼったくらないって信用がないと。

[4522: 匿名さん]

>>4520 3183さん

>独立系各社から「業界の問題点」

業界の問題点が論じたければ、他所でどうぞ。

消費者にとっての問題は安全性が劣るかどうかと値段が全てだから。あんたは安全性が劣る根拠を示せなかったから、それで終わりだよ。あんたが自分の組合で安全性に問題なく、価格も格段に安いが、業界に問題点があると思うからどんだけ高くてもメーカー系の方が安心と言えばいいじゃん。止めないからw


>俺と直接やり合うのは都合が悪いかい？

あんた、最初から、客観的根拠ではなく、最初から自分の感想しか言ってないんだから張り合う対象がないだろ。あんた個人の感想なんて全く価値のない書き込みだから。

いずれにせよ。自分の感想を書き込みたかったらブログにどうぞ。ここは有益な情報交換の場だから。

[4523: 匿名さん]

食いつきの激しいこと。
それだけ管理会社にとっては危機感がある証拠。
＞代替案の管理者はぼったくらないって信用がないと。
頭悪いね。
管理者はどこの場面でぼったくるの？
表の見方が分からないやつに一人前に反論されてもね。

[4524: 匿名さん]

シマクンも一人芝居が得意だからな。

[4525: 匿名さん]

>>4523 匿名さん

荒らしの相手しても仕方がないよ。この人のいう事は全部、金かける方がいいということだから。以前は、管理会社のバックオフィス経費が掛かるからとか、全く管理組合から見たらしったこっちゃないことずっと言い続けていたバカだから。

[4526: 匿名さん]

>>4514 3183さん
頭の悪い、万年マン管士不合格者のお前がゆうな。
百年早い。
アンチって何のアンチなんだい。
スレ題からするとシマクンがアンチなのではないかい。
＞気が遠くなるような作業だ
才能の問題だ。
一日でできる奴もいれば、シマクンみたいに気が遠くなるほど時間のかかる奴もいる。
そこに気づかないから、シマクンは万年マン管士不合格者以上の人間になれない。
気の毒に・・・

[4527: 匿名さん]

>>4523 匿名さん
管理会社がどこの場面でぼったくりしてるかご存知なんだろ？管理会社を管理者に置き換えたら誰でも分かること。

自分の案が完璧だと思ってたら穴だらけで思考停止したか。

管理組合の事を思うならアホ写真なんかじゃなく過程と結果を共有してくれよ。持続性も含め問題ないと分かれば導入を検討する組合が増えるんだから。

[4528: 匿名さん]

>>4527 匿名さん
管理会社がぼったくるための権限を管理者には与えていない。
管理会社＝管理者だと誰が言っているの？
管理者は専門家としての理事長の相談役であると同時に監査役。

[4529: 匿名さん]

>>4528 匿名さん
>管理会社がぼったくるための権限を管理者には与えていない。
>管理会社＝管理者だと誰が言っているの？
誰もそんなこと言ってない。専門業者を管理するんだろ
？癒着しない魔法の方法を聞いているだけ。

管理者が監査でもなんでも勝手に夢を大きく持ってくれ。

管理組合の事を思うならアホ写真なんかじゃなく過程と結果を共有してくれよ。持続性も含め問題ないと分かれば導入を検討する組合が増えるんだから。

[4530: 匿名さん]

＞管理組合の事を思うならアホ写真なんかじゃなく過程と結果を共有してくれよ。
おまえがゆうなアホ！