ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[421: 匿名さん]

＞そもそも管理人と６か月で契約するって、どんな雇用形態なんだよ？

普通だと思うけど。
むしろ管理人雇用の場合は、年間契約なんかしたら、途中で交代したくてもいろいろめんどくさくなるから（長年契約している人なら、年契約あるかもしれないけど、最初の数年は、3か月か6か月契約が普通）、今時年単位の契約なんかしないと思うけど。植栽なんかは、年2~3回程度だから、1回、1回見積もりとって契約じゃない？

[422: 名無しさん]

↑あなた、本当に管理会社社員なの？

[423: 匿名さん]

>>421

試用期間なら分かるが、3か月ごとの契約更新を数年続けるってどんな会社なんだよw

まあどちらにせよ、管理会社の手間なんてほとんどないとじぶんで言ってることに気が付かないんだな。

[424: 匿名さん]

管理会社の手間がないっていう人は、自主管理マンションで理事やってみるといいと思うけどね。そもそも分譲マンションの理事すらしたことないように思えるし。

私もそうだけど、2度と自主管理マンションに住みたいとは思わない。
月2000円程度で、あの時間（手間）を買えるなら、安すぎるくらい。

[425: 匿名さん]

＞月2000円程度で、あの時間（手間）を買えるなら、安すぎるくらい
管理会社でのペーペーの身分では、その程度の視野でしか判断できないのだろう。
早く、常識的な視野で物事が判断できるようになるといいね。

[426: 匿名さん]

>424
その通りだと思いますよ
物件価格があがればあがるほど、自主管理マンションなんてなくなるでしょうから、結局、手間からお金かの選択ってだけでしょう

[427: 匿名さん]

ここの書き込みを読んでいると、いかに組合員の方々が無知かという事がわかりますね。読んでいて頭が痛くなりました。

[428: 名無しさん]

一体、何が手間なのか、具体的な反論が一切言えません、ということはよく分かりました。まあ自分たちの仕事に価値がない事がばれるからね。外注先の仕事には価値があるけど、管理会社の仕事は値段不相応ということ。

そもそも、自主管理でわざわざ3ヶ月契約なんて面倒な契約体系取るバカいないけどな。

[429: SKY]

>>424 匿名さん

うちの周辺の分譲マンションは月10000?20000くらいですが？

[430: 匿名さん]

>うちの周辺の分譲マンションは月10000?20000くらいですが？

自主管理にして下がる管理費の話ですよ？

ちなみに管理会社すらまともに使えなくて、ぼられている管理組合は論外ですけどね
そういう管理組合は、もともと自主管理も無理だけどね

[431: 匿名さん]

「月2000円程度」とは、定額委託業務費の内訳のひとつである事務管理業務費の１戸あたりの月額のことだと思う。

[432: 匿名さん]

管理会社と契約するメリット
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

管理会社と契約するデメリット
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費など自動更新のほとんどの外注業務に自社のマージンを毎月上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。・管理人や清掃会社などがダメでも管理会社と契約していると、言い訳ばかりで容易に変更できません。・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。共用施設が多くなってもその分、戸数も多くそれだけ管理費収入も多くなるから、管理会社の一定の仕事量に対して、コスパはどんどん悪くなります。理事会支援や会計の手間も１０倍にはならないからです。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。実際には相見積もりでも何でもなく、単なる割高な随意契約。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

つまり、管理会社とは関わらない方が得。

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応できます。要するに、契約関係だけ理事会で責任を持ち、それ以外の手間は個別にマンション管理士や司法書士など士業に委託すればいいのです。

＊管理会社関係者と見られる人がリプレイスや一部委託への変更や自主管理のネガキャンしてますが、説明を含めて全て「嘘とデマ」です。食い扶持がかかってるから仕方ないかもしれませんが、管理組合が恵んでやる筋合いはありません。

[433: 匿名さん]

ではなぜ全国のほとんどのマンションが管理会社と委託契約を
結んでいるのか。
自主管理しているマンションはごくごく少数しかないし、その自主管理の
マンションも管理会社への委託に切り替えている。
しかし、管理会社から逆選別される傾向も最近では生じてきている。
採算の取れない小規模マンションは費用対効果からみて契約されない
時代だ。
小規模マンションは気をつけるべき。

[434: ご近所さん]

＞全国のほとんどのマンションが管理会社と委託契約を結んでいるのか。
管理組合の【マンション管理に対する無知】が原因であることは間違いない。
＞採算の取れない小規模マンションは費用対効果からみて契約されない時代だ。
前の管理会社に管理組合の資産を搾り取られ、資産がマイナス状態になっている管理組合なら、ぼったくることもできないので相手にしないのだろう。
ばったくることで生計を立てている管理会社にとっては、負の資産しかない管理組合はターゲット外。

[435: >]

>管理組合の【マンション管理に対する無知】が原因であることは間違いない。

じゃあ余計、自主管理はしないほうがいいってことになる。言っていることが矛盾する。

>一部委託への変更や自主管理のネガキャンしてますが、説明を含めて全て「嘘とデマ」です

ググればすぐわかる程度の内容をわざわざウソつかないですよ
むしろ、”管理会社と契約するデメリット”に関しては、完全に論破されている内容すらそのまま記載している時点で、信憑性がない。せめてぐぐってすぐウソとわかるレベルの項目くらいは消したら？

[436: >]

＞それ以外の手間は個別にマンション管理士や司法書士など士業に委託すればいいのです。

で、マンション管理士や司法書士に中抜きされるって話になるだけなんだけど。
何が違うの？理事会が責任をもって業務していたら結局同じなんだけど

[437: 上位]

>>434 ご近所さん
そうではなくて30戸程度でも理事会、総会支援、基幹事務(
出納、会計、修繕の企画と実施)の手間は大規模マンションと大差なくて儲からないからである。勉強してね。

[438: 上位]

余談だが、実は100戸以上のマンションは何の問題もないんですよ。例えそのマンションが完全輪番制の理事会であっても10年か20年に一度必ずスーパースターが現れてそれまでの因習など全ての問題を解決します。小規模マンションでもそういうひとはたまに出てくる可能性がありますが、大規模マンションとの違いは賛同する2人目が現れるか否かですね。
大規模マンションでは理事の人数が多いから2人目がでてきやすんです。
興味ある方はTEDの社会運動の起こし方の動画みてみてね。三分程度ですから。
https://www.ted.com/talks/derek_sivers_how_to_start_a_movement/transcr...

[439: ご近所さん]

435 >
＞じゃあ余計、自主管理はしないほうがいいってことになる。
単細胞だね。
無知から脱却すれば解決する問題です。
3流大学での最低賃金のフロントでもこなせる業務ですから、熱意のある組合員はマンション管理に対し少し勉強して無知から脱却すればいい。
＞438 上位
おやおや、マン管試験落伍回数上位さん。
こんなところで油を売っていると、今年も落伍確定者だね。
他人に勉強を薦める前に、自分に言い聞かせないと人生の落伍者になるよ。
＞大規模マンションと大差なくて儲からないからである
ハイエナ稼業としての勉強が足りない。
総会支援、基幹事務、出納、会計、修繕の企画と実施は表向きのぼったくり。
裏家業としてのぼったくりを知らないの？
まだまだ、青二才だね。

[440: 上位]

>>439 ご近所さん
30戸のマンションから何をぼったくるんだよ。あほw