ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4351: 匿名さん2]

>>4342 匿名さん

＞中間マージンの心配はなく、組合は、直接、工事業者と折衝できます。

管理者が中間マージンを取らないという保証はありません。
一部のマンション管理士は、むしろ狙っています。

個人に依頼することは、業務の属人化の最たるもので、非常に危険です。

[4352: 匿名さん]

>>4347さん
マン管の試験は何回で合格しましたか。
その時の試験の点数は何点でしたか。
僕は、２点上回ってぎりぎりの合格でした。
１回目でした。

[4353: 匿名さん]

>>4347さん
何故マン管の資格について答えないのですか。
君は良くマン管の無資格者なのに云々といってるじゃないか。
それぐらいは答えてね。

[4354: ユーキャン]

>>4352 匿名さん
> １回目でした。

またまたご冗談を・・・

[4355: 匿名さん]

>>4347さん
君、マン管の資格持ってんの。
もってるんだったら答えろよ。

[4356: 匿名さん]

>>4347さん
君がシマクンといえば必ずマン管の資格のことを
追求していくよ。

[4357: 匿名さん]

マンション管理士の義務
1，マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはなりません（適正化法40条）。
2，マンション管理士は、５年ごとに、国土交通大臣の登録を受けた者が行う講習（登録講習といいます。）を受けなければなりません（適正化法41条、施行規則41条）。
3，マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはなりません。マンション管理士でなくなった後においても、同様です（適正化法42条）。
4，マンション管理士でない者は、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用してはならない（適正化法43条）

[4358: 匿名さん]

>>4356 匿名さん
シマクン、俺だよ。
シマクンと言われれば心が痛むのかな？
ぜーんぶ、本当のことだもんね。

[4359: 匿名さん]

>>4358さん
きみはマン管の資格をもっているのか答えられないの。
まさか無資格者じゃないよね。
有資格者でもないのに、知ったかぶりはだめだよ。

[4360: 匿名さん]

>>4359 匿名さん
認知能力に問題のある人間には何を言っても無駄だよ。あなたの質問を正しく理解できないのだから。

[4361: 匿名さん]

俺はマン管の有資格者だよ。マンション管理士が正式名称。
名称独占資格だけど、自信をもっていえるよ。
マンション管理士協会には加盟していないけどね。
入会金とか会費がとられるし、入っても意味ないから。

[4362: マンション管理士試験上位合格者]

>>4361 匿名さん
何問正解したんですか？36問くらいでしょう。
私は44問正解

[4363: 匿名さん]

３８点で２点の余裕。
あなたの４４点は素晴らしいと思いますよ。
しかし、それは試験での点数ですよね。
合格後の自己研鑽のほうがずっと大切です。
あなたの自己研鑽は、マンション管理の実務に沿っていないのが
実情です。
理事会の理事長や各種専門委員会の委員長等の経験がありません。
マンションの管理は法律面は殆ど関係ありませんからね。
日常の生活、建物設備の維持保全、広報とかが理事会の主業務です。

[4364: マンション管理士試験上位合格者]

>>4363 匿名さん
理事長なんか当然やってますけどw
おたくは人材豊富な大規模マンションみたいだから経験なんかほとんど意味ないよ。
毎日大量のコピペ投稿してスレッドの維持ご苦労なことである。

[4365: 匿名さん]

>>4361 匿名さん
俺って誰？
一人芝居するときはコテハンつけてよ。

[4366: 匿名さん]

>>4363 匿名さん
＞マンションの管理は法律面は殆ど関係ありませんからね。
法律を無視する悪徳管理会社には必要ないらしい。

[4367: 匿名さん]

>>4366さん
それをいうなら、管理会社に丸投げでマンション管理を行っている
無能な理事会のいるマンションじゃないかな。

[4368: 匿名さん]

>>4367 匿名さん
無能な理事会のいるマンションでは、悪徳管理会社はそこにつけ込み、好きなだけ悪事を働いていいわけですね。
有能な理事がいるマンションでは、そもそも、無能な悪徳管理会社など必要としていない。
シマクンは無能な理事のいるマンションを狙っているわけだ。

[4369: 坪単価比較中さん]

>>4368さん
ところで君はマンション管理士の資格はもっていないようだな。
理事をしたことはあるのかな。

[4370: 3183]

>>4342 匿名さん
正直、出オチに近いアイデアだとは思うが一応ツッコミ入れとくよ。

①一般の区分所有者から選出する管理者の要件として、実務経験５年以上やら一級建築士保有やらの条件は厳し過ぎる。適格者がいないケースも多かろう。逆に、資格保有者が管理者としての責務から逃れにくくなるという問題もある。「常任アリ」を前提とすることで強引にこのアイデアを正当化している感すらあり、常任による弊害を無視している。

②一方で、たかが５年の実務経験が管理者としての職務遂行に必要十分とは到底考えられず、建築士に至ってはそもそも別の業務の業務独占資格であり、マンション管理業との関連性は殆ど無い。素人が「建築士ならマンション管理のことも解るだろう」と誤解していることはよくあるが。

③ここで理事長とは別に設定する管理者は無給？ 知っての通り、管理者には法に規定された役割があり、国交省の見解では理事長が管理者を兼ねることで標準管理規約における両者の職務を「実務的に」成り立たせているので、これを分割するということは、規約そのものの構造を大きく考え直さねばならなくなる。

例えば理事会の招集や進行は？どちらかがやるという仕組みで規約を再整備するのだとして（これ自体が大変なことだね）、裁定権だけが理事長に残るのは想像に難くないし、そうなれば理事長というポストは一層形骸化してしまい、二極分化の意味が無い。

④業務委託の仕方としては、管理会社が仕切る場合と根本的な違いが無く、細かいメリデメを比較しても当該アイデアに決定的な優位性があるとも言えない。常任前提・業界経験豊富を良しとする管理者が公平公正に委託候補をチョイスするであろうという考え方は社会通念上おかしいし、よってわざわざそうする必要が無い。

……とまぁ、ツッコミどころは枚挙に遑がないが、大きな穴は先ずこの４点かな。そして最大のネックはまさに「誰がその管理者を引き受けるの？」という点だ。首尾よく見つかったとしても、その次がいるのか、業務を属人化させず安定公平に維持していけるのかという課題はずっと続く訳だよ。その辺がまったく考慮されていないアイデアだよね。
俺は貴方が所属する管理組合の規約の内容を知らんけど、標準管理規約に全然準拠していない規約でない限り、理事長以外が管理者となることについては規約変更が必要になるんじゃないのか？　まずはそこから頑張ってね。