ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4331: 匿名さん]

このスレは閉鎖しました。

[4332: 匿名さん]

3183さんは散々自作自演で色んなキャラを使い分けてきたけど、奇天烈な珍説の首長が全て一緒で本人だけバレてないと信じてるみたいだなw

[4333: 匿名さん]

エレベーターの保守点検は最初からデベ系にしとけばいい。
最初は修理がないので独立系の方が安いのだが、古くなってくると
部品の交換等が必要になってくる。
当然交換費用は高くなる。デベ系はロープの交換も無償。
そのときになってデベ系に変えようと思ってもデベ系は引き受けない。

[4334: 匿名さん]

>>4333 匿名さん
下べ系のエレベーター保守点検業者ってあるの( ´艸｀)。

[4335: 匿名さん]

東芝とか三菱エレベーターの関連会社だよ。

[4336: 3183]

>>4330 匿名さん

俺が訊いたことには答えないんだ？
君はもう管理会社不要論は取り下げるってことでいいんだな？
俺はもはやそこにしか興味が無い。

FMだのPOGだの、そっちはその話題を振った連中に訊けよ。
>>4321あたりがとっくに答えてるじゃんか。
そこでも君は訊かれてるぞ？　金額的メリットが本当にあるのか、と。
それにも知らんぷりかねｗ

理論上の選択肢としてはどちらも当然あるだろうよ。
ボロボロのマンションで「今後何があるのか判らないから」という理由で、独立系保守業者にFM契約でヨロシクねと頼んだら、何故か割安の費用で済んで全て御の字なのかい。とてもそうは思えないよと、他の皆さんは言ってる訳だよ。わかってる？
まあ、わかってて答えられないからこんなことになってるんだろうけどもな。

君が得だ得だと宣伝しまくっているやり方は本当に管理組合にとって得なのか。
君の説明ではまだ誰も納得できていないようだけど？

[4337: 匿名さん]

管理会社は必要。
自主管理は難しい。

[4338: 匿名さん]

>>4336さん
批判するんなら自分の考えを先にかきこめ。

[4339: 匿名さん]

自主管理はだめということでよろしいでしょうか。

[4340: 匿名さん]

自主管理をするということは、理事に負担がかかるということ。輪番制の理事では無理だから理事の長期政権が成り立つことになる。

[4341: 匿名さん]

理事長に管理会社の役割を持たせずに、理事長は通常の理事会運営をすればいい。
自主管理で管理会社の役割は、理事長とは別に管理者を置くことで、管理者に任せればいい。
管理者は理事長と同じ利益目標に向かう同志みたいな間柄。
利益相反する管理会社を雇うより精神的にはずーと楽だぞ。

[4342: 匿名さん]

4341補足
組合員の大切な財産である管理費等の扱いは第三者である専門業者で扱い、管理者や理事長はその監査役と出納に関する指示程度です。
管理に関する発注業務や契約は管理者が理事長の代理をして処理します。
管理者はマンション管理士資格は最低条件とし、マンション管理に関し実務経験5年以上、或いは1級建築士資格も持っていて実務経験がある方など、条件的にはきびしくします。
但し、組合とは委任関係の理事長とは違い、有償制であり契約制でもあります。
管理者の任期はなく、組合が必要とすれば何年でも務めることができます。
管理に関する工事業者は管理者が選定し、理事長の最終認可で管理組合と直接契約となります。
中間マージンの心配はなく、組合は、直接、工事業者と折衝できます。
管理者が選定した業者以外で優秀な業者がいれば、組合員なら誰でも推薦できます。
どうでしょうか。

[4343: 通りがかりさん]

>>4342 匿名さん
却下だな。頭使おうな。

[4344: 匿名さん]

>>4343 通りがかりさん
管理業協会は必死だね。
おまんまの食い上げになるからね。
気持ちは十分理解できる。
歴史の一通過点で活躍できたことは認めてあげるよ。
世間は管理業協会を必要としなくなっている。
早くそのことに気が付いて、転業先を見つけないとね。
乗り遅れるぞ。

[4345: 匿名さん]

>>4341 匿名さん
これなら管理会社必要ないね。
ピンハネの心配もいらないし、管理会社による理事会へのコントロールもなくなるし、メリットばかりでデメリットが見つからない。

[4346: 通りがかりさん]

>>4344 匿名さん
その管理者はどこにいる？お前の頭の中だけだろ。

自画自賛して恥ずかしくないのかよ(笑)

[4347: 匿名さん]

シマクン、自分が万年マン管士不合格者だからと言って世間を甘く見ちゃいけない。
君より才能豊かな人間はごまんといる。
自画自賛？
なんだそりゃ。
君は管理業協会のスパイ活動程度の人間。
人間とすればクズ。

[4348: 通りがかりさん]

>>4347 匿名さん
結局いないってことね。いるいる詐欺

[4349: 匿名さん]

>>4347さん
ところで君はマン管の資格もってるの。
まさかもっていないんじゃないだろうね。

[4350: 匿名さん]

4347さんのマン管の資格については是非聞きたい。