ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4311: 匿名さん]

3183さんは逃げたのかな？いつも即レスなのにねw踏み絵が嫌だったのかな？本気で自作自演がバレてないと思ってるんだろうか。。w

[4312: 匿名さん]

>>4310 匿名さん
私は3183ではないが、フルメンテとPOG契約の内容を見ればわかる。
POGとは、P（パーツ）、O（オイル）G（グリス）交換は無料という契約。
フルメンテは契約期間中すべての交換が無料という契約。（災害によるEV破損などは知らないが）
当然、POG以外の部品交換の費用は、どこかでもらわなければフルメンテは損な契約になる。
つまり、その分は月々の点検費用に含まれることになる。
エレベーターは、最初の15年位は部品交換がほとんどない。
主ロープの交換時期（運航距離で決まるから年数ではわからない）から、他の部品の経年劣化による交換も発生するようになる。
結果として、フルメンテ契約は、部品交換のない時期から、来るべき交換の発生する時期の修理費用をもらう事になる。
POG契約より高額な分は、将来の修理費用に対する積立金の性格が強い。
しかも、途中で契約が切れても返金する必要がないから、そのお金をもらっていない業者が、後からフルメンテ契約をするのは、損することが目に見えている。
だから、10年目以降にフルメンテ契約をする業者は居ない。

アンチ氏は、たった1件の例を示して、いつでも途中からフルメンテ契約が出来ると言っているが、あの例は特殊な例と断りが入っていて、しかも業者でなく、管理会社の抱き合わせ提案に過ぎない。

[4313: 3183]

>>4311 匿名さん
踏み絵って何の踏み絵？

俺は>>4306の内容には特段異論なし。
クルマの新車保証（有償オプション）は新車購入時からでなければ利用できないのと似た話だよね。得られるメリットをどう評価するかは考え方によって変わるが、仕組みを理解せずに利用すればそれだけで損をするリスクがあると。内容としてはそれ以上でもそれ以下でもないんじゃね？

>>4307（周辺住民）が>>4306に同意するという意味なのだとしたら、後に続くレスの内容が唐突だなと思った。何で急に「管理会社を間に入れて見積りを取らせると高くなる」「それに気付かない組合員はアホだ」みたいな話を脈絡もなく始めたのかと。保守点検の方式について理屈で詰められたから、強引に話をリセットしようとしてるのかな？と邪推したんだが。まあ、概ね当たっていたということかな？

もう一度訊くけど「踏み絵」って何よｗ　どの絵を踏めばいいのか改めて言ってくれ。
俺はそもそも、なんでＥＶの保守契約の件でここまで盛り上がってるのかすら解ってないんだが。
アンチ君が形勢逆転を狙って枝葉の議論を深掘りして、乗ってきたヤツを罠に嵌めようとして逆に裏目に出ているという状況にしか見えない。

[4314: 匿名さん]

大規模修繕工事は、やっぱり
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[4315: 3183]

そうこうしているうちにまた脈絡なく新しいネタ振りが始まったみたいだなｗ
ＥＶ保守の話はもう終わりかな。時間をかけてる割に、実りのないことで。

[4316: 匿名さん]

>>4312 匿名さん　
>>4313 3183

いや、だから業者のHPはウソのつり広告と言いたいのか?

>15年目から保守を受託すれば、リニューアルまでの残り15年間の補修費（ほぼ30年間の修理費と同じ）を、15年でもらわなければ採算が取れない。

だから10年目以降は高く設定されているだろw
契約後の想定コストなど採算を計算して出している金額がメニューの料金表だろ。

それを業者のメニュー表で10年目以降もfmで提示があるのに「そんなはずはない。但し書きが無ければ、俺の言ってることが正しい」とか、どこまで頭おかしいのかな？

[4317: 匿名さん]

>>4314 匿名さん

商業ビルなんか、たいていは少なくとも20年以上じゃないとやらないしね。これが物語っているよ。大規模修繕なんて単なる利権だっていうことを。

[4318: 匿名さん]

業界人さんはバックれたのかな?W それとも3183さんが憑依を忘れてるだけかな？w

[4319: 匿名さん]

業界人さんじゃなかった。事情通さんだったw　業界人さんはとっくにお払い箱になったキャラ設定だったねw　失礼！

[4320: 匿名さん]

結果、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[4321: 匿名さん]

>>4316 匿名さん
＞それを業者のメニュー表で10年目以降もfmで提示があるのに「そんなはずはない。但し書きが無ければ、俺の言ってることが正しい」とか、どこまで頭おかしいのかな？
提示があるのなら、サイトのアドレスを貼るべきだろ。

金額の話が抜けているよ。
メーカ系POG保守契約から、独立系フルメンテ契約でどのくらい安くなるのか事例を提示しないと、金額抜きでは話が出来ないだろ。

＞出来るかもね。保守会社の言うだけの料金を払えばね。
以前にこう書いている。

[4322: 匿名さん]

>提示があるのなら、サイトのアドレスを貼るべきだろ。

これは何の掲示について聞いているの？

独立系のHPにはちゃんと条件の違いにより料金も異なっているが、契約できないなんてどこにも書いてないのに、勝手な妄想を膨らませてそれは嘘だと言っているというわけ？

https://tokyoelevator.com/%E3%82%A8%E3%83%AC%E3%83%99%E3%83%BC%E3%82%B...

>以前にこう書いている。

じゃあ、何ができないと言ってるわけ？w

[4323: 匿名さん]

>>4322 匿名さん
＞じゃあ、何ができないと言ってるわけ？w
値段が合わないと言っているんだが、東京ではあるんだな。
この会社の営業エリアは首都圏か。
中国人が会長の会社だけど、あんたが東京に住んでるなら依頼すればいいじゃないか。
関西人の俺には関係ないな。

理事会で通るかどうかが問題だな。

ところで、このサイトで、法定検査は年１回と書いてあるが、以前年１回の法定検査だけにすれば安上がりだとの投稿に、「法律で決まっているから」と書いていたが、あの根拠は何だ？
適当に書いたのか？

[4324: 3183]

>>4316 匿名さん

俺はここ↓にだけレスするぞ。

＞いや、だから業者のHPはウソのつり広告と言いたいのか?

「業者のHP」ってのは一体何の話よ？
俺を関係ない話に巻き込まないでくれな。

俺が君に問うているのは「もう管理会計不要論は取り下げるんだね？」のただ一点。そこを明確にしなきゃ君の発言はどこまで行っても論理矛盾なんだっつの。

[4325: 匿名さん]

>>4320 匿名さん
分譲マンションで20年大修繕工事をしなかったら中古売買で「管理が行き届いていないマンション」と観られ、リセールし難くなるから20年は無いな。

[4326: 匿名さん]

賃貸マンションの場合はオーナーがお金を使いたくないだけのこと。
工事をすれば折角掴んだ利益を手放さなければならないからね。

[4327: 匿名さん]

>>4325 匿名さん
宅建業者は管理の事は関係はないよ。
資金の保管と未収金の有無。
重要事項の説明にはこれ位かな。
大規模修繕の有無は重要ではないみたいよ。
購入者から聞かれれば知っていることくらいは説明すくけどね。

[4328: 匿名さん]

>>4323 匿名さん

>値段が合わないと言っているんだが、東京ではあるんだな。

業者が公式HPで値段を提示しているのに、値段が合わないって意味わかんねえw
あんた一体、誰だよ？業者が間違えてるのか？お前が馬鹿なのかどっちなんだよw
会長が中国人なことが精一杯の反論か？w　もうスマホも電化製品もコンビニも飲食も行けないなw 中国人が作ったもの食えないだろw


>理事会で通るかどうかが問題だな。

どこの理事会で通るかの話をしてるの？

いつも、こういう話の逸らし方するよな。3183さんとそっくりだよw

>俺はここ↓にだけレスするぞ。

なんでそれ以外は無視するの？

１０年目以降は独立系保守会社のFM契約はできるってことでいいの？
意見を聞いているんだが、また逃げるのかな？

>分譲マンションで20年大修繕工事をしなかったら中古売買で「管理が行き届いていないマンション」と観られ、リセールし難くなるから20年は無いな。

東急は１８年周期を謳っているし、実際そんなことにはならないな。それ以上に、管理会社がぼったくって維持費が高止まりしているマンションの方が遥かにリセールが難しいよw

[4329: 3183]

半月以上ダンマリ決め込んでた奴に「また逃げるのか」とか言われましてもね……
流石にもうやめるのかと思ってたが、日数稼いでもこんなことしか返答出来んのかい。俺は自分の発言以外へのツッコミには対応しないよ。何度も言ってるじゃないか。ＥＶ保守契約の話で何でこんなに盛り上がってるのか理解できないよと。

[4330: 匿名さん]

>>4329 3183さん


１０年目以降は独立系保守会社のFM契約はできるってことでいいの？
意見を聞いているんだが、また逃げるのかな？