ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4291: 匿名さん]

>だからその分遅くなるんだろ…ニホンゴヨメナイノカ？

何におそくなるんだ？　実際に遅くなった事例だせよ。普通はストックを持てない部品の供給をあらかじめメーカーとしておくよ。常識的にはな。

でもHPに但し書きで書いてないと、お前のバカな言い分で決まるのか？w

>どこに「POGから」って書いてあるの？出直してこい。

ww

苦しいな。メーカー系から独立系に会社が変わる場合、それまでの契約とどう関係あるんだ？w

[4292: 匿名さん]

>>4290 匿名さん

つまり、但し書きがない場合は全部、自分の妄想が正しいと思ってるのか？w

・ストックを持てない部品は、前もって発注はしない。
・POGからの変更は料金が高くても受注しない。なぜなら3183がそう考えているからw

[4293: 匿名さん]

>>4291 匿名さん
お前の普通は偏屈な独りよがりだってまだ気付かないのか。>4223の意味が何一つ分かってないんだろ。

>メーカー系から独立系に会社が変わる場合、それまでの契約とどう関係あるんだ？w
ggrks

[4294: 匿名さん]

>>4293 匿名さん

主張してる方がでググって出せよ。エレベーターの時みたいにw

結局、答えられないってことねw

[4295: 匿名さん]

>>4294 匿名さん
否定する方が示すのがお前のルールだろ（笑）
さっさと出せよゴミクズ

[4296: 匿名さん]

否定しているのはお前のことで、メーカーのHPに書いてあることじゃねえよw

メーカーが１０年目以降FMもできるって書いてるのに、POGからの移行をお前が否定するんなら妄想じゃなくてその証拠を出せよw

[4297: 匿名さん]

>>4296 匿名さん
>否定しているのはお前のことで、
さっさと否定する根拠出せって。
何も無いのに妄想で否定してた訳か。恥ずかしくないのか、他人に押し付け、自分で勝手に決めたバカげたルールすら守れずに。

[4298: 匿名さん]

根拠も何もメーカーがメニューに出しているだろ。HPにも出してて、それがHPに反して無理という方が普通は出すんだよ。

但し書きがない情報は全てNGなのか？

頭おかしいなw

[4299: 匿名さん]

>さっさと否定する根拠出せって。

過去ログ見るとあんたは荒らしでしかないということ。

さあ、答えたから、独立系がメニューで１０年目以降もFMのメニュー出しているのに
他社POGからだと無理たというあんたの主張を裏付ける根拠を出してくれよw

[4300: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
結局自分の都合のいいようにルールを曲げる訳ね。メニューにあればどんな状態でもまかり通る…と。未更新で30年後も受けられるんだ？

嘘つきくんは思考全てが嘘つきだなー

[4301: 匿名さん]

>>4296 匿名さん
＞メーカーが１０年目以降FMもできるって書いてるのに、POGからの移行をお前が否定するんなら妄想じゃなくてその証拠を出せよw

？？？
言い方間違えてないか？
普通、最初は３０年間のHMだろ。
メーカー保守が高いから、独立系に変えるという話じゃないのか。
料金の話が抜けているよ。
１０年以降もHM可能と、POGからの変更を同一料金でOKとは違うよ。
慌てずに、しっかり読めよ。

[4302: 匿名さん]

>>4301 匿名さん
HM→FM

[4303: 3183]

なんでキミタチは名前を固定せずアンカーすら打たずに会話しようとするんだｗ
いい加減学習してくれ～

[4304: 匿名さん]

>>4303 3183さん
無責任になんでも書けるからだよ。
ところでアンカーってなんだ？

[4305: 匿名さん]

>>4301 匿名さん

>普通、最初は３０年間のHMだろ。

何が言いたい?

>１０年以降もHM可能と、POGからの変更を同一料金でOKとは違うよ。
慌てずに、しっかり読めよ。

読めよじゃなくて、何を主張したいすいら逃げ回って明快できない奴が説得力ないよ。

例えば10年間メーカーPOGでその後、独立系FMはできないというお前の妄想を撤回するでいいんだな?w

[4306: 匿名さん]

>>4305 匿名さん
＞えば10年間メーカーPOGでその後、独立系FMはできないというお前の妄想を撤回するでいいんだな?w
出来るかもね。保守会社の言うだけの料金を払えばね。

あんたは、根本的なことを忘れているんだよ。
FMは、主ロープを初め部品交換の料金を含んだ契約になっている。
FM契約は、EVリニューアルまでの概ね30年間で、幾ら修理費が必要か計算し、
点検費と合わせて、月額幾らと決めている。
しかもEVは大体１５年目くらいから部品交換が必要になってくる。
つまり、15年目以降必要になってくる修理費を３０年の分割で払っているのだ。
ここまでは理解したか？

15年目から保守を受託すれば、リニューアルまでの残り15年間の補修費（ほぼ30年間の修理費と同じ）を、15年でもらわなければ採算が取れない。
残り15年間契約を続けてくれるという保証もないし。
ほとんどの会社は、受けないと思うけどね。

FM契約とは、設置直後から契約し、前もって補修費を月ぎめでもらっているから成り立つ契約なんだという事が分かっていない。

[4307: 周辺住民さん]

全て同意！！　無関心、自分たちで動かない理事会は管理会社には美味しい！！
設備、工事に経験のある組合員が居れば、修繕委員会に参加し、全ての設備更新、工事の見積もりを３，４社（管理会社を含め）徴収すれば管理会社は一番高い、管理会社の下で見積もりする業者は必ず管理費として管理会社の経費を含めるから。
しかし、管理組合に寄与しても、誰も「有難う」とは言わない。逆に、そんな事をするには「何か美味しい事でもあるのでは？と疑う。
無関心な理事会はアホ、バカとしか言いようがない。

[4308: 匿名さん]

>>4307 周辺住民さん
【徴収】の意味を調べてね。

＞管理会社は一番高い、管理会社の下で見積もりする業者は必ず管理費として管理会社の経費を含めるから。

日頃から管理会社に細かくツッコミを入れていれば、高くない。

＞しかし、管理組合に寄与しても、誰も「有難う」とは言わない。

誰が見積もりを取ってきたかいちいち公表しないでしょ。
あなたのマンションでは議事録に個人名載せるの？

[4309: 3183]

>>4307 周辺住民さん

ん？　誰に対する同意？

[4310: 匿名さん]

>>4309 3183さん

4306さんの回答は同意見ですか?