ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4271: 匿名さん]

>>4270 匿名さん
>それから何のHPだ？　全く意味不明なんだがw
頭にh付ければいい。まさかと思ったがここまで無知とはな（笑）
ttps://www.prime-kk.jp/outline.html

[4272: 匿名さん]

ヒントではなく、言いたいことを言えないのは自信ないからだろう。
HPでは何が言いたいのか分からないので、ちゃんと説明してくださいよ。

これまで散々、言いたいこと言って突っ込まれたら何も言えず退散してきたんだからさw

[4273: 匿名さん]

・100戸のエレベーターが一機というのも妄想だけで、ガセ、実在を示せず
・独立系が１０年以降FMしないというのも自分の妄想だけで、ガセ、実在を示せず
・エレベーター保守の目的は、安全性だけではない！稼働させるためだ！と迷言を残す

どうしようもないねw

[4274: 匿名さん]

>>4272 匿名さん

https://www.prime-kk.jp/outline.html

[4275: 匿名さん]

結局、意味不明なリンクで誤魔化して説明もできず何も答えられないと言うことね。

ヒントじゃなくて根拠を答えられないだけだろw

[4276: 匿名さん]

>>4274 匿名さん

お、やっと見れたよ。
そんな珍しい物件、よく探してきたね。

https://gp-mojidairihills.com/outline.php
https://residenceinfo.mitsui-chintai.co.jp/rent/432/outline
https://lif-toyohashi.com/outline/

[4277: 匿名さん]

>>4268 匿名さん
たくさんあるな。

サングランデ千葉都賀テラス　87邸　エレベーター1機
メイツ川口並木　84邸　エレベーター1機
プレミスト湘南辻堂　404邸　エレベーター4機
オハナ茅ヶ崎183邸　エレベーター2機
シティタワー所沢クラッシィ　311邸　エレベーター3機

[4278: 匿名さん]

大規模マンションで1棟あたりの戸数が200や300あると100戸あたりでエレベーター1機のところなどザラにあるよ。
土地の形状にもより、棟数が多く各棟が離れていたりすると大規模でもエレベーター数は多くなる。

[4279: 3183]

ＥＶ１基あたり100戸ってのは、建物の階層や平面計画にもよるが決して十分な数字とは限らないんだけど、実例という点では普通にある訳だよ。必死こいて地方物件のデータを集めずともね。それをろくに調べもせず、狭い個人の見識のみに照らして「有り得ない」などと嗤うからこういうことになる。

実例を示されたら示されたで、「ある訳がないだろ」的だった自分の態度は無かったことにして、また別のツッコミどころを探すに違いない。枝葉のところでケチつけられても相手にせず、本質的な論理破綻を問題にするべきだと思うよ。

アンチ君は依然としてアンチのままであることは良く解った。しかし実情としては委託管理をやめることができず、リプレイスも理論上は必要なことだと解っていながら、リプレイス先を正しく評価することが出来ない訳だ。安けりゃそれでいい、と言っている以上、我々が考えるリプレイスとは根本的に目的が違うものなんだろうな。

[4280: 匿名さん]

ザラにはない。普通は５０～６０に一基。
でも初めて根拠を示したね。それは褒めてあげよう。

[4281: 3183]

>>4280 匿名さん

例示された物件の諸元を詳しく見てみたか？
規模その他で分類せず「普通は」とか言ってること自体、無知を露呈してるんだよ。
ザラには無くとも「ある訳がない」と言い切ってた自分を先ずは恥じるべきだな。
ついでに言うと、URLを貼る時の作法についてもこれを機に調べておくといいよ。

[4282: 匿名さん]

>>4281 3183さん

エレベーターの基数に関してはよく頑張ったと褒めてるじゃん。

その勢いでエレベーター保守の独立系で１０年を超えるFMは取り扱ってないという根拠を同じようにリンクで貼ってくれよw

[4283: 匿名さん]

>>4264 匿名さん
＞POG→１０年目以降のフルメンが一番利口なやり方って知らないのかな？
この考え方が、あなたの現実ばなれを象徴している。

組合にとって一番得
↓
保守会社にとって一番損
↓
契約を断る。
但し、断ると書くと、依頼が減るから、書かないで案件ごとに損なら断る。
考えるまでもなく、誰でもわかる事。

[4284: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
＞大規模マンションで1棟あたりの戸数が200や300あると

と条件付きで「ザラにある」と書いてるんだよ。
全てのマンションで「ザラにある」とは書いていない。
よく読もうね。曲解君。

[4285: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
＞ザラにはない。普通は５０～６０に一基。
＞でも初めて根拠を示したね。それは褒めてあげよう。

これでごまかしたもりか。
そもそも、EV点検で3万節約しても、100戸でEV1台なら戸当たり300だよという話。
それを、「20戸に１台なら1500円にもなる」というツッコミが出来ないところが、情けない。

[4286: 3183]

>>4282 匿名さん
＞エレベーターの基数に関してはよく頑張ったと褒めてるじゃん

何も頑張っとらんわ。
子どもでも言わない屁理屈を大人だから捏ねないという当たり前の話だよ。

[4287: 匿名さん]

>>4285 匿名さん

せっかく褒めてやったのにまた出まかせばかりだな。

>そもそも、EV点検で3万節約しても、100戸でEV1台なら戸当たり300だよという話

こんなストーリー、お前の妄想次第でなんとでもなるだろ。


https://anabuki-m.jp/information/2340/
実際に78戸のマンションでエレベーターの保守点検業者をメーカーから独立系の会社に変更したケースでは、年間624,000円（月額52,000円）の削減に成功していました。
※エレベーター2基分の金額です。

ちなみにこうもかいいてあるな。↓

わたしたちの会社で取引のある独立系の会社でも98％近いメーカー部品の在庫管理率を持っているので、独立系は安いけど部品調達が遅いといったこともほとんどなくなっています。

１０年目以降でFMが無理ってリンクを示せないのはやはり存在するってことか？w

[4288: 匿名さん]

>>4287 匿名さん
だからお前は足りないんだよ。
部品で2%は在庫を持てないってことはその部品が破損すれば調達に時間がかかることになる。なお且つ、ストックしたくてもできない特殊な部品な訳だけど、理解できてるか？

それに不具合や破損があったらどうなるんだろな？あ、お前にはわからないか（笑）URLも知らないくらいだしな～

FMが無理って書くバカな業者はないだろ。１０年目以降でFMが可能って書くバカな業者がないのと同じ。メニューにあるならそれを出せよ。１０年目以降でもFMができるって書かれたメニューをな（笑）

[4289: 匿名さん]

部品で2%は在庫を持てないってことはその部品が破損すれば調達に時間がかかることになる。なお且つ、ストックしたくてもできない特殊な部品な訳だけど、理解できてるか？

じゃあどうしていると思っているの？逆に聞くけど？　故障頻発？　別に自社でストック持たなくても、メーカーに頼んでいるだけだと思うけど？

>FMが無理って書くバカな業者はないだろ。

なんで？　受注できなければ書くだろw １０年目以降無理だと決まっていて隠す必要あるの？

↓ちゃんと10年目以降のFMで料金表載っている業者があったよwこれで文句ないよな？w
https://tokyoelevator.com/%E3%82%A8%E3%83%AC%E3%83%99%E3%83%BC%E3%82%B...

[4290: 匿名さん]

>>4289 匿名さん
>別に自社でストック持たなくても、メーカーに頼んでいるだけだと思うけど？
だからその分遅くなるんだろ…ニホンゴヨメナイノカ？

>↓ちゃんと10年目以降のFMで料金表載っている業者があったよwこれで文句ないよな？w
どこに「POGから」って書いてあるの？出直してこい。