【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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4231:
匿名さん
[2022-07-02 01:50:58]
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4232:
3183
[2022-07-02 07:11:01]
>>4231 匿名さん
はいはい、熱弁ご苦労さん。 ここだけ一言伝えとく。↓ ＞メーカー系保守でも、保守に対する責任はメーカーではなく、メーカー系列の保守会社に責任があるんだぞ？ メーカー保守会社がメンテして、メンテによる事故があれば、メーカーではなく、メーカー系の保守会社の責任だ。違うの？ 当たり前だろｗ 「違う」ととれる様なことを俺が何か言ったか？ 保守点検を請け負う業者として、保守対象となる機材との関係性には、メーカー直系とそれ以外の企業とでは少なからぬ違いがあるだろと言ってる。部品の調達力云々はその一例に過ぎないが、判断材料のひとつだろう。双方の優劣を俺が勝手に決めつけてるつもりも無いよ。俺なら俺なりの判断で一方を選ぶ、と言ったまでだ。それが大勢の判断とも合致しているから、君みたいに「こっちの水は甘いよ」と他人を誘う必要もない。 「多数決で決まる」と何度も言ってるだろう？ 正常なる共有者の総意として決まることなら俺は君とは違ってそれに従うんだよ。荒唐無稽で説得力のない主張が多くの人の判断を狂わせそうな時は積極的に否定もするが、今のところ君の本件に関する主張はそこまでのもんじゃない。安くて旨いサービスを提供してくれる独立系を引っ張ってきてくれるならそれでいい。そこに発注させるには、もっときちんとした説明をしないと総会は通らないけどな。 |
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4233:
事情通
[2022-07-02 09:12:47]
匿名さんが多くて、誰が誰やらわかりませんので
アンチ管理会社派と、管理会社必要派に大別して返答します。 >>4215 匿名さん ＞管理会社に委託しているけど組合にお金がないからコンサルしているのかと思うでしょ。 どうしても、削減コンサルの話に持ってゆきたいのですね。 管理会社に依頼している、お金のないマンションは、コンサルなんか雇わないでしょ。 ＞じゃあ、コンサルじゃなくてただ単に事務の代行しているだけでしょ。あんたはコンサルしているマンションというから聞いたのに。 残念でしたね。 あなたの言う「マンション管理士に依頼」も同じ仕事ですから「事務の代行」ですよ。 自分でも出来るけど、時間がないから他人に頼んでいるのなら、代行でしょうけど、自分にできないから専門家に頼んでいるなら、それはもう代行ではなくて、コンサル依頼でしょ。 ＞コンサルってどういう意味かわかっているの？ あなたの言うコンサルはどんな意味なのですか？ 削減コンサルの事ですか？ 私は、削減コンサルではありません。 主に、自主管理マンションの会計・総会支援をするマンション管理士です。 |
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4234:
匿名さん
[2022-07-02 15:30:15]
>>4232 3183さん
>メーカー直系とそれ以外の企業とでは少なからぬ違いがあるだろと言ってる。部品の調達力云々はその一例に過ぎないが、判断材料のひとつだろう。双方の優劣を俺が勝手に決めつけてるつもりも無いよ。 つまりあんた自身がメーカーの調達力を評価しているだけで、エレベーター保守の目的であるエレベーターの安全性の維持についての優劣は結局は分からないということだな？ 漠然と調達に心配なさそうだから、安心という心情的な部分しか推す材料がないということだ。 |
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4235:
匿名さん
[2022-07-02 15:36:34]
>>4233 事情通さん
コンサルとは、問題や課題があってそれを解決するための手段や糸口を提案したりする役割です。 単なる顧問契約とは違いますね。あなたがやっているのはコンサルではなく、顧問契約です。 >あなたの言う「マンション管理士に依頼」も同じ仕事ですから「事務の代行」ですよ。 マンション管理士の依頼と削減コンサルはまた別です。 マンション管理士への依頼・顧問契約＝見積もりをチェックしたり理事会や管理運営のサポート コンサル＝管理費の削減計画をおこなったり、そのサポートをしたり、大規模修繕の見直しをやったりすること 全然目的と役割が違いますね。 本当にマンション管理士ですか？ ちなみに、そのマンションでは貴方が感じている不都合や問題はあるとすれば、どんなことがありますか？自称で構いませんよ。 |
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4236:
事情通
[2022-07-02 16:01:50]
>>4235 匿名さん
＞全然目的と役割が違いますね。 事務代行は、取り下げですか？ ではそういうことに。 ＞本当にマンション管理士ですか？ 最初から、信じなくていいと言っていますが。 匿名ばっかりの掲示板で、何の意味がありますか？ |
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4237:
匿名さん
[2022-07-02 17:31:53]
>事務代行は、取り下げですか？
何の話ですか？ 貴方はコンサルをしていると言ったのに聞いたら、仕事内容はコンサルではなく、事務代行だということです。 取り下げとは何の話ですか？ ↓これについてもお願いします。 ちなみに、そのマンションでは貴方が感じている不都合や問題はあるとすれば、どんなことがありますか？自称で構いませんよ。 |
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4238:
3183
[2022-07-02 17:58:18]
>>4234 匿名さん
＞エレベーター保守の目的であるエレベーターの安全性の維持についての優劣は結局は分からないということだな？ 逆に教えてよ。そこの絶対的優劣を判定する方法があるなら。 当然かかる費用にも影響する筈だが、「同じ費用ならば独立系の方が安全性を維持することができる」あるいは「同じ安全性を維持するためなら独立系の方が安い」と言い切る根拠を君は持ち合わせてる筈だよね。自分の主観的評価ではなく「客観的事実として」そう言い切れると。 誰彼かまわず咬み付くならそこを示してくださいな。そうすりゃ多数決すら採る必要なくなるわな。 そんな便利な理屈など無いから、普通は様々な主観が在る中で「より良い方法」を多数決で決めるんでないの？ あとね、他人の資格の有無をそんなに疑うなら合格年と証書番号くらい訊けばいいと思うよ。末尾を何ケタか伏せれば個人を特定することにもなるまい。それでも話の真偽を判定することなどできないが、尤もらしさだけに拘るならそういう発想も持たないとね。資格の有無にかかわらず「理屈としての納得感」でみれば、君のツッコミは相手に届いてさえいない。資格自体はペーパーライセンスであることもある中で、匿名掲示板でその有無に固執することには意味なんぞないだろう。そう言われてるんだよ。 |
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4239:
匿名さん
[2022-07-02 18:11:17]
>逆に教えてよ。そこの絶対的優劣を判定する方法があるなら。
優劣のわかるデータはないよ。ないし、元々エレベーターによる事故もほとんど起きてないし報告がない。今は独立系のシェアも２０％以上。つまり、独立系にせよ、メーカー系にせよ安全。ならば安い方が得に決まっている。事故が相当数あって、メーカー系か独立系か内訳が分からないなら、念の為、調達に有利なメーカー系にしておくという理屈も分からないではないが、元々、稼働中の事故がほとんどないんだもん。言ってる意味わかるよな？w でもあんたはメーカー系の方がいいっていうなら、根拠があって言ってるのかと思うよな？でもないんだよね。いつものことだが。あんたがそう思うという主観だけ。 |
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4240:
匿名さん
[2022-07-02 20:03:25]
保守の目的が安全性だけなら老朽化してきたら止めてしまえばいい。
せっまい視野 |
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4241:
匿名さん
[2022-07-02 20:37:28]
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4242:
匿名さん
[2022-07-02 20:42:24]
>>4241 匿名さん
維持しなくていいんだろ(笑) |
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4243:
匿名さん
[2022-07-02 21:00:40]
>>4242 匿名さん
ん？ また答えられないの？ 安全以外の目的は？ >保守の目的が安全性だけなら老朽化してきたら止めてしまえばいい。 これ、どういう意味？ メーカー系に依頼すると老朽化しないのか？w |
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4244:
匿名さん
[2022-07-02 21:10:51]
>>4243 匿名さん
維持って書いてるのに理解できないんだな。 別にメーカー、独立系の違いについて言ってないけど？ 保守の目的について馬鹿な見解書いてたからツッコんだだけなんだけど、比較しなきゃ生きられないのか(笑) 次は何を捏造するんだ？ |
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4245:
匿名さん
[2022-07-02 21:26:36]
>>4244 匿名さん
安全性以外の目的が維持ってどういう意味？ 保守の目的が安全性の維持じゃなかったら何なの？ 早く正解を発表してくれよw また「お前が知らないだけ」と言って答えから逃げてしらばっくれるのかな？ |
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4246:
匿名さん
[2022-07-02 21:29:50]
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4247:
匿名さん
[2022-07-02 21:38:52]
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4248:
匿名さん
[2022-07-02 21:55:22]
>システム含め稼働し続けるための維持
エレベーターなんだから、それを安全性の維持というんだが。。システムも稼働もしなければ、エレベーター動かないだろ。トンチかよw 保守会社が稼働するかは知りませんが、とりあえず落下はしませんってなるのか？w 頭おかしいなw |
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4249:
匿名さん
[2022-07-02 22:11:46]
>>4248 匿名さん
今度は自分の発言を曲解しだしたよ(笑) 安全性と維持は全く別軸。機能も技術もそもそも異なるものを勝手に同じにするなよ。 この観点がないから4223の意味がわからないんだよ。こんなことも分からない奴から見たら俺は頭がおかしいだろな(笑) |
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4250:
匿名さん
[2022-07-02 23:30:38]
てか、事故は起こさないけど、稼働するかについては責任持ちませんとかいう、会社あるの？w
維持とかいうと、今度は部品の更新とはまた別物とか言いそうだな。次は部品の更新とネジを変えるかは別とか言いそう。 ついていけないわw |
どう決まるかなんて誰も聞いてないことをまた脱線して誤魔化したいのかな？
共有してほしいなんて思ってないよw
とうとう理由も言えないんだな。
根拠も理由も何も言えない人間がここで何を発信したいの？
>製造物の品質に製造者が責任を問われる時代、第三者による保守なんて価格面でのメリットしか無いと思ってるし、その唯一のメリットとて絶対視するほどの強みとは思えなんだ。君の説明では猶のこと。
あんた品質って書いてるけど、保守の話をしているのを理解しているのかな？
この責任って何に対する責任を言ってるの？ 製造物に対する責任は製造物の設計上や品質上の欠陥に対する責任、保守は保守の責任。そもそも、別だが理解できてるかな？
メーカー系保守でも、保守に対する責任はメーカーではなく、メーカー系列の保守会社に責任があるんだぞ？ メーカー保守会社がメンテして、メンテによる事故があれば、メーカーではなく、メーカー系の保守会社の責任だ。違うの？
>第三者による保守なんて価格面でのメリットしか無い
だから、メーカー系保守の独立系に勝るメリットって何？ 部品調達云々が、どうエレベーター保守の目的である安全性において独立系と差が出ているのか、説明できるの？
独立系で自社に追えないところはメーカーに依頼して業務を遂行できていたら問題ないのでは？
実際に業務が遂行できず、事故や故障など不都合が起きているなら分かるけど、それは確認してないんだよね？
>事故その他のリスクにより緊張感をもって対処しているのはどっちなのか？という問いには最初から結論出てると俺は思ってるよ
え？ 独立系は緊張感持ってないの？何を根拠に？ あ、また根拠なく、感想ってことね。
もう独立系も２０年以上は業界にいるわけだけど、何か実際に不都合や事故でメーカー系より多いというデータはあるのかな？ 無いのに 緊張感持ってなくて不安だということ自体ナンセンスなのでは？ だってもう問題が出てないと結果が出てるでしょ。国内の５０万機以上のエレベータでそのうち独立系のシェアは２０％超。長年やっていて、死亡事故はシンドラー製の一例のみ。あとはメンテ中の事故でこれはメーカー系でも起きている。
>同じ発注仕様で価格が倍近く違うなら俺だって流石に考えるが、実際はそこまで差はつかないし、
削減事例では倍近くつくよ。エレベーターを独立系に変えるのは削減計画の王道だよ。調べれば分かるけど、あんたは見ないふりするだろうが。