【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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4211:
匿名さん
[2022-07-01 10:02:15]
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4212:
匿名さん
[2022-07-01 10:14:42]
>>4210 事情通さん
しかし、管理会社に委託している組合なのに、総会資料も議事録も決算書も管理会社ではなく、あなたが作っているの？ 管理会社は何の仕事しているの？あなたの好きなバックオフィスも稼働していないのかな？w |
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4213:
事情通
[2022-07-01 13:35:11]
>>4212 匿名さん
＞しかし、管理会社に委託している組合なのに、総会資料も議事録も決算書も管理会社ではなく、あなたが作っているの？ ＞主に、管理会社に委託するお金のない管理組合の依頼で、 こう書いていますけど・・・。 慌てずに、ちゃんと読んで下さいね。 管理会社に委託していたら、私など必要ないでしょう。 私は削減コンサルではありません。 ＞4211 匿名さん ＞顧客のマンションの何をどう変えたのか、その事例をお聞きしているんですが。。例えば〇〇の業者を切り替えて何割浮かせたとか、工事をどう見直したとか、そういう内容です。 そんなことしていません。 決算や、総会資料の作成に苦労している人のお手伝いをしているだけです。 長期修繕計画だって、次の大規模修繕の時にお金が足りるか心配な理事長さんに、 資金計画書を作りますか？と、お尋ねしてから、依頼があれば作っているだけです。 |
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4214:
3183
[2022-07-01 15:48:19]
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4215:
匿名さん
[2022-07-01 17:43:44]
>>4213 事情通さん
自主管理のマンションてことね。普通は自主管理なら自主管理と書くでしょう。 管理会社に委託しているけど組合にお金がないからコンサルしているのかと思うでしょ。 >そんなことしていません。 決算や、総会資料の作成に苦労している人のお手伝いをしているだけです。 じゃあ、コンサルじゃなくてただ単に事務の代行しているだけでしょ。あんたはコンサルしているマンションというから聞いたのに。コンサルってどういう意味かわかっているの？ それとあんたは独立系エレベーター保守会社は調達が難しいから危ないという、匿名さんの意見はどう思うの？ >良いと思える方が「好きな方」だとでも捉えておけよ。 その良いと思える方は、独立系かメーカー系かどちらか、と聞いているんだけど。 あと、3183さんは独立系エレベーター保守会社は調達が難しいから危ないという、匿名さんの意見はどう思うの？ |
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4216:
匿名さん
[2022-07-01 19:09:26]
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4217:
匿名さん
[2022-07-01 19:31:51]
>>4216 匿名さん
アンチくんはこうやってすぐ捏造するんだよ。 |
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4218:
3183
[2022-07-01 22:19:35]
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4219:
匿名さん
[2022-07-02 00:23:01]
>>4216 匿名さん
>4197 >ストックできないものの話しをしているのにストックしておくとか何言ってんの。 突然の故障に対応する必要があるのはわかったようだが、それだけか？またdが抜けてないか（笑） これ、独立系は部品や装置の調達が難しいという話なんじゃないの？資料まで出してたよね？w 調達じゃなかったら何なの？ >＞あと、3183さんは独立系エレベーター保守会社は調達が難しいから危ないという、 >いや言ってねえからｗ …って突っ込もうと思ったら既にツッコミ入ってたな。 自分で突っ込んでよく言えるねw まあいいや。 >3183さん 良いと思える「理由」はどこにも書いてないよね？ >メーカー直系でも独立系でも、委託管理をする中で好きな方を選べばいいんでないの？ 俺は組合員の一意見として前者しか推さないけどね。 前者（メーカー直系）を押す「理由」を聞いているんだけど？ |
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4220:
匿名さん
[2022-07-02 00:36:50]
>>4219 匿名さん
4197を書いたのは俺だが、調達が難しい事がイコール危険だなんて一言も言ってないのに(笑)こうやって堂々と捏造してるんだよな？ |
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4221:
匿名さん
[2022-07-02 00:39:19]
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4222:
匿名さん
[2022-07-02 00:49:15]
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4223:
匿名さん
[2022-07-02 00:49:43]
あの資料って私がUPしたんで4220さんがUPしたんじゃないよ。
コレだよね 
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4224:
匿名さん
[2022-07-02 00:50:47]
>>4221 匿名さん
普通は読めばわかるんだけどねえ |
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4225:
匿名さん
[2022-07-02 00:55:32]
これもだ。
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4226:
匿名さん
[2022-07-02 01:05:29]
それはわかったから、誤魔化さないで早く答えてよ。
あんたが思う独立系がダメな理由は調達の問題じゃなければ、何なの？ |
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4227:
匿名さん
[2022-07-02 01:09:33]
自分が言ったことすら引っ込みつかず、苦し紛れにわからないのかって言われても、分からねーよw
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4228:
匿名さん
[2022-07-02 01:11:46]
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4229:
3183
[2022-07-02 01:12:36]
>>4219 匿名さん
＞前者（メーカー直系）を押す「理由」を聞いているんだけど？ 理由ねえ。 そんなもん、俺が君に教える必要あんのかな？ 言ってるじゃんか。結局は「多数決で決まる」のだと。 他の人が色々言ってて、それぞれ一理あるとは思うが、君は到底受け入れようとしていないよね。俺も自分の「推す理由」を君と共有できるとは思っていない。ただ、同じ感覚の人が多数派だろうという確信だけはあるので、まあなるようになっても別に困らないかなという程度よ。 製造物の品質に製造者が責任を問われる時代、第三者による保守なんて価格面でのメリットしか無いと思ってるし、その唯一のメリットとて絶対視するほどの強みとは思えなんだ。君の説明では猶のこと。 ＥＶ保守に関しても君は多数派に対して異論を唱える立場をとってる訳だけど、何とかその異論を通したいのなら頑張らないとね。賛同を得られなきゃ元も子も無いので。 |
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4230:
3183
[2022-07-02 01:23:06]
下手に別の例を挙げるとそっちが掘り下げられて変な展開になりそうだが、例えば車検ね。今どきのクルマなら検査そのものは自力で通せることを俺は知ってるし、ディーラーに任せて余計な点検整備費を税金や検査代行料と抱き合わせで取られるのは嫌なので、もう長年、法定点検は検査とは別日程でやることにしている。ディーラー任せにする場合と両方試せる訳ではないから、かかる費用も正確には比較できないが、同じクルマ同じパターンの他事例の情報を見渡す限り、今のやり方で得られる金銭的削減効果は２割や３割どころではないと確信している。
それでも、点検整備自体はメーカー直系の工場にやらせてるよ。第三者企業の中にも専門性が高いところはあるが、絶対視するほどの優位性がある訳でもない。部品は純正の方がいいと思ってるし、社外品にはそれこそ低品質のボッタクリ価格のもあったりするので。 維持管理に作り手を関与させるか否かを議論するにおいて、事故その他のリスクにより緊張感をもって対処しているのはどっちなのか？という問いには最初から結論出てると俺は思ってるよ。俺が「メーカー直系を推す理由」として掲げるならそんなところ。君がそれに対し言いたいことがあって、いやいややっぱり保守点検費は安いのが正義でしょと主張し決着をつけなければならないのだとしたら、そりゃ総会の場で諮ればいいことさ。同じ発注仕様で価格が倍近く違うなら俺だって流石に考えるが、実際はそこまで差はつかないし、少しでも安く！という論理だけでは俺は決断しない。他の人はどうだろうね？ 勝算あるなら君は君のやり方でやりなよ。似たような考えの人はそこそこいる筈だが、結局は多数決で勝てないから少数派のまま。委託管理をしていない勢も同じ理屈で「たったの５％」なんでしょうよ。 現実を認識して、それを変えたいならもっと丁寧にやんなさい、って何度言ったかな（笑） |
コンサルの業務内容ではなく、あなた自身が、顧客のマンションの何をどう変えたのか、その事例をお聞きしているんですが。。例えば〇〇の業者を切り替えて何割浮かせたとか、工事をどう見直したとか、そういう内容です。