ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4171: 匿名さん]

資金？

組合資金に余剰があれば、無意味な出費は構わないと言うこと？
お金はあるだけ無駄遣いすればいいと言っているんだ。


ついに、頭がイカれ出したな。。

[4172: 匿名さん]

>>4168 匿名さん
>あんたは調べついているのか？
言った先から自分は全くの憶測と「独立系の方が危険であってほしい」と言う願望だろw
→調べたから言ってんだろ。独立系の方が危険と言ってるのは別レスだろ。弱いなー。もう一度言うが、重大事故だけ見て判断させようとするな。

>事故以外、何で判断するの？イメージに組合費を使うべきだと言っているの？
→これだよ。さすが嘘つきくん。自分の嘘を本当に見せたくて仕方ないんだな。最低限QCDを見ろって何回言ったか。お前が見てるのは全然足りないqとcだけ。dはどこ行ったんだよ。

[4173: 匿名さん]

>>4169 匿名さん
納期が遅れたら、その間に乗れる車がない事もわからんのか？この馬鹿は。

[4174: 匿名さん]

>>4168 匿名さん
＞届かないと言ってないよねw 調達納期が遅ければ前もってストックを貯めておくから、実務には支障ないよ。あったら業務遂行できないだろ。

ストックを貯めている独立系は大手独立系の会社だけだよ。w

[4175: 匿名さん]

>>4171 匿名さん
何で無意味なんだ？w

[4176: 匿名さん]

>ストックを貯めている独立系は大手独立系の会社だけだよ。w

何情報だよw

じゃあ、ストックもなしにどうやって保守業務をやっているの？部品が必要になったらその場で初めて発注しているのかな？w

大手独立系なら大丈夫なんだね？w

>何で無意味なんだ？w

メーカー系の優位性があんたの願望だけだろ。根拠示せないし、実際独立系でも深刻な事故は起きてないし、小さな事故もメーカー系と比べて差があるというデータもない。
だったらあえて高い方に頼むのはおかしいよね？w

[4177: 匿名さん]

>>4176 匿名さん
あなたは事故が起きなければいいんだ。
私とは価値観が違うんで。バイバイ

[4178: 匿名さん]

>>4177 匿名さん

エレベーター保守の目的は事故を起こさないことです。事故が起きなければいいよ。

>あなたは事故が起きなければいいんだ。

じゃあ、他に何が必要なの？非常時の対応でメーカー系の方が優っているというデータも示せなかったよね？あんたの願望だけだったよねw

もう自作自演のあんたの分身含めて２度とこなくていいよ。荒らしさん。

[4179: 事情通]

>>4161 3183さん
エレベータ保守の安全性と費用の関係を例に、「馬の耳に念仏」という諺の検証をしています。

[4180: 匿名さん]

事情通のHN使うなら、公開データでメーカー系の優位性示したら？w
犬の遠吠えみたいに恥ずかしいよw

・死亡事故はシンドラー社の一例のみ。統計的に独立系が危ないとも言えない。
・メーカー系と独立系を比べて、その他、小規模の事故でもメーカー系の方が比較して安全と言えるデータも存在しない。
・緊急時のサービスもメーカー系の方が優っているという資料もない。
・部品調達は不利だが、それにより実際の業務に支障が出ているという統計的な事実もない。
・独立系で不都合等は特段、報告されていない。

・独立系の方が格段に安価である（削減事例では同等のサービスでおおむね半額）
・メーカー系の費用が高い理由はサービスが優れているからではなく、製品価格を安くして保守業務でペイするビジネスモデルだから。従って、消費者は独立系で安くメンテする方がどう見ても理に適っているといえる。

危ないとか、見立てではなく、実際の事故率やデータでは反論できないでしょ？

[4181: 匿名さん]

>>4179 事情通さん

事情通ってあなたは何の事情に詳しいの？
まあそれすら説明できないよな。いつものことだけどw

[4182: 匿名さん]

管理会社と契約するのが正しい！
エレベーターも高額なメーカー系がいい！
高いことは会社が利益をとっているからではなく、バックオフィスの充実のためだ！

でも、詳しいことは何も知りません！　否定はするけど、否定する根拠を聞かれても全く答えられません！

いつもこれだからなw

[4183: 匿名さん]

アホな子一人を抜かし、皆様以下資料をご参考に

[4184: 匿名さん]

>>4183 匿名さん

業者が大変であることは顧客にサービス提供できないことと一緒だと思ってるのかな？

で、それが顧客にどんな不都合として出てるの？巻きで対処すればいいと思うが。

電波借りてる格安スマホと一緒で、実際に利用できているのに、自社の電波使わないと不安だといってるヤツいないでしょw

[4185: 事情通]

>>4181 匿名さん
管理会社勤務２０年
マンション管理士として活動１０年
管理業務主任者
マンション管理士
日商簿記２級検定合格
マンション管理ソフト所有
信じなくていいよ。

ちなみに、私がコンサルしているマンションで、最近エレベーター部品の老朽化が進み、部品交換の発注をしましたが、部品の入手は９月以降になるそうです。
エレベーター保守会社は独立系です。
部品到着遅延の理由は、最近の諸事情でだそうです。

[4186: 匿名さん]

>>4185 事情通さん

どんなコンサルしてるんですか？
自称で構いませんよ。

[4187: 匿名さん]

>>4184 匿名さん
図らずとも嘘つきくんのdに対する考えがわかったよ。巻きで対処（笑）

4183の資料を見て業者が大変って事になるのが謎なんだけど。ストックできないものはメーカーに頼るしかなく、自分達がいくら巻いて（笑）もどうしようもない事があるだろ。

[4188: 匿名さん]

>>4187 匿名さん

ストック集めが大変であることが、現実の事故率にどう関係しているか、証明しろよ。元からメーカーに頼ること見越した体制をとるビジネスなんだが。

内製化しようが、外注化しようが、成果に関係なければ安いほうとるよ。

成果、つまり事故率に関係していると言うデータがあるんなら聞いてやるよw

[4189: 匿名さん]

>>4188 匿名さん
事故率と結び付けるんだ？保守に求めるのは安全性だけじゃ無いってまだ理解できないんだ。

[4190: 匿名さん]

>>4187 匿名さん
巻きで対処は笑えたよね。
テレビ局かいな（爆