ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[4091: 匿名さん]

＜参考＞
【シンドラー社製エレベーター死亡事故の事例研究】
https://www.jstage.jst.go.jp/article/jabes/24/0/24_179/_pdf

【抜粋】
　SEC社は、表２が示すとおり120万円で事故機の保守業務を契約したが、この契約金額は、2002年度及び2003年度に受注したシンドラー社の金額の27.1%にすぎない。しかも同社では、この極端に低い契約金額を決定するに当たり、事故機の来歴をまったく確認していなかった。
　2005年度に163万円で受注した日本電力サービス社は、2006年度には2.5倍の400万円で入札した。その理由について同社では、事故機に不具合が相次ぎ、臨時の点検が多かったことから、2005年度の契約金額では採算が取れなかったと説明している。したがって、SEC社の120万円という契約金額は、かなり極端な低価格と言わざるを得ない。
　保守点検業務は、一種の労働集約型産業であり、経費の中では固定費の性格が強い人件費の比率が高い。SEC社では、低価格をセールスポイントとして受注数を伸ばす一方で、点検業務の効率化を進めることにより、点検員一人当たりの売上金額を増やし、会社全体としての利益も確保するという一種のコストリーダーシップ戦略を採用していたと推察される。

表２　港区住宅公社の契約金額
　　　　　　　受注会社　　　契約金額（税込・円） 　　対2002年度比
2002年度　シンドラー社　　　　　4,460,400
2003年度　シンドラー社　　　　　4,460,400　　　　　 100.0％
2004年度　シンドラー社　　　　　3,645,600　　　　　　81.7％
2005年度　日本電力サービス社　　1,663,200　　　　　　37.3％
2006年度　SＥＣ社　　　　　　　 1,209,600　　　　　　27.1％

　報道によると、「SEC社社長らは事故前の会議や朝礼で、１時間前後かかる日常点検について「15分でできる」「素人でもできる」などと持論を展開。「15分点検」という言葉を使うなど点検を軽視していた姿勢を示していた」（産経新聞2009年３月31日朝刊）とされる。

[4092: 匿名さん]

そもそも事故を起こしたSEC社の例を切り取って独立系が悪いって暴論すぎるけどな。

独列系フルメンテがないとか、どこまで気が狂ったらそんな結論になるだろう。
マンション管理士の事例にたまたま記載があったらそれ以外はこの世に存在しないみたいな思い込みってどこから来るんだろう。。

金出せばやるに決まっているだろw FMもメーカー系と比べたら安いということ。

エレベーター保守も管理会社と分譲親会社の関係と一緒で購入時の抱き合わせで、販売か後も子会社のメンテで儲けようってだけで、今、独立系に部品を供給しないとかやったら違法だから。

[4093: 匿名さん]

>>4092 匿名さん
独立系が悪いなんてどこに書かれているのかな？思い込みをしているのはあんただけだろ。

単純に価格だけを見るんじゃなく、メリデメを考えろって話し。最低限のQCDを検討せず、価格だけに焦点合わせて保守会社を切り替えろとか、アホですか？

[4094: 匿名さん]

>>4093 匿名さん

だから、否定するなら根拠を言えよ。いつも否定だけだな。

高い費用でメーカー系を頼むメリット教えてくれよ。
エレベーターの事故は保守作業中にたまに起きる程度で実際はほとんどないんだよ。

メリデメを考えてるんだから早く、高い費用をかけてまでメーカー系に頼むメリットを説明しろよな。お得意の脳内ソースじゃためだからなw

[4095: 匿名さん]

4093さんは２、３だなw

【荒らしの特徴】

１、HNをコロコロ変えて自作自演。でも主張や行動が全く一緒だからバレバレ。
２、「こんなことも知らないのか」などと、否定するだけでその後が続かないw（元から根拠のある主張ではなく、単なる荒らし行為だから）
３、自分の主張の根拠が言えない、もしくは空想
４、ぼったくり批判の反論も、費用の線引きや基準が存在しない。
５、高額な根拠をバックオフィスと言いながら、その業務にどれくらいの負担があるかを説明できない。
６、管理組合にとっての合理性がテーマなのに、何故か管理会社の経営目線。「管理会社が利益上げないと困るだろ！」←その管理会社が高ければ別の会社を探すか、別の手段を探すだけ。
７、困ったら話を逸らすために「匿名さん」にアンチくんというキャラ設定をして、誰も興味のないアンチくんのマンションを勝手に心配
８、他人の発言や主張を平気で捏造。突っ込まれると当然説明できず。
９、主張のほとんどが嘘と捏造。だから突っ込まれるとHNを変えてトンズラ。
１０、言ってる内容の結論は管理会社に丸投げしろ

[4096: 匿名さん]

>>4095 匿名さん
大規模マンションの定義は？

[4097: 匿名さん]

>>4095 匿名さん
それ、わざと相手を怒らせようとして曲解してるの？
それとも、マジでそう思って書いてるの？

[4098: 匿名さん]

>>4097 匿名さん

やっぱりメーカー系のメリットは説明できないんだw

早くメーカー系のメリット説明してよ。

>単純に価格だけを見るんじゃなく、メリデメを考えろって話し。最低限のQCDを検討せず、価格だけに焦点合わせて保守会社を切り替えろとか、アホですか？

ここまで書いてるんだからさ。早くあんたのメーカー系の優位性を説明してよ。それともまた出まかせ？w

[4099: 匿名さん]

>>4094 匿名さん
＞高い費用でメーカー系を頼むメリット教えてくれよ。
＞エレベーターの事故は保守作業中にたまに起きる程度で実際はほとんどないんだよ。

横ですが、
・ほとんど無くても【有る】から。
・日本人は【悲惨な事故は起こってはならない事】と考え、事故をなくすことのできる策を採る習慣があるため。
・人一人の重さを尊重しているため。（金より命）

[4100: 匿名さん]

>>4098 匿名さん
それより先に4097に答えてね。
イエス・ノーで答えればすむことじゃん

[4101: 匿名さん]

>>4098 匿名さん
>単純に価格だけを見るんじゃなく、メリデメを考えろって話し。最低限のQCDを検討せず、価格だけに焦点合わせて保守会社を切り替えろとか、アホですか？

コレは私のレスじゃないけど、答えは4094で書いてたわ。
4097の答え書いておいてね

[4102: 匿名さん]

>横ですが、

予防線が凄いねw
あんたしか答えてないのに、横だとかw

>・ほとんど無くても【有る】から。
>・日本人は【悲惨な事故は起こってはならない事】と考え、事故をなくすことのできる策を採る習慣があるため。
>・人一人の重さを尊重しているため。（金より命）

つまり、日本中にあるビルやマンションのエレベーターで２０年に何回か、やらかした
業者のために高くなっても構わないということね。

[4103: 匿名さん]

>>4102 匿名さん
＞あんたしか答えてないのに、横だとかw

その思い込みはどこから？w

＞つまり、日本中にあるビルやマンションのエレベーターで２０年に何回か、やらかした 業者のために高くなっても構わないということね。

そうですよ。
「安全安心」が日本のスローガンです。
分譲マンションで死亡事故が一回でも起きれば、そのマンションの価値は大幅に下がるからね。日本には「損して得取れ」ということわざもあるけど、あなた、知ってる？

[4104: 匿名さん]

>>4102 匿名さん
>>4097の答えは？

[4105: 匿名さん]

>>4094 匿名さん
日本語が分からないんだよなー…
どこで否定してる？QCD考えたか？保守作業中にたまに起きる程度は脳内ソースか？

メーカーがいい、独立系が悪いなんて一言も言ってないのに頭大丈夫か？金額だけを見るんじゃなく頭使って考えろって話し。理解できたか？

[4106: 匿名さん]

どこぞの国では、金属板が一枚無いエスカレーターで落下事故とか、エレベーターのドアが開いたのに昇降機が来ていなくて落下とか日本では考えられないような事故が頻発しているからなあ。お国柄で色々考え方が違うのかも。地震もないのに頻繁にビルが傾いたり崩壊したりしている国もあるし。
そういうのが「普通」だと、日本人の「些細な危険の芽あらば潰していく感覚」はわからないだろう。

[4107: 匿名さん]

>>4103 匿名さん


>そうですよ。
「安全安心」が日本のスローガンです。
分譲マンションで死亡事故が一回でも起きれば、そのマンションの価値は大幅に下がるからね。日本には「損して得取れ」ということわざもあるけど、あなた、知ってる？

実際事故が出て下がったマンションの事例もないわけだよね？
万が一どころか、十万に一の可能性を気にしているということね。

>どこで否定してる？QCD考えたか？保守作業中にたまに起きる程度は脳内ソースか？

OCD考えたか？じゃなくて、あんたが考えて否定しているなら、その中身を早く押してくれよw

>どこぞの国では、金属板が一枚無いエスカレーターで落下事故とか、エレベーターのドアが開いたのに昇降機が来ていなくて落下とか日本では考えられないような事故が頻発しているからなあ。

いや、ここは日本だし、ほぼ死亡事故は起きてないからな。

普通は何十年に一度、全国の何十万機の一回、死亡事故が起きるくらいの確率なら、低いと判断するけどね。それが高いと判断するなら、交通事故に巻き込まれる可能性の方が遥かに高いんだから外出できないでしょ。普通はバランスを考えて判断するんだが、確率がほとんどなくてもほんの僅かな確率でも経済性無視して構わないというんだからねw

>メーカーがいい、独立系が悪いなんて一言も言ってないのに頭大丈夫か？金額だけを見るんじゃなく頭使って考えろって話し。理解できたか？

じゃあ何を言ってるの？　内容変わらないんだから、安い独立系の方がいいに決まっていると思うけど、

結局、どのレスも２、３だから、同一人物の自作自演と丸わかりw

【荒らしの特徴】

１、HNをコロコロ変えて自作自演。でも主張や行動が全く一緒だからバレバレ。
２、「こんなことも知らないのか」などと、否定するだけでその後が続かないw（元から根拠のある主張ではなく、単なる荒らし行為だから）
３、自分の主張の根拠が言えない、もしくは空想
４、ぼったくり批判の反論も、費用の線引きや基準が存在しない。
５、高額な根拠をバックオフィスと言いながら、その業務にどれくらいの負担があるかを説明できない。
６、管理組合にとっての合理性がテーマなのに、何故か管理会社の経営目線。「管理会社が利益上げないと困るだろ！」←その管理会社が高ければ別の会社を探すか、別の手段を探すだけ。
７、困ったら話を逸らすために「匿名さん」にアンチくんというキャラ設定をして、誰も興味のないアンチくんのマンションを勝手に心配
８、他人の発言や主張を平気で捏造。突っ込まれると当然説明できず。
９、主張のほとんどが嘘と捏造。だから突っ込まれるとHNを変えてトンズラ。
１０、言ってる内容の結論は管理会社に丸投げしろ

[4108: 匿名さん]

>>4107 匿名さん
自分に付いたレスだけ答えますが

＞万が一どころか、十万に一の可能性を気にしているということね。

そうですよ。

＞いや、ここは日本だし、ほぼ死亡事故は起きてないからな。
普通は何十年に一度、全国の何十万機の一回、死亡事故が起きるくらいの確率なら、低いと判断するけどね。それが高いと判断するなら、交通事故に巻き込まれる可能性の方が遥かに高いんだから外出できないでしょ。

「危険度が高い」なんてどこにも書いてありませんが？
万が一でも危険があれば対処するって意味、わかりますか？
何で、そう曲解してしまうの？
癖？

＞普通はバランスを考えて判断するんだが、確率がほとんどなくてもほんの僅かな確率でも経済性無視して構わないというんだからねw

経済性の話は書いたよね？
万が一でも事故があれば、マンション価値は大幅に下がる。
何より、死亡事故の起こった場所を頻繁に使う或いは通るのは精神的に苦痛だろうね。

[4109: 匿名さん]

>>4107 匿名さん
つまり何も考えず安いから変えろって言ってるだけの無能ってことだな。

独立系が倒産したらどうなる？緊急時の到着時間は？技術力に本当に差がないと言い切る根拠は？メリデメ含めこれらを考えるのは各管理組合の仕事。バカが金だけ見てりゃいいと言い切るから突っ込んでるだけ。

内容変わらないってソース（笑）あるんだよな？出せよ

[4110: 匿名さん]

>万が一でも危険があれば対処するって意味、わかりますか？

万が一でもないね。日本中のエレベーターは少なく見積もっても５０万。
そのうち、通常稼働中の死亡事故はこの２０年でシンドラー製のエレベーターの一例のみ。一機のエレベーターが年間で死亡事故に巻き込まれる確率は1/1000万。ほぼないと言えるくらいの確率。

>経済性の話は書いたよね？

どこに？また嘘？　経済性が大事って言ってるだけだろ？w

>独立系が倒産したらどうなる？緊急時の到着時間は？技術力に本当に差がないと言い切る根拠は？メリデメ含めこれらを考えるのは各管理組合の仕事。バカが金だけ見てりゃいいと言い切るから突っ込んでるだけ。

倒産したら違う会社に変えるだけw 倒産する可能性考えてたらあらゆる業者と契約できなくなるよw

緊急時の到着時間の差はなんかソースあるの？　どうせ何にもなくて妄想だろ？

>メリデメ含めこれらを考えるのは各管理組合の仕事。

だから、それを早く教えてくれよw
大事なのはわかったからさ。

メーカー系も独立系も結果にはシンドラー社製の事故以外、差はまるでない。
違うというなら、差を具体的に説明してよ。「差がある」だけじゃ説明にならないよw